Budowa tanich mieszkań na wynajem przedstawiana była jako rozwiązanie problemu polskiego mieszkalnictwa już jakiś czas temu. Na tę konieczność zwracać uwagę miał przede wszystkim współprzewodniczący Nowej Lewicy, Włodzimierz Czarzasty. Według postulatów przedstawicieli tej opcji politycznej dotychczas proponowane rozwiązania w polityce mieszkaniowej nie ułatwiały likwidacji problemów z mieszkaniami i ich dostępnością dla przeciętnego Kowalskiego. Co więcej – powodowały bogacenie się banków, a nawet podwyżki cen i stawek najmu. Z kolei według ekonomistów lewicowy program budowy tanich mieszkań nie ma szansy na powodzenie ze względu na niesprzyjające warunki inwestycyjne i deweloperskie w naszym kraju.
Kilkanaście tysięcy mieszkań budownictwa społecznego już powstaje. W 2023 roku przekazano samorządom 2 mld złotych na budowę nieruchomości przeznaczonych na wynajem. W perspektywie długoterminowej w ten sposób można wprowadzić atrakcyjną alternatywę dla mieszkań deweloperskich. Budowa tanich mieszkań na wynajem powinna być kontynuowana również w opinii m.in. Ministra Rozwoju i Technologii, Waldemara Budy. Jak zaznaczył w wielu rozmowach, jego zdaniem na rynku nieruchomości w niedługim czasie zauważalny będzie znaczny spadek cen mieszkań. Zwłaszcza gdy na rynku będzie przybywało możliwości ich kupna lub wynajmu. Rzeczywistość nie jest jednak tak czarno-biała, jak wydaje się na pierwszy rzut oka.
Inwestorzy a lokatorzy i popyt
Stawki najmu mieszkań są obecnie najwyższe od wielu lat. Niektórzy specjaliści zaznaczają, że przeżywamy katastrofę mieszkaniową, zwłaszcza na rynku wynajmu nieruchomości. Wielu inwestorów zainteresowanych jest jedynie zawarciem umowy najmu okazjonalnego, która przede wszystkim zabezpiecza ich własny interes. Niewielu z nich interesuje na rynku mieszkaniowym długoterminowy wynajem. W dużych miastach wysokie są nie tylko stawki wynajmu, ale również ogólne ceny mieszkań, zarówno ofertowe, jak i transakcyjne. Na nieruchomości istnieje bowiem podwójny popyt: konsumpcyjny i inwestycyjny. Pierwsi z kupujących chcą nabyć mieszkanie, by mieć gdzie mieszkać, drudzy – by mieć na czym zarobić. Popyt inwestycyjny nigdy się nie kończy. Co więcej, zależność popytu od ceny produktu na rynku nieruchomości jest odwrotna niż w przypadku innych branży. Mieszkania są bowiem dobrem trwałym, a wzrost ich wartości staje się dla inwestorów jeszcze bardziej atrakcyjny.
Rozwiązanie problemu mieszkalnictwa nie będzie zatem tak proste, jak się wydaje. Choć łatwo odróżnić mieszkania kupowane po to, by w nich żyć od tych, które są kupowane inwestycyjnie, osiedle tanich mieszkań na wynajem nie rozwiąże problemu rosnącego popytu. Zwłaszcza jeżeli przyszły rząd zdecyduje się kontynuować politykę budowy tanich mieszkań na wynajem bez odpowiedniego zaplecza i zabezpieczenia finansowego ich przyszłości. Zależnie od tego, ile mieszkań się wybuduje, proporcjonalnie będą wzrastać koszty utrzymania tych mieszkań i terenów wokół nich. Nowoczesne nieruchomości to nie tylko cztery ściany, ale również m.in. ogród, parking, garaże czy plac zabaw.
