Mieszkanie obciążone hipotecznie często możemy spotkać wśród ofert sprzedażowych na rynku wtórnym nieruchomości. Zdarzają się bowiem życiowe sytuacje, w których właściciel nieruchomości sprzedaje ją jeszcze przed spłaceniem zaciągniętego zobowiązania finansowego. Czy jest się czego obawiać? Rozwiewamy wszelkie wątpliwości.
Z prawnego punktu widzenia mieszkanie obciążone hipotecznie może stać się przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Jest to zatem działanie całkowicie legalne. Nic więc dziwnego, że na rynku wtórnym spotykamy tak wiele ofert dotyczących sprzedaży tego rodzaju nieruchomości. W przypadku, gdy jesteśmy zainteresowani kupnem lokum z hipoteką, warto skorzystać z usług doradcy finansowego. On przeprowadzi nas bezpiecznie przez każdy etap transakcji.
Rodzaje hipoteki
Głównym celem każdego obciążenia hipotecznego jest zabezpieczenie i ochrona zapłaty pewnej wierzytelności. Wynika ona zawsze z określonych zapisów prawnych, a do jej powstania konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Mieszkanie obciążone hipotecznie to zatem żadna tajemnica dla kupującego. Dane te są jawne, dostępne w dziale IV Księgi, gdzie zawarte są zapisy prawa hipotecznego wierzyciela.
Wyróżnia się dwa rodzaje obciążenia hipotecznego: hipotekę zwykłą i kaucyjną. Pierwsza z nich zabezpiecza wierzytelności o określonej wartości. Przykładowo może to być kwota, na jaką opiewa kredyt hipoteczny bądź inne zobowiązanie kredytowe. Obciążenie rodzaju kaucyjnego zabezpiecza wierzytelności, których wysokość nie została ustalona. W niektórych przypadkach wierzyciel może obciążyć hipotecznie wszystkie nieruchomości należące do dłużnika. To tzw. hipoteka przymusowa. Bez względu na rodzaj obciążenia, nie stanowi ono większej przeszkody w kupnie mieszkania. Inwestowanie w nieruchomości obciążone hipotecznie powinno być jednak procesem skrupulatnie przygotowanym i przemyślanym.
Mieszkanie obciążone hipotecznie
Aby kupić mieszkanie obciążone hipotecznie, nie trzeba zbytnio się wysilać. Tego rodzaju ofert na rynku wtórnym znajdziemy całe mnóstwo. Tym bardziej jako klient, musisz zwracać uwagę nie tylko na ich wiarygodność, ale i szczegółowe warunki kupna. Zakup mieszkania z hipoteką powinniśmy rozpocząć od sprawdzenia ksiąg wieczystych. Tam znajdziemy wszelkie informacje o ograniczeniach, jakie ciążą na nieruchomości, dane wierzyciela, zasady egzekucji komorniczej. Należy ponadto zapoznać się z warunkami kredytu, który zaciągnęła osoba sprzedająca aktualnie mieszkanie. Zwolnienie lokalu od hipoteki jest łatwe, o ile znamy jego zasady.
Dla własnego bezpieczeństwa powinniśmy zainteresować się, czym jest umowa przedwstępna kupna. Warto ją zawrzeć i określić w niej szczegółowe zasady spłaty zobowiązania, w szczególności, jeśli to sprzedający decyduje się na uregulowanie długu. Zobowiązanie hipoteczne przechodzi bowiem z automatu na nowego właściciela nieruchomości. Traktuje się je jako nieodłączną część lokum.
Obce waluty
Kredyt zaciągnięty w obcej walucie może powodować, że wartość zaciągniętego długu przewyższy wartość kupowanej nieruchomości. Dlatego też przed finalizowaniem transakcji należy dokładnie sprawdzić nie tylko wysokość zadłużenia, ale i obowiązujące aktualnie kursy walut. Aby kupujący nie zrezygnował z nieruchomości, zbywca często decyduje się na nadpłacenie kredytu do wysokości aktualnej wartości nieruchomości, czyli po prostu jej ceny.
Ponadto, przy kredycie hipotecznym zaciągniętym w obcej walucie, bank nie będzie patrzył zbyt przychylnie na możliwość jego wcześniejszej spłaty. Bank wskazuje wartość do spłaty przeliczoną na złotówki, dlatego też klienci wybierają zwykle przychylny czas giełdowy. W przypadku, gdy przedstawiciel banku poda wartość zadłużenia w obcej walucie, należy zgłosić się do niego, wymagając dokonania przeliczenia kwoty na walutę polską. Takie działanie to obowiązek banku.
Wykreślenie hipoteki
Aby wykreślić mieszkanie obciążone hipotecznie z zapisów księgi wieczystej, musimy zebrać komplet dokumentów. Należy do nich przede wszystkim zaświadczenie od wierzyciela potwierdzające spłatę całej należności. Najczęściej sam sprzedający spłaca zobowiązanie hipoteczne i dokonuje wykreślenia. Innym sposobem jest wykreślenie hipoteki na podstawie zapisu aktu notarialnego. Jest nim umowa kupna-sprzedaży sporządzona w odpowiedni sposób w obecności notariusza. Wniosek o wykreślenie zawarty jest w umowie, do której dołącza się aktualne zaświadczenie od wierzyciela.
Kupujący może oczywiście samodzielnie spłacić zobowiązanie sprzedającego. Jest to najłatwiejszy sposób na wykreślenie hipoteki. Sprzedający w tym celu dostarcza kupującemu informacje od wierzyciela. Potrzebny jest przede wszystkim zapis informujący o wysokości długu, wysokości dodatkowych opłat, terminie spłaty i numer rachunku bankowego. W tej sytuacji spłata zobowiązania jest częścią zapłaty za nieruchomość. Pozostałą część na swój rachunek otrzymuje sprzedający. Kupujący otrzymuje od wierzyciela zaświadczenie o uregulowaniu zobowiązania oraz zgodę na wykreślenie obciążenia hipotecznego z ksiąg wieczystych nieruchomości.
