Podczas procesu dziedziczenia majątku po bliskich lub krewnych niektórzy mogą stać się właścicielami nieruchomości – mieszkania, domu, lokalu lub działki. Określenie jej wartości jest konieczne do przeprowadzenia działu spadku, sprzedaży nieruchomości oraz w celach podatkowych. Jak wycenić nieruchomość do spadku, by wycena pozostawała obiektywna i odpowiadała obecnym realiom rynkowym? Sądy często korzystają z pomocy biegłych rzeczoznawców majątkowych. Wycena okazuje się również pomocna podczas rozliczania się z wartości spadku z odpowiednim oddziałem Urzędu Skarbowego.
Ponieważ w przypadku większości przeprowadzanych procesów dziedziczenia najistotniejszym składnikiem majątku są nieruchomości, pytanie jak wycenić nieruchomość do spadku pojawia się w praktyce coraz częściej. Postępowanie spadkowe jest maksymalnie sformalizowane, co sprawia, że jego prawidłowe przeprowadzenie wymaga znajomości przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Na jego potrzeby najczęściej wycenia się nieruchomość z udziałem specjalisty. W procesie wyceny bierze on pod uwagę wszystkie szczegóły stanu nieruchomości z daty śmierci spadkodawcy. Szacowane wartości nieruchomości uwzględniają z kolei poziom cen rynkowych z ofert na dzień przeprowadzenia spadku. Mimo że spadkobiercą zostaje się w momencie śmierci spadkodawcy, przejęcie dóbr również ustala się na moment ich nabycia. Ustalenie wartości obejmuje kwotę, którą otrzymujemy po odliczeniu długów i pozostałych należności oraz zobowiązań obciążających dobro spadkowe (schedę).
Podział masy spadkowej – jak wycenić nieruchomość do spadku?
Dział spadku przeprowadza się wyłącznie po uzyskaniu notarialnego poświadczenia faktu dziedziczenia dobra materialnego bądź po przeprowadzeniu postępowania w celu stwierdzenia nabycia spadku. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę do prawidłowego sposobu określenia działu spadku. Jak wycenić nieruchomość do spadku, by uniknąć nieporozumień pomiędzy spadkobiercami? Sąd najczęściej korzysta z pomocy biegłego w celu odpowiedniego podziału majątkowego spadku. Wspomaga się również opinią rzeczoznawców, którzy jednak mają prawo do odmowy pełnienia funkcji biegłego, jaka została im przydzielona przez sąd.
Podział masy spadkowej warto przeprowadzić jak najszybciej po zaistnieniu sytuacji spadkowej. W niektórych przypadkach wraz z upływem czasu krąg osób upoważnionych do przejęcia spadku może się bowiem poszerzać. Wówczas nie tylko proces podziału może się wydłużyć, ale również nieruchomość może ulec zaniedbaniu w wyniku braku jej zarządzania. Warto pamiętać o tym, że czasami istnieje też możliwość samodzielnego zlecenia wyceny nieruchomości, co może sprzyjać usprawnieniu procesu działu majątku.
Jak wycenić nieruchomość do spadku? Sprzedaż nieruchomości
Wiele osób zastanawia się nad tym, czy mieszkanie odziedziczone na drodze spadku można sprzedać? Nie ma żadnych przeciwwskazań, by nieruchomość tego rodzaju zbyć. Jednak sprzedający powinien pamiętać szczególnie o formalnościach dotyczących kwestii podatku dochodowego. Mieszkanie w spadku najszybciej i najłatwiej sprzedać do skupu nieruchomości. W tym miejscu najczęściej również zaoferowana nam zostanie bezpłatna wycena mieszkania lub domu po przyjęciu spadku. Za pośrednictwem skupu możliwa jest szybka i bezproblemowa sprzedaż dobra, nawet z obciążającą nas organizacyjnie współwłasnością.
Wartość nieruchomości wycenionej do spadku najczęściej staje się punktem wyjścia dla określenia ceny ofertowej mieszkania. Wylicza się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami w aktualnej sytuacji rynkowej. Z uwagi na dynamiczny proces sprzedaży zwykle ulega ona jednak zmianie i różni się od kwoty ostatecznej ceny transakcyjnej, poświadczonej podczas wizyty u notariusza.
