Wskaźnik intensywności zabudowy ma istotny wpływ na plany inwestycyjne związane z budową danego obiektu w określonym obszarze i lokalizacji. Z tym pojęciem spotykamy się głównie w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy konkretnej działki. Z terminem tym powinien zapoznać się każdy inwestor. Niedostosowanie nieruchomości do z góry określonych wymagań może bowiem skutkować nie tylko sankcjami, ale nawet brakiem pozwolenia na budowę obiektu będącego podstawą inwestycji.
Przy obliczaniu intensywności zabudowy należy bezwzględnie przestrzegać wymogów określonych Normą PN-ISO 9836, obowiązujących w Polsce. To w niej zawarto możliwe sposoby mierzenia powierzchni. Warto pamiętać o tym, że wskaźnik intensywności zabudowy obejmuje powierzchnię całkowitą wszystkich budynków na działce. To zatem nie tylko budowane nieruchomości lub te na etapie projektowania, ale również budynki już istniejące oraz takie, które planujemy postawić na działce w przyszłości. Przy określaniu wskaźnika pod uwagę bierze się wszystkie rodzaje budynków oraz ich kondygnacje (zarówno podziemne, jak i naziemne).
Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?
Kwestie definicyjne określone zostały w art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskaźnik intensywności zabudowy na danym terenie to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej, na której planuje się realizację inwestycji. Jest jednym z parametrów określonych zwykle w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i/lub decyzji o warunkach zabudowy. Należy go uwzględnić już na etapie projektowania stawianej w przyszłości nieruchomości. Wyróżnia się wskaźnik intensywności zabudowy netto oraz brutto. Pierwsza wartość jest stosunkiem powierzchni zabudowy do całej powierzchni działki. Druga wartość obejmuje stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni terenu brutto. Obejmuje zatem również obszary przeznaczone na infrastrukturę drogową czy usługową.
Krótko mówiąc, wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Oblicza się go z udziałem istniejących budynków, nawet nieruchomości zabytkowych czy mieszkań w trudnym terenie.
W planie miejscowym należy określić minimalną i maksymalną intensywność zabudowy.
Minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy – definicja
Minimalną wartość wskaźnika intensywności zabudowy na danej działce ustala się głównie w celu optymalnego zagospodarowania całej powierzchni wolnej działki budowlanej. Działki przeznaczone pod zabudowę powinny być bowiem odpowiednio wykorzystane, łącznie z zaplanowaniem infrastruktury technicznej i społecznej. W ten sposób można znacznie ograniczyć koszty związane z koniecznością wykonywania np. przyłączy. W wielu przypadkach opłacalne okazuje się wybudowanie nieruchomości w okolicy niektórych placówek publicznych – głównie oświatowych i medycznych. Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy może być szczególnie trudny do osiągnięcia zwłaszcza w przypadku chęci zabudowy stosunkowo dużej działki niewielkim budynkiem. Wówczas wniosek o pozwolenie na budowę można rozpisać jedynie na część działki budowlanej, ale działanie to należy bezwzględnie skonsultować z właściwym Starostwem Powiatowym dla danego obszaru.
Maksymalny wskaźnik ustalany jest głównie w celu ochrony środowiska naturalnego. Również dzięki tej wartości możliwe staje się optymalne wykorzystanie danej przestrzeni. Nie można jej przekroczyć, gdyż wówczas nie otrzymamy pozwolenia na budowę.
Obie wartości są kluczowe przy tworzeniu zaawansowanych planów urbanistycznych. Wskaźnik intensywności zabudowy uwzględnia wiele czynników towarzyszących. Wśród nich na uwagę zasługuje przede wszystkim wielkość powierzchni terenów zielonych (tzw. terenów biologicznie czynnych) oraz takich, które służą do logistycznej obsługi komunikacyjnej. Nie bez znaczenia jest ponadto maksymalna wysokość budynków na działce budowlanej.
Czy można samodzielnie obliczyć wartość wskaźnika?
Wiedząc już, czym jest wskaźnik intensywności zabudowy, warto zastanowić się również nad tym, w jaki sposób można go samodzielnie obliczyć. Tylko w ten sposób można bowiem dopasować projekt do wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obliczeniach wykorzystuje się wzór: I = Pc / Pt. Wskaźnik intensywności zabudowy oznaczony jest symbolem I, przy czym Pc oznacza powierzchnię zabudowy, a Pt – powierzchnię działki. W planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy widnieje informacja mówiąca o tym, że wskaźnik intensywności zabudowy nie powinien wynosić więcej niż wartość 0,4. Wówczas na działce o powierzchni 1000 m2 powierzchnia zabudowy może mieć maksymalnie 400 m2.
Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności – czym się różnią?
Wskaźnikiem powierzchni zabudowy nazywamy sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji danego budynku. Wartość ta jest niezbędna do obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy. Określa się ją w metrach kwadratowych. Oznacza wszystkie kondygnacje mierzone po obrysie krawędzi zewnętrznych, wyłącznie w rzucie poziomym. Należy pamiętać, że kondygnacją jest nie tylko mieszkanie na parterze lub piętrze, ale również poddasze użytkowe.
Za kondygnację nie uznaje się jednak nadbudówek ponad dachem (maszynowni dźwigu, centrali klimatyzacyjnych, wentylacyjnych oraz obudów wyjść z klatki schodowej czy kotłowni). Wskaźnik ten obliczany jest dla wszystkich budynków o charakterze trwałym położonych na danej działce. Dotyczy zatem również domu bez pozwolenia na budowę.
Powierzchnia zabudowy nie obejmuje powierzchni schodów zewnętrznych, ramp, daszków, markiz, oświetlenia zewnętrznego oraz takich budynków jak szklarnie, altany czy szopy.
Błędne wyliczenia a pozwolenie na budowę domu oraz maksymalna intensywność zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania i przepisach prawa budowlanego
Jeżeli błędnie obliczymy wskaźnik intensywności zabudowy, przedstawiciele stosownego urzędu mogą odmówić nam udzielenia pozwolenia na budowę. Podobnie może być w sytuacji, gdy wybierzemy projekt budowy o zbyt małej lub za dużej całkowitej powierzchni zabudowy. Wówczas zarówno plan budowy domu na wsi, jak i w mieście może spalić na panewce. Inwestorzy tracą wówczas możliwość późniejszej sprzedaży domu, który nie może nawet zostać wybudowany.
Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy może zatem stać się przyczyną licznych trudności. W przypadku niektórych błędów swoich praw można próbować dochodzić przed sądem. Prościej jednak uniknąć takich sytuacji, zdając się na pomoc specjalistów. Wsparciem służą nie tylko pracownicy biur pośrednictwa nieruchomości, ale również projektanci i specjaliści z zakresu prawa budowlanego.
