Kupno nieruchomości przez cudzoziemca to transakcja, z którą coraz częściej mają do czynienia zarówno pośrednicy nieruchomości, jak i osoby samodzielnie je sprzedające. Szacuje się, że w niedalekiej przyszłości umowy kupna-sprzedaży mieszkań i domów podpisywane będą również przez zwiększoną liczbę uchodźców. Posiadaczem polskiej nieruchomości może stać się praktycznie każda osoba, musi jednak pamiętać o kilku formalnościach i warunkach koniecznych do dopełnienia. W wielu przypadkach nabycie nieruchomości przez cudzoziemca musi zostać poprzedzone uzyskaniem specjalnego zezwolenia. Wydaje je Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nieruchomość bez zezwolenia może nabyć tylko konkretna grupa cudzoziemców, ustalona przepisami prawa polskiego.
Cudzoziemcy przebywający w Polsce często zastanawiają się nie tylko nad tym, czy mogą legalnie i bezpiecznie sfinalizować transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości. Interesuje ich również to, czy wymagane jest od nich zezwolenie i jakich formalności muszą dopilnować. Podstawą prawną, jaka reguluje kupno nieruchomości przez cudzoziemca, jest ustawa z dnia 24 marca 1920. Jej przepisy stanowią podstawowe źródło informacji na temat aspektów formalnych tego rodzaju transakcji.
Należy zaznaczyć, że osoby zamieszkujące obszar Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii mogą nabywać nieruchomości w Polsce dowolnie. Jednak co z osobami spoza tego obszaru?
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Mianem cudzoziemca określa się osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa. To też osoby prawne z zagraniczną siedzibą, spółki osób lub spółki handlowe z zagraniczną siedzibą. W rozumieniu tej ustawy kupno nieruchomości przez cudzoziemca jest tożsame z nabyciem prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Czym jest zezwolenie na nabycie nieruchomości?
Kupno nieruchomości przez cudzoziemca odbywa się w większości przypadków na podstawie zezwolenia. Wydaje się je na wniosek cudzoziemca. Kupno jest, jeżeli fakt nabycia przez niego danej nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności i bezpieczeństwa państwa polskiego. Jednocześnie wydaniu tej decyzji mogą towarzyszyć okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską. Należą do nich: polska narodowość lub polskie pochodzenie cudzoziemca, zawarcie związku małżeńskiego z osobą polskiego pochodzenia. To także posiadanie zezwolenia na osiedlenie się lub pobyt na czas oznaczony, wykonywanie działalności gospodarczej lub rolnej na terenie RP.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy zezwolenie jest niezbędne?
Zezwolenie dla cudzoziemca, który chce nabyć w Polsce nieruchomość jest bezwzględnie konieczne w dwóch przypadkach. Gdy kupuje on nieruchomości położone w strefie nadgranicznej lub grunty rolne o powierzchni powyżej 1 ha. Wymieniona strefa obejmuje całe gminy przyległe do granicy państwa oraz obszar do brzegu na odcinku morskim. W tych sytuacjach każdy cudzoziemiec powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie opisywanego zezwolenia, nawet wtedy, gdy ubiegamy się o nowy dom w stanie deweloperskim na danym obszarze. Nie jest zatem istotne, czy decyduje się on na nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego.
Kupno nieruchomości przez cudzoziemca – bez zezwolenia?
Choć przepisy ustawy jasno wskazują, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje UE, Lichtenstein, Islandia, Norwegia, obecnie również Wielka Brytania) oraz Konfederacji Szwajcarskiej wymaga zezwolenia, również od tej zasady istnieją wyjątki. Najistotniejsza wydaje się tu informacja, że zwolniony z obowiązku posiadania zezwolenia będzie zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego z pomieszczeniami przynależnymi typu strych, piwnica lub garaż. Tego typu mieszkania zaspokajają bowiem podstawowe potrzeby mieszkaniowe nabywcy. Zezwolenie nie jest potrzebne cudzoziemcy również wtedy, gdy chce on kupić nieruchomość po upływie minimum 5 lat od uzyskania pozwolenia na pobyt w naszym kraju. Bez zezwolenia można nabywać nie tylko nieruchomości, ale również akcje i udziały w spółkach będących ich właścicielem.
Jeżeli nieruchomość nabywana jest na drodze dziedziczenia ustawowego, również nie wymaga się zezwolenia na jej nabycie przez cudzoziemca. Dziedzicząc ją natomiast na podstawie zapisów zawartych w testamencie, w ciągu 2 lat od daty otwarcia postępowania spadkowego cudzoziemiec powinien zgłosić się do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji celem wydania zezwolenia. Jeżeli go nie uzyska, prawo własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego otrzymują te osoby, które byłyby powołane do spadku ustawowo, nawet jeżeli wyłączono je z procesu dziedziczenia na podstawie testamentu.
Pozwolenia od cudzoziemca nie wymaga się ponadto wtedy, gdy nabywana nieruchomość ma stać się elementem wspólnoty majątkowej. Taka sytuacja ma miejsce głównie w przypadku, gdy małżonkiem cudzoziemca jest osoba z polskim obywatelstwem. Cudzoziemiec może także przejąć na własność i bez zezwolenia nieruchomość po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
Wniosek formalny i koszt zezwolenia
We wniosku należy oznaczyć wnioskodawcę i jego status prawny. Konieczne jest oznaczenie zbywcy, nabywanej nieruchomości oraz określenie formy prawnej jej nabycia. Do wniosku cudzoziemiec dołącza wymagane dokumenty. To m.in.: wypis z rejestru gruntów, odpis z księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej. Konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy, oświadczenie zbywcy, zaświadczenie ZUS, dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Maksymalna powierzchnia nieruchomości nabywanej przez cudzoziemca na potrzeby życiowe wynosi 0,5 ha. Po uzyskaniu pozwolenia cudzoziemiec może finalizować transakcję w taki sam sposób jak obywatel Polski. W tym celu konieczna jest wizyta u notariusza i dopełnienie wszystkich formalności po zakupie mieszkania, działki lub domu.