Budowa tanich mieszkań na wynajem to dopiero pierwszy krok
Nie wystarczy budowa tanich mieszkań na wynajem, gdy gminy mają trudność z ich późniejszym utrzymaniem i zapewnieniem rentowności. Wiele ułatwiłaby w tej kwestii szybka weryfikacja dochodowa najemców. Budowa nowych lokali bez usprawnienia sposobu zarządzania tymi, które już istnieją, oznacza dodatkowe trudności administracyjne oraz zwiększone koszty. Głównym wyzwaniem dla gmin, samorządów i państwa jako ogółu jest utrzymanie mieszkań z zasobu komunalnego wynajmowanych poniżej kosztów odtworzeniowych. Gminy nie pozyskują zatem z tego źródła dodatkowych środków finansowych. Nie mają zatem zasobów, by te nieruchomości utrzymywać, remontować oraz dostosowywać do potrzeb kolejnych najemców.
Nowa Lewica podkreśla, że budowa tanich mieszkań na wynajem uniemożliwiać będzie ich późniejszy wykup. Mieszkania te mają na zawsze pozostać w zasobie komunalnym. Nie da się jednak tego zagwarantować, głównie ze względu na niewielki wpływ na postępowanie innych opcji politycznych w przyszłości. W Polsce masowo wyprzedano już zasoby komunalne oraz dokonano prywatyzacji mieszkań spółdzielczych, co spotkało się z ostrą falą krytyki.
Budowa tanich mieszkań na wynajem i udział lokali komunalnych w rynku nieruchomości – Wiedeń dla Lewicy wzorcem budowy mieszkań
Ciągły rozwój rynku nieruchomości stawia przed deweloperami nowe wymagania. Inwestorzy z czasem również stają się bardziej wymagający oraz świadomi tego, czego poszukują. Jak więc w obecnych czasach mają utrzymać się na rynku tanie mieszkania na wynajem, porównywalne do lokali komunalnych lub wręcz z nimi tożsame?
Jako wzorzec realizacji proponowanego przez Lewicę Krajowego Programu Mieszkaniowego politycy wskazują Wiedeń. Tam na rynku nieruchomości spory procent udziału mają mieszkania komunalne. Eksperci ostrzegają jednak, że niemożliwe jest skopiowanie tamtejszego systemu do polskich realiów. Nie dość, że powstają one w kompletnie odmiennych warunkach, to dodatkowo zmagają się z innymi trudnościami z utrzymaniem zasobu oraz ryzykiem. Zarządzanie publicznym zasobem mieszkaniowym nie należy do zadań łatwych. Najemcy lokali komunalnych nierzadko zalegają z czynszem i innymi opłatami, zaniedbując dodatkowo przestrzeń, w której mieszkają. Za nieuczciwych najemców płacą zatem podatnicy. Najpierw należałoby zreformować kwestie opłaty czynszów za mieszkania komunalne oraz ewentualnej możliwości ściągania długów od najemców. Mieszkania komunalne są bowiem obecnie przyznawane niemal dożywotnio, a warunki konieczne do spełnienia kontrolowane są jedynie w momencie ubiegania się o nieruchomość.
Jak pomóc rozwiązać problem mieszkaniowy i umożliwić Polakom kupno własnego M?
Budowa tanich mieszkań miała zmniejszyć kryzys mieszkaniowy w Polsce. Nawet jeżeli mieszkania na tani wynajem zostaną w przyszłości wybudowane, nie będą one jedyną dostępną opcją dla Polaków chcących stać się właścicielami nieruchomości. W obecnych czasach często decydują się oni wynająć lokum okresowo w poszukiwaniu własnego mieszkania lub podczas starań o kredyt hipoteczny. Zobowiązania kredytowe zaciągają zazwyczaj zgodnie z zasadami udziału w programie Bezpieczny kredyt oraz Pierwsze Mieszkanie. Poszukują mieszkania rozkładowego, mieszkań z ogródkiem, w dobrej lokalizacji i o optymalnym metrażu. Do kupna zachęca likwidacja podatku od kupna pierwszego mieszkania z rynku wtórnego oraz różnorodne możliwości rozliczenia podatku od wynajmu w 2023 roku.
