Mieszkanie bez wkładu własnego – czy da się tak kupić?

Dla wielu z nas jedyną drogą do zakupu własnego mieszkania jest kredyt hipoteczny. Zanim jednak zaczniemy przeglądać mnóstwo ofert istniejących na polskim rynku banków, powinniśmy zastanowić się, czy dysponujemy jakąkolwiek gotówką. Do czego jest nam ona potrzebna, skoro chcemy właśnie zaciągnąć niemały kredyt? Czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego?

W świetle prawa

Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, powinniśmy przemyśleć kwestię jej sfinansowania. Dobrym pomysłem są kredyty mieszkaniowe. Tutaj jednak pojawia się pojęcie wkładu własnego. Wkład własny to kapitał, który musimy posiadać, jeżeli chcemy podjąć jakiekolwiek zobowiązania kredytowe. Jeszcze stosunkowo niedawno można było zaciągnąć kredyt hipoteczny bez konieczności posiadania pieniędzy przeznaczonych na wkład własny. Zmieniły się jednak i czasy, i prawo. W 2014 roku w życie weszła Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja ta opisuje wymóg posiadania wkładu własnego, maksymalnego okresu kredytowania oraz wymóg korzystania z baz danych rejestrujących dłużników. Mieszkanie bez wkładu własnego stanęło pod znakiem zapytania.

Początkowo wkład własny wynosił tylko 5%, by obecnie osiągnąć wartość aż 20% (w niektórych bankach 10%). Aby wziąć kredyt na mieszkanie, musisz zatem dysponować środkami, które stanowią tę część całej jego wartości. Co ważne, niektóre banki przy wycenie kupowanego przez nas mieszkania sugerują się opinią niezależnych ekspertów. Oni szacują wartość mieszkania i wyliczają wartość kredytu oraz koniecznego wkładu własnego. Jako nabywcy musimy również pokryć wszelkie koszty związane z obsługą transakcji: prowizję banku, biura nieruchomości, agenta, opłaty notarialne.

Mieszkanie bez wkładu własnego – inne rozwiązania

Gdy posiadamy choć niewielkie oszczędności, wkład własny do kredytu hipotecznego nie powinien stanowić dla nas wyzwania. Jednakże często spotykamy się z sytuacją, w której klient chce zaciągnąć kredyt hipoteczny bez jakiegokolwiek zaplecza finansowego. Wydaje się nam bowiem, że właśnie po to stworzono kredyty – abyśmy pozyskali tyle pieniędzy, ile w danym momencie potrzebujemy. Kredyt bez wkładu własnego nie istnieje. Na nasze szczęście, wkładem własnym mogą stać się nie tylko nasze pieniądze, ale również inny majątek.

Na poczet wkładu większość banków akceptuje oddane inne nieruchomości, grunty, deklarację sprzedaży mieszkania, poniesione już koszty związane z mieszkaniem lub domem (plany, projekty, wykonane prace budowlane).

Mieszkanie bez wkładu własnego w dzisiejszych czasach nie jest możliwe do zrealizowania. W określonych przypadkach możemy jednak ubiegać się o obniżenie wartości koniecznego wkładu własnego. Jego dziesięcioprocentowa wartość możliwa jest do zapłaty tylko w niektórych oddziałach banków. Poza tym, decydując się na to rozwiązanie, zobowiązujesz się do kupna ubezpieczenia kredytu, które spłacasz najczęściej w postaci wyższych jego rat. Kredyt taki jest zatem w ogólnym rozrachunku dużo droższy.

Jedyną ofertą zakupu mieszkania bez wkładu własnego był, zakończony w 2018 roku, rządowy program zatytułowany „Mieszkanie dla Młodych”. Polegał on na przeznaczeniu jednorazowego dofinansowania wkładu własnego do udzielanego wówczas kredytu hipotecznego. Obecnie brak planów i strategii na kontynuację programu. Teraz skupiają się one głównie na mieszkaniach socjalnych. Pomoc dla Polaków stojących przed nie lada wyzwaniem, jakim jest kupno mieszkania, zawiera się w Narodowym Programie Mieszkaniowym.

Własne pieniądze

Jeśli nie posiadasz własnych pieniędzy ani majątku, który mógłbyś przeznaczyć na poczet wkładu, ratunkiem w tej sytuacji może być darowizna. Ofiarować ją może każda osoba fizyczna posiadająca pełnię praw. Najlepiej, jeśli są to rodzice bądź krewni. Możemy wtedy uniknąć nadmiernego opodatkowania. Musimy jednak pamiętać o obowiązkowym zgłoszeniu w Urzędzie Skarbowym przekazania darowizny drukiem SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy. Na potrzeby opłacenia wkładu własnego nie możesz użyć pożyczki. Niedozwolone jest również korzystanie z funduszy pracowniczych, chwilówek i innych instrumentów kredytowych. Podpisując stosowne oświadczenia, poświadczasz i udowadniasz, że Twoje środki pieniężne nie pochodzą z tego typu źródeł. A więc z jakich?

Na opłacenie wkładu własnego możesz ponadto przeznaczyć środki zgromadzone na koncie emerytalnym. Niektóre banki kwalifikują je jako substytut wkładu własnego, pod warunkiem, że pochodzą z IKE oraz IKZE. Jeżeli kupujesz mieszkanie, korzystając z oferty rynku wtórnego, bank może różnicę między wyceną mieszkania a kwotą zakupu przeznaczyć na zapłatę wkładu. Sam możesz również zastawić posiadane obligacje lub inne papiery wartościowe. Co więcej, jeśli jesteś posiadaczem popularnej peerelowskiej książeczki mieszkaniowej, możesz również liczyć na premię gwarancyjną. W niemal wszystkich tych rozwiązaniach jest tylko jeden niewielki haczyk. Pozyskane w ten sposób środki pieniężne pokrywają maksymalnie tylko połowę, czyli 10% wkładu własnego. Pozostałą jego część musisz opłacić w sposób tradycyjny. Nie można więc zabierać się za kupno mieszkania, gdy nasz portfel świeci pustkami. Nawet, a może tym bardziej, jeśli zamierzamy wziąć kredyt hipoteczny.

Zachęcamy do zapoznania się z obecną sytuacją na rynku kredytów hipotecznych tutaj.