Obecnie na rynku nieruchomości zauważalny jest zwiększony ruch, co cieszy zarówno deweloperów, jak i inwestorów oraz właścicieli mieszkań z rynku wtórnego. Po słabym zainteresowaniu inwestycjami w 2022 roku obecnie zauważa się wzrost popytu. Statystycznie w ubiegłym roku sprzedało się aż o połowę mniej mieszkań niż w latach poprzednich. Dzisiaj, mimo że ceny nieruchomości poszły w górę nawet o 20%, klienci są w stanie tyle zapłacić i są zainteresowani kupnem. Zwłaszcza jeżeli chodzi o nieruchomości w dobrych lokalizacjach. O takie jednak coraz trudniej. Nowe mieszkania w centralnych dzielnicach dużych miast to towar wysoce deficytowy. Deweloperzy decydują się zatem na tworzenie inwestycji w mniej popularnych lokalizacjach. Mieszkanie w trudnym terenie, często tuż przy lesie czy wśród działek rolnych, cieszy się mniejszą popularnością, ale również ma swoje zalety.
Mieszkanie w trudnym terenie na pozór wydaje się kłopotliwe i skomplikowane. Współcześnie niemal każdą trudność związaną z lokalizacją nieruchomości można jednak w łatwy sposób zniwelować. Zwykle działki w tego rodzaju miejscach kupowane są przez klientów prywatnych. Na oddalonych od miasta terenach budują oni zwykle dom jednorodzinny lub domek letniskowy. Deweloperzy często wybierają tanie działki w lokalizacjach, które mają szansę się rozwinąć. W perspektywie kilku najbliższych lat zazwyczaj zwiększają one swoją wartość (nawet trzykrotnie). Interesują ich jednak również te tereny, które nie posiadają jeszcze planów zagospodarowania.
Mieszkanie w trudnym terenie – kupno mieszkania i mieszkania na wynajem w lesie
Mieszkanie w trudnym terenie często dotyczy obszarów zalesionych lub tych w pobliżu lasu. Do głównych korzyści mieszkania blisko lasu zalicza się przede wszystkim czyste powietrze i ciszę wokół nieruchomości. Bliskość drzew pozytywnie wpływa na mikroklimat okolicy. To szczególnie istotne dla rodzin z dziećmi, poszukujących ucieczki od wszechobecnego w większych miastach zanieczyszczenia powietrza (smogu). Las jest miejscem docenianym przede wszystkim w lecie, gdy drzewa dają mieszkańcom cień i schronienie przed upałem.
Z kolei zimą problemem mogą być przede wszystkim nieodśnieżone drogi prowadzące do posesji lub osiedla. Przy obfitych opadach śniegu może się zdarzyć, że właściciel lub wynajmujący tak zlokalizowaną nieruchomość utknie w drodze do mieszkania. Drogi prowadzące do lasu często nie są utwardzone. Nie należą ponadto do tych, które służby odśnieżają w pierwszej kolejności. Bliskość lasu jest równoznaczna z oddaleniem nieruchomości od centrum miejscowości. Z jednej strony może to być największa zaleta mieszkania lub domu, a z drugiej – dla niektórych stanowi nie lada problem. Pewne trudności związane są przykładowo z koniecznością odwożenia dzieci na zajęcia edukacyjne, a wyjście z przyjaciółmi wymaga wcześniejszego zorganizowania transportu.
Znalezienie idealnej działki budowlanej w bezpośrednim sąsiedztwie lasu jest obecnie pożądane przez klientów prywatnych. Korzystając z oferty biur nieruchomości, poszukują oni bowiem miejsca do zbudowania własnego domu jednorodzinnego lub niewielkiego domu bez pozwolenia na budowę, w którym zamieszkują często jedynie sezonowo. W takich domach najczęściej nie mamy do czynienia z piwnicami czy suterenami, a z parterowym lub jednopiętrowym domem. Mieszkanie w trudnym terenie można ponadto przeznaczyć na wynajem (zwykle krótkoterminowy). Mieszkania na wynajem w lesie to rozwiązanie, które sprawdza się w pobliżu turystycznych miejscowości.
Inwestycja w nieruchomość oddaloną od sąsiadów – bezpieczeństwo a standard
Mieszkanie w trudnym terenie dotyczyć może również nieruchomości znajdujących się na tzw. odludziu. Za zakupem działki z dala od innych zabudowań i gospodarstw przemawia przede wszystkim cisza i spokój. Pragnąc spędzać czas w samotnym towarzystwie z dala od sąsiadów, warto jednak szczególnie pochylić się nad dostępnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Często okazuje się bowiem, że teren dotychczas uznawany za trudny i pusty w ciągu kilku najbliższych lat stanie się osiedlem.
Inwestycja w dom lub mieszkanie bez towarzystwa sąsiadów wiąże się z niemałym nakładem finansowym. Oprócz budowy nieruchomości często należy bowiem zająć się również budową drogi dojazdowej, jeżeli takowej do naszej działki nie ma. Minusem mieszkania na odludziu jest duża odległość od punktów handlowo-usługowych i placówek leczniczych oraz edukacyjnych. Podobnie jak w przypadku mieszkania w okolicy lasu, od najbliższego sklepu mieszkańców może dzielić nawet kilka kilometrów. Dystans, jaki przychodzi im codziennie pokonywać, może okazać się zbyt duży. Czasami utrudnia codzienne funkcjonowanie, a nawet znacząco obciąża rodzinny budżet.