Obowiązek podatkowy a samodzielna wycena
Pytanie, jak wycenić nieruchomość do spadku, zadają sobie również ci, u których istnieje obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Właściciel w tym celu deklaruje wartość nieruchomości na podstawie przeciętnych cen stosowanych na rynku nieruchomości w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju i gatunku. Prawidłowa wycena jest w tym przypadku konieczna, by uniknąć problemów i nieprzyjemności ze strony Urzędu Skarbowego.
Nie bez znaczenia jest tu również stan nieruchomości na dzień powstania obowiązku podatkowego. Pod uwagę bierze się przede wszystkim status prawny i techniczny mieszkania lub domu z dnia nabycia spadku. Oszacowanie wartości powinno być obiektywne i rzetelne. Nie należy jej ani zawyżać, ani zaniżać. Przedstawiciele Urzędu Skarbowego mogą ubiegać się o jej regulowanie do odpowiedniej wartości rynkowej. W przypadku wątpliwości warto zgłosić się po pomoc do przedstawiciela firmy specjalizującej się w branży nieruchomości. Tam wyceny bardzo często oferowane są bezpłatnie. Odpłatną i profesjonalną wycenę nieruchomości z wykonaniem operatu szacunkowego oferują z kolei rzeczoznawcy majątkowi.
Co wpływa na cenę mieszkania? Przy samodzielnej wycenie należy wziąć pod uwagę takie szczegóły jak: metraż mieszkania, jego lokalizację, położenie, udogodnienia. Istotne jest również, czy to mieszkanie do remontu, czy w ogólnym dobrym stanie technicznym i wizualnym.
Jak wycenić nieruchomość do spadku – kiedy zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego?
Do rzeczoznawcy majątkowego można zwrócić się wtedy, gdy przeznaczamy odziedziczone mieszkanie na sprzedaż, zostawiamy je sobie na własność, skupujemy lub przekazujemy w darowiźnie. To właśnie specjalista wie najlepiej, jak obliczyć wartość nieruchomości, by nie ryzykować błędu szacunkowego, który mógłby przysporzyć nam wielu problemów (zwłaszcza finansowych). Przepisy prawa nie określają jasno, kiedy należy koniecznie skorzystać z pomocy fachowca. Ponieważ określenie wartości dobra nabytego na drodze dziedziczenia tylko pozornie należy do zadań nieskomplikowanych, zaleca się korzystanie ze wsparcia eksperta.
W przypadku nabycia w spadku nieruchomości przy jej wycenie należy dokonać dokładnej analizy aktów prawnych. Ponadto trzeba wykazać się znajomością cen oraz notowań na rynku nieruchomości. Warto również znaleźć określoną grupę własności, do których można porównać uzyskany majątek. Osoba niezwiązana z branżą nieruchomości może dokonać wyceny jedynie intuicyjnie, na zasadzie odniesienia i porównania do ogólnie dostępnych cen mieszkań i domów udostępnianych powszechnie. Działanie to nie zapewnia sukcesu, a pochłania wiele energii i czasu.
Wycena nieruchomości do spadku przez rzeczoznawcę
Zasady, jakimi kieruje się rzeczoznawca majątkowy podczas wykonywania swojej pracy, są ściśle ustalone przepisami prawa. Regulują je zapisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca uwzględnia zwykle porównawczą metodę wyceny. Bierze pod uwagę średnią wartość cen stosowanych w obrocie rzeczami podobnymi na tym samym rynku w podobnej lokalizacji.
Ustalenie wartości nieruchomości spisane w formie operatu szacunkowego może być legalnie wykorzystywane przez okres 12 miesięcy. Raz sporządzona wycena jest zatem aktualna nawet przez rok. Wyjątkiem od tej reguły są wszelkie sytuacje, w których nastąpiłyby zmiany w warunkach prawnych lub rynkowych. Jeżeli po jednorazowej wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę zaistnieje przypuszczenie, że w związku z upływem czasu wartość nabytych rzeczy i praw zmieniła się, konieczne jest zaktualizowanie wyceny. Oparcie działu spadku na operacie, który jest nieaktualny, może bowiem stanowić podstawę odwołania od decyzji sądu, tzw. apelacji.
