Zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiają wybudowanie tzw. domu bez formalności. Dom bez pozwolenia na budowę jest zatem obecnie w zasięgu większości osób, które posiadają już działkę budowlaną i marzenia o własnej nieruchomości. Nowe przepisy przewidują liczne uproszczenia, głównie dla tych osób, które w planach mają budowę domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 metrów kwadratowych. Zmiana przepisów może zatem w znaczący sposób wpłynąć na sytuację inwestorów. Choć cała procedura budowy niewielkiego domu została częściowo odformalizowana, wciąż zawiera wiele pułapek i niewiadomych. Ponieważ nieznajomość przepisów prawa szkodzi, przed rozpoczęciem prac budowlanych należy zapoznać się z zapisami ustaw i koniecznymi do dopełnienia formalnościami.
Dom bez pozwolenia na budowę może zbudować praktycznie każdy, jeżeli dopełni wymaganych formalności i spełni wymagania określone przepisami prawa. Specyfikacja techniczna domu ustalona jest odgórnie, zwłaszcza jeżeli chodzi o jego metraż i ilość dopuszczalnych kondygnacji. Szybko i łatwo postawić mały domek będą mogli przede wszystkim właściciele działek budowlanych. Dla tych, którzy nie posiadają działki na własność, barierą mogą obecnie okazać się ich ceny. Również ceny materiałów budowlanych i robocizny stale drożeją. By spełnić marzenie o własnym domu, nadal trzeba zatem dysponować sporym nakładem środków pieniężnych, nawet mimo ograniczenia formalności.
Nowelizacja prawa budowlanego – podstawy
Nowelizacja regulująca zapowiedzi dokonywane w ramach Polskiego Ładu na gruncie prawa budowlanego wprowadzona została ustawą (17 września 2021). Umożliwia ona korzystanie z uproszczonych rozwiązań prawnych dla wykonywanych budów domów jednorodzinnych, wolnostojących, wznoszonych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkalnych. Podstawowa zmiana zapisów dotyczy wprowadzenia możliwości budowy domów jednorodzinnych na tzw. zgłoszenie, bez posiadania pozwolenia na budowę domu. Jednocześnie inwestor nie jest zobowiązany do ustanawiania kierownika budowy. Nie musi ponadto prowadzić dziennika prac budowlanych.
Głównym celem nowelizacji ustawy jest upowszechnienie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i ułatwienie budowy małych domków dla rodzin. Właściciele sąsiednich nieruchomości o planowanym rozpoczęciu budowy domu do 70 m2 w ich bezpośredniej okolicy dowiadują się głównie z Biuletynu Informacji Publicznej. Odpowiednie dane zamieszcza się tam na okres od 30 do 60 dni. Czas ten wydaje się wystarczający, by można było uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy właścicielami sąsiednich działek i rozwiać ich wątpliwości dotyczące sposobu oddziaływania nowego budynku na te już powstałe.
Dom bez pozwolenia na budowę – jak może wyglądać?
Przedmiotem zgłoszenia prac budowlanych wraz z projektem zagospodarowania działki lub terenu i projektem architektoniczno-budowlanym każdorazowo mają być budynki o maksymalnej powierzchni zabudowy nie większej niż 70 metrów kwadratowych. Dom ma być zatem niewielki i o prostej konstrukcji. Dopuszcza się wybudowanie dwóch kondygnacji. Budynki te oddziaływać mogą wyłącznie na działkę lub działki budowlane, na których je zaprojektowano.
Budowa domu bez pozwolenia konieczne musi przebiegać zgodnie z przepisami wykonawczymi do ustawy prawa budowlanego (zwłaszcza rozporządzenia Ministra Infrastruktury – 12 kwietnia 2002 roku). Określają one warunki techniczne oraz specyfikację budynku i jego usytuowanie. Inwestor powinien zatem pamiętać m.in. o zachowaniu odpowiedniej odległości od granic działek inwestycyjnych.
Powierzchnia zabudowy a liczba kondygnacji
Dopuszczalna wartość powierzchni zabudowy domu bez pozwolenia na budowę to 70 metrów kwadratowych na maksymalnie dwóch kondygnacjach. Ustawodawca nie określił jednak, czy dopuszczalna liczba kondygnacji dotyczy wyłącznie kondygnacji nadziemnych. W zakresie nowelizacji mieści się zatem budynek zarówno z dwiema kondygnacjami naziemnymi, jak i jedną podziemną, a drugą nadziemną. Na każdej kondygnacji można zastosować antresolę. Obliczając powierzchnię zabudowy, należy wziąć pod uwagę obrys ścian zewnętrznych. Nie wliczamy schodów wejściowych czy dodatkowych elementów konstrukcyjnych (markiz, daszków). W praktyce budowlanej przyjmuje się, że do powierzchni zabudowy wlicza się ponadto jedynie zadaszone tarasy.
Zgłoszenie budowy
Po zakupie działki i wizycie u notariusza dom bez pozwolenia na budowę można wznosić dopiero po zawiadomieniu organów nadzoru budowlanego. Należy je poinformować o planowanym terminie rozpoczęcia prac budowlanych. O tym samym należy pamiętać w stosunku do projektanta, który kontroluje stopień zgodności realizacji budowy z projektem. Niezbędne staje się również uprzednie oznaczenie geodezyjne terenu, a po zakończeniu prac budowlanych – geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza. Ponieważ zazwyczaj podczas budowy domów na zgłoszenie nie powołuje się kierownika budowy, opisywane formalności należą do obowiązków inwestora.
Dom bez pozwolenia na budowę – wyłącznie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
Definicję budynku jednorodzinnego mieszkalnego znajdziemy w art. 3 pkt. 2a Prawa budowlanego. To budynek wolnostojący lub w zabudowie, służący zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Konstrukcyjnie powinien stanowić samodzielną całość. Wewnątrz niego dopuszcza się wydzielenie maksimum 2. lokali mieszkalnych lub 1. mieszkalnego i 1. użytkowego. Dom bez pozwolenia na budowę musi być wolnostojący i samodzielny oraz niezależny konstrukcyjnie. Żaden z jego elementów nie może być związany konstrukcją z drugim obiektem budowlanym.
Przed rozpoczęciem budowy domu do 70m2 inwestor do formularza zgłoszenia budowy powinien dołączyć oświadczenie mówiące o tym, że celem powstającej budowy jest zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Składane jest one pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywość oświadczenia. Jeżeli inwestor decyduje się na powołanie kierownika budowy, powinien również do dokumentacji dołączyć oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową i oświadczenie o kompletności składanej dokumentacji.
Niezbędne dokumenty
Oprócz stosownych oświadczeń, do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia inwestor musi wykazać posiadanie:
- projektu zagospodarowania terenu
- oświadczenia o prawie własnościowym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- projektu architektoniczno-budowlanego
- decyzji o warunkach zabudowy i planach zagospodarowania terenu.