Wiele osób zastanawia się nad tym, czy mieszkanie odcięte od sąsiedzkiej obecności, nie stwarza zagrożenia? Decydując się na mieszkanie w trudnym terenie, warto zorientować się, czy okolica jest w miarę spokojna i bezpieczna. W razie wątpliwości zaleca się skorzystanie z usług firm ubezpieczeniowych, które pomogą oszacować ryzyko związane z lokalizacją nieruchomości. Każdy dom i mieszkanie można bowiem dobrowolnie ubezpieczyć od następstw różnego rodzaju wypadków i innych okoliczności. Warto ponadto pomyśleć o wyposażeniu nieruchomości w alarm.
Dom nad rzeką
Kupno lub wynajem mieszkania nad rzeką również może wiązać się z pewnymi utrudnieniami. Głównym z nich jest lokalizacja nieruchomości na potencjalnie zalewowych terenach. W przypadku wystąpienia gwałtownych opadów atmosferycznych istnieje ryzyko podtopienia lokalu i jego zniszczenia. Decydując się na dom nad rzeką, konieczne może okazać się utrzymywanie w dobrym stanie przyłączonej do działki kładki lub pomostu, zapewniającego bezpośredni dostęp do wody. Nieruchomości w takiej lokalizacji są ponadto narażone na zniszczenia w wyniku działania korozji. W zależności od ukształtowania terenu może również dochodzić do sytuacji, w których rzeka zbliża się i oddala od naszego miejsca zamieszkania. Może być to szczególnie uciążliwe ze względu na ryzyko erozji gleby. Mieszkanie w terenie nadrzecznym wiąże się jednak również z oddaleniem od hałasu i zgiełku miasta.
Lokalizacja nieruchomości a opłacalność inwestycji i cena
Ceny mieszkań w trudnym terenie zwykle są bardziej atrakcyjne niż w przypadku nieruchomości zlokalizowanych w centrum większych miast. Wynika to z odległości lokalu do najważniejszych punktów usługowych, edukacyjnych, ale również rekreacyjnych. Zakup mieszkania lub jego najem w oddalonych okolicach często wiąże się również z niższą kwotą czynszu. Różnice obejmują zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne nieruchomości. Dotyczą lokali z rynku pierwotnego (nawet stanu deweloperskiego domu) oraz rynku wtórnego.
Wszelkie informacje o udogodnieniach lub utrudnieniach w lokalizacji nieruchomości potencjalny klient uzyskuje już w ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania lub domu. To podstawowe dane, które są zwykle jednymi z najcenniejszych dla nabywców nieruchomości. Nierzadko stanowią argument decydujący o tym, czy kupić mieszkanie lub dom w określonej cenie. Warto wiedzieć, jak zlokalizowany jest dany lokal, by oszacować m.in. koszty jego utrzymania, remontu, wykończenia, ewentualne koszty dodatkowe. Informacje te są przydatne również w przypadku kupna działki. Budowa domu może okazać się kłopotliwa w trudno dostępnych lokalizacjach. Szczególnym utrudnieniem może okazać się bowiem niemożność podłączenia mediów na danym terenie ze względu na jego ukształtowanie, położenie lub inne okoliczności.
Czy kupować lub wynajmować mieszkanie w trudnym terenie?
Ponieważ inwestowanie w nieruchomości wiąże się z koniecznością wydania jednorazowo niemałej sumy pieniędzy, należy zastanowić się nad tym, czy mieszkanie w trudnym terenie ma dla nas więcej zalet, czy wad. Trudno bowiem jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Wiele zależy od indywidualnych preferencji, możliwości i oczekiwań. Ze względu na wybór lokalizacji wartość nieruchomości może z czasem wzrosnąć lub zmaleć. Wzrost wartości jest szczególnie pożądany przez inwestorów przeznaczających swoje pieniądze na zakup nieruchomości do remontu, dalszej sprzedaży lub wynajmu. Należy ponadto pamiętać, że stopa zwrotu z wynajmowanych mieszkań jest dla właściciela dodatkowym dochodem.
Formalności po zakupie mieszkania lub domu
Zakup mieszkania w dowolnej lokalizacji wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Każda umowa kupna-sprzedaży zawierana jest w towarzystwie notariusza i ma status aktu notarialnego. Po jej podpisaniu należy udać się zwykle jeszcze do banku, urzędu skarbowego, spółdzielni mieszkaniowej, urzędu miasta. W tym miejscu warto jednak przypomnieć również o tym, czego należy dopilnować jeszcze przed finalizacją transakcji.
Przede wszystkim nabywca powinien zapoznać się z prospektem informacyjnym i treścią ogłoszenia. Należy dokonać dokładnych oględzin kupowanej nieruchomości, sprawdzić zapisy w księgach wieczystych. Konieczna jest kontrola stanu hipotecznego terenu i istniejących na nim zabudowań. Należy również zweryfikować dane z projektu w ewidencji gruntów i budynków starostwa powiatowego odpowiedniego dla danego obszaru inwestycji. Najwięcej formalności czeka nas po zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Wówczas należy opłacić wszelkie czynności notarialne i uiścić podatek od nabycia nieruchomości. 2% ceny nieruchomości stanowi ponadto podatek od czynności cywilnoprawnych. W niektórych przypadkach konieczne jest założenie księgi wieczystej. Zawsze natomiast dokonuje się wpisu do już istniejącej księgi i pobiera podatek PCC za tenże wpis. Istotne jest również pozyskanie protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. W nim powinny być zawarte wszelkie dane techniczne, w tym również stan liczników.
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego i od dewelopera formalności czeka nas mniej. Większością z nich zajmuje się deweloper. Nabywcy pozostaje oczekiwanie na zakończenie inwestycji. Koniec robót budowlanych wiąże się z koniecznością kontroli, czy wszystko zgadza się z wcześniejszymi ustaleniami. Nawet jeżeli mieszkanie w trudnym terenie wiąże się z dodatkowymi kosztami nabycia nieruchomości, zwykle są one wliczone w cenę transakcyjną przez sprzedającego.
