Mieszkanie z licytacji komorniczej dla wielu przyszłych nabywców jest obecnie kuszącą opcją, głównie ze względu na fakt, że ceny transakcyjne tego typu nieruchomości są zwykle dużo niższe niż ceny rynkowe lokali do nich podobnych. Udział w licytacji dostępny jest dla każdej pełnoletniej osoby. Warunkiem koniecznym jest jedynie wpłata wadium, czyli poświadczenia chęci udziału w licytacji. Zwykle opłata ta oszacowana jest na 10% wartości nieruchomości. O tym, czy warto kupować mieszkania od komornika, decyduje wiele indywidualnych okoliczności i zależności. Z pewnością jednak warto im się dokładnie przyjrzeć.
Licytację mieszkania przeprowadza komornik. Jej celem jest głównie pozyskanie środków pieniężnych na spłacenie zobowiązań wobec wierzycieli. Najpierw należy jednak oszacować wartość sprzedawanej nieruchomości. Następnie informacja o możliwości przeprowadzenia licytacji widnieje na stronach internetowych komorników – tam też należy szukać rzetelnych danych. Cenę wywoławczą stanowi 75% wartości rynkowej mieszkania. Biorąc udział w licytacji, należy mieć na uwadze kilka problemów i niedogodności, jakie mogą (ale nie muszą) wiązać się z tego typu transakcją.
Czym jest licytacja komornicza?
Licytacje komornicze mieszkań obejmują wyłącznie te nieruchomości, które stanowią własność dłużników. Zwykle zadłużenie to wynika z niemożności spłacenia kredytu hipotecznego. Wystawienie nieruchomości na licytację możliwe jest po jej uprzedniej wycenie. Aukcje postrzegane są jako okazje do zakupu nieruchomości w atrakcyjnej cenie, często niedostępnej w ofertach na rynku pierwotnym czy wtórnym. Uczestnik aukcji musi jednak posiadać gotówkę na wadium, a najlepiej na całą nieruchomość. Ponadto warto być gotowym na trudności i problemy, jakie czyhają na potencjalnych nabywców mieszkań z licytacji. O tym, czy warto kupić taką nieruchomość, nie można osądzić jednoznacznie. Wiele zależy bowiem nie tylko od oczekiwań nabywcy, ale również stanu licytowanego mieszkania i jego charakterystyki.
Mieszkanie z licytacji komorniczej – na co uważać?
Decydując się na mieszkanie z licytacji komorniczej, musimy zwrócić uwagę przede wszystkim na jego stan techniczny i budowlany. Lokale bywają nie tylko w złym stanie, ale wręcz zdewastowane, pełne awarii. Należy ponadto zwrócić uwagę na rzetelność oszacowanej wartości nieruchomości. Zdarza się bowiem, że komornik ocenia wartość lokalu na podstawie własnych doświadczeń i wyczucia, ale nie zleca przeprowadzenia wyceny przez eksperta. Kłopotliwe może być też wylicytowanie mieszkania obciążonego hipotecznie i nieruchomości, w której nadal przebywają lokatorzy. Niepokój uczestnika licytacji zawsze powinna wzbudzić nieuregulowana sytuacja prawna mieszkania. Należy ją sprawdzić i skontrolować tak samo, jak w przypadku kupna każdej innej nieruchomości.
Kupujący powinien zatem zwrócić szczególną uwagę na zapisy zawarte w księdze wieczystej lokalu. Warto skontrolować fakt, czy licytowana jest cała nieruchomość, czy tylko jej część. Informacja ta wydaje się oczywista, jednak cena mieszkania niejednokrotnie potrafi zmylić. Zdarza się, że lokal jest własnością kilku osób, a licytowane są jedynie wybrane udziały własności. Problematyczny może być ponadto termin, w którym należy dokonać wpłaty całości ceny za mieszkanie z licytacji komorniczej. Nabywca powinien dopełnić tej formalności wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od wygranej aukcji. Trudno zatem w tym terminie uzyskać np. kredyt hipoteczny.
Wygrana – i co dalej?
Po wygranej licytacji należy dopilnować kilku kwestii – formalności po zakupie mieszkania. Nabywca musi jednak poczekać, aż otrzyma z sądu postanowienie o udzieleniu tzw. przybicia. By sfinalizować tę transakcję, nie jest bowiem konieczna wizyta u notariusza. Owo przybicie stanowi prawomocną podstawę nabycia nieruchomości. Na tej podstawie można ponadto dokonywać zmian we wpisach w księdze wieczystej. Dopiero wtedy dokonuje się wpłaty wylicytowanej kwoty. Na tej podstawie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Następnie nabywca składa do sądu wniosek o nadanie postanowieniu klauzuli wykonalności. Choć wydaje się to skomplikowane, w rzeczywistości zajmuje niewiele czasu, a gwarantuje legalne i całkowite przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.
Mieszkanie z licytacji komorniczej na kredyt
Wzięcie kredytu na kupno mieszkania od komornika jest możliwe, ale dość kłopotliwe. Nie każdy bank wyraża zgodę na udzielenie tego rodzaju świadczenia, a jeżeli już znajdziemy oddział, który świadczy te usługi – musimy spełnić wiele wymagań i dopełnić szczegółowych formalności. Konieczne jest dostarczenie niezbędnej dokumentacji z sądu, trzeba też pamiętać o konieczności posiadania wkładu własnego o odpowiedniej wysokości, zdolności kredytowej i odpowiedniej historii.
Lokatorzy mieszkań z licytacji
Decydując się na mieszkanie z licytacji komorniczej, możemy sprowadzić na siebie jeden główny problem – jej lokatorów. Kupno mieszkania poniżej ceny rynkowej może okazać się bowiem nieopłacalne zwłaszcza wtedy, gdy ktoś nadal jest zameldowany w kupowanej przez nas nieruchomości. Wówczas jednak warto szukać nici porozumienia. Osoby te mogą wyprowadzić się dobrowolnie i to jest najlepsze z możliwych rozwiązań. Nie zawsze jednak wyrażają taką chęć. Właściciel mieszkania nie ma w takim przypadku możliwości zamieszkania w nim czy nawet sprzedaży. Dodatkowo ponosi koszty użytkowania lokalu, gdyż osobami zameldowanymi są najczęściej dłużnicy, wobec których toczono postępowanie egzekucyjne.
