Błąd w akcie notarialnym. Jak go poprawić i ile to kosztuje?

Błędy w akcie notarialnym zdarzają się. Czasami można je skorygować w łatwy sposób, jednak innym razem wiąże się to ze skomplikowaną i dosyć kosztowną procedurą. Niemniej warto poprawiać znalezione w akcie notarialnym błędy, gdyż na podstawie tego dokumentu dokonywany jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Zatem jak „odkręcić” błąd w akcie notarialnym?

Akty notarialne sporządzają zwykli ludzie, dlatego zdarza się, że zawierają one błędy. Czasami są to zwykłe, oczywiste pomyłki, a czasami poważne błędy merytoryczne. Może je popełnić notariusz lub któraś ze stron umowy. Dlatego, zanim podpiszmy dokument, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić jego treść. Duży błąd w akcie notarialnym może się okazać dosyć kosztowny.

Oczywisty błąd w akcie notarialnym – co może się przytrafić?

Najczęstsze oczywiste błędy w akcie notarialnym dotyczą:

• błędów pisarskich: niewłaściwe użycie wyrazu, nieprawidłowa pisownia, błędy ortograficzne, użycie błędnej nazwy;
• błędów gramatycznych: wszystkie błędy fleksyjne i składniowe;
• omyłek rachunkowych: błędy w dodawaniu, odejmowaniu oraz mnożeniu i dzieleniu;
• błędnej numeracji postanowień zawartych w dokumencie;
• niewłaściwego powołania aktów prawnych;
• pomyłek w imionach czy numerach PESEL.

Są to błędy oczywiste i najczęściej można je poprawić w łatwy sposób. Jeżeli zauważymy je jeszcze przed podpisaniem dokumentu, to należy je po prostu skreślić i wprowadzić poprawki. Warto pamiętać, że przekreślone wyrazy bądź ich części muszą dać się odczytać. Nie wolno ich wybarwiać lub wyskrobywać. Wszelkie przekreślenia i poprawki powinny być uzgodnione przed podpisaniem dokumentu przez obie strony lub, w wypadku niepodpisywania przez strony, zanim podpisze go notariusz. Przekreślenia, które nie zostaną omówione, uznaje się za niedokonane.

W wypadku gdy notariusz zdążył już podpisać dokument, może dokonać sprostowania zauważonych błędów w protokole. Nie może ono jednak dotyczyć kwestii, które mogłoby prowadzić do zmian treści czynności prawnych. W protokole nie wolno także uzupełniać elementów, które nie zostały wcześniej uwzględnione w akcie. Następnie notariusz powinien zamieścić na prostowanym akcie adnotację wskazującą numer repertorium protokołu prostującego wraz z podpisem.

W taki sposób można sprostować akt notarialny w dowolnym terminie. Czasami robi się to nawet po kilku latach od jego sporządzenia. W przypadku, gdy notariusz, który przygotowywał dokument, nie wykonuje już zawodu, to możemy poprosić o sprostowanie innego notariusza. Co więcej, za takie sprostowanie w protokole notariusz nie powinien pobrać taksy notarialnej. Gdy już otrzymamy wpis poprawionego aktu, możemy wnieść do sądu wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej.

Istotny błąd w akcie notarialnym

Istotny błąd w akcie notarialnym to każdy błąd merytoryczny mający istotny wpływ na treść dokumentu. Dochodzi do niego, gdy jedna strona lub więcej są przeświadczone o tym, że założenia są słuszne, podczas gdy są one błędne.

Najczęstsze istotne błędy w akcie notarialnym dotyczą:

• złego oznaczenia podmiotu sprzedaży: np. błąd w oznaczeniu działki (numer księgi wieczystej, powierzchnia, położenie);
• niewłaściwej reprezentacji osoby prawnej czy też innej jednostki organizacyjnej;
• braku dokumentów, których wymagają przepisy prawa lub przedłożenie wadliwych dokumentów;
• dokonania złej oceny stanu faktycznego i błędnego określenia rodzaju czynności prawnej: np. zawarcie bezwarunkowej umowy w przypadku, gdy gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości;
• niezawarcia w akcie wniosku do sądu o wpis prawa własności do księgi wieczystej;
• niepobrania podatków czy też pobranie ich w nienależytej wysokości.

W przypadku, gdy błąd w akcie notarialnym popełniła strona, czy strony, a nie notariusz, to sporządza się aneks do umowy. Umożliwia on sprostowanie wszystkich błędów związanych z oświadczeniem woli stron, których usunięcie zmodyfikuje lub uzupełni poprzednio przygotowany dokument. Razem z aneksem notariusz sporządza wniosek do sądu o dokonanie zmian w księdze wieczystej.

Sporządzenie aneksu wymaga obecności wszystkich stron umowy. Koszty zależą od liczby zmian oraz ich rodzaju i ustalane są przez notariusza. Jeżeli błąd powstał z powodu nieuwagi notariusza, to powinien taki aneks sporządzić bezpłatnie.

Co w wypadku śmierci którejś ze stron?

Jeżeli któraś ze stron umrze lub nie będzie chciała usunąć wykrytego błędu, to jedyną możliwością jest wniesienie do sądu powództwa:

• o ustalenie treści aktu notarialnego;
• o ustalenie treści księgi wieczystej.

Roszczenia te nie podlegają przedawnieniu, zatem możemy je zgłosić w każdym terminie. Należy jednak pamiętać o tym, że tam, gdzie możemy żądać ustalenia treści księgi wieczystej, nie możemy domagać się uzgodnienia treści aktu notarialnego.

O poprawienie błędu w księdze wieczystej może wnosić tylko osoba, która jest uprawiona do złożenia wniosku o dokonanie w niej zmian. Dotyczy to właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego wierzyciela lub osoby, na rzecz której ma nastąpić wpis. W tym wypadku opłata sądowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, ale minimalnie 30, a maksymalnie 100 tys. zł. Powództwo należy wnieść przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Powództwo o ustalenie treści aktu notarialnego może wnieść także zbywca nieruchomości. Zobowiązany jest jednak do wykazania istotnego powodu dochodzenia praw, które są objęte pozwem. Może nim być niepewność co do stanu prawnego wynikającej z błędów, które zawiera akt notarialny. Koszty procesu związane są bezpośrednio z wartością przedmiotu sporu. Jeżeli jest to kwota do 75 tys. zł, to pozew, tak jak wyżej, wnosi się przez sąd rejonowy, a opłata wynosi 5% wartości sporu.