Odwrócona hipoteka jest specyficznym rodzajem kredytu hipotecznego. Zastanawiają się nad nią przede wszystkim osoby starsze. Dlaczego wśród nich rozwiązanie to cieszy się popularnością? Odwrócenie hipoteki jest sposobem na pozyskanie dodatkowych środków finansowych z banku w zamian za oddanie prawa własności do nieruchomości. Do przeniesienia praw własności dochodzi po śmierci dotychczasowego właściciela. Klient może ją zatem dożywotnio użytkować, a prawo do swobodnego dysponowania nieruchomością bank nabywa dopiero po roku od jego śmierci. Pomimo swojej stosunkowej atrakcyjności, to nadal mało popularny sposób wydobywania potencjału posiadanej nieruchomości. Korzystają z niego głównie osoby, które nie mają ewentualnych spadkobierców lub nie mają życzenia co do dziedziczenia lokalu po swojej śmierci.
Najprościej rzecz ujmując, odwrócona hipoteka to przeciwieństwo zwykłej hipoteki. Wśród jej głównych zalet wymienia się przede wszystkim możliwość pozyskania znacznych środków finansowych bez konieczności spełniania skomplikowanych warunków. Jedynym wymogiem jest posiadanie nieruchomości. Umowę można rozwiązać w każdej chwili pod warunkiem spłaty zaciągniętego u banku długu. Wśród wad hipoteki odwróconej wymienia się kwotę wypłacanego zobowiązania, która nie zawsze będzie odpowiadała potrzebom i oczekiwaniom klienta. Ponadto potencjalni spadkobiercy muszą wówczas liczyć się z utratą spadku lub koniecznością spłaty kwoty otrzymanej przez spadkodawcę.
Podstawa prawna – ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Czym dokładnie jest odwrócona hipoteka?
Dopiero od niespełna 10 lat istnieje w Polsce ustawa, której zapis reguluje postępowanie w przypadku chęci skorzystania z odwróconego kredytu hipotecznego. To Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie dnia 23 października 2014 r. Na podstawie jej zapisu oraz umowy pomiędzy kredytobiorcą i podmiotem bankowym bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną sumę pieniędzy. Ich spłata następuje dopiero po śmierci klienta. On sam zobowiązuje się do zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z odsetkami i dodatkowymi kosztami. Odwrócona hipoteka zabezpieczana jest wpisem dokonywanym w księdze wieczystej nieruchomości.
Kwotę wypłacaną po zawarciu umowy o odwróconym kredycie hipotecznym ustala się na podstawie aktualnie obowiązujących wartości rynkowych podobnych nieruchomości. Umowę zawiera się w formie pisemnej wraz z oświadczeniem banku. Kredytobiorca ma ponadto prawo odstąpienia od zapisów umowy w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od daty jej zawarcia. Wówczas obie strony umowy zwracają sobie wszelkie środki i dobra finansowe, jakie otrzymały już od momentu podpisania umowy. Kredytobiorca może również spłacić zaciągnięty dług w dowolnym dla siebie momencie, nawet po upływie kilku lub kilkunastu lat po zawarciu umowy odwróconej hipoteki.
Zgodnie z ustawą, kredytobiorca ma określone obowiązki, których musi dopełnić, chcąc skorzystać z możliwości, jakie daje odwrócona hipoteka. Przede wszystkim powinien on posiadać ubezpieczenie domu lub mieszkania od zdarzeń losowych, które wymaga większość podmiotów oferujących tego rodzaju rozwiązania. Ponadto konieczne jest utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. W praktyce oznacza to, że lokal powinien być stale w dobrym stanie technicznym i użytkowym. W tym celu należy dokonywać bieżących napraw i remontów, uwzględniając zużywanie się przedmiotów w wyniku ich użytkowania zgodnego z przeznaczeniem. Kredytobiorca powinien terminowo regulować wszelkie opłaty związane z utrzymywaniem swojej nieruchomości.
Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?
Według zapisów wymienionej Ustawy odwrócona hipoteka może mieć zastosowanie jedynie w określonej grupie potencjalnych kredytobiorców. Warunkiem koniecznym jest posiadanie przez osobę fizyczną nieruchomości. Może ona być jej właścicielem, posiadać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. W przypadku odwróconej hipoteki bank nie ocenia zdolności kredytowej klienta. Kredyt zabezpiecza się wówczas już posiadanym lokalem. Prawo własności nieruchomości może obejmować różnorodne lokale, głównie chodzi tu jednak o nieruchomości mieszkalne. Zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny można zatem na dom na wsi, mieszkanie lub dom w mieście, a nawet lokal użytkowy.
By móc skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego, nieruchomość nie może być obciążona żadnymi zobowiązaniami. Nie można zatem w ten sposób dokonać sprzedaży mieszkania z kredytem. Żaden bank nie będzie bowiem zainteresowany kupnem nieruchomości z licznymi wpisami zainteresowanych nią wierzycieli.
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia
Rozwój rynku nieruchomości wpływa na obecność co rusz nowych możliwości zarówno dla przyszłych klientów branży, jak i tych, którzy już posiadają własne lokum. Rozwiązaniem podobnym do odwróconej hipoteki jest tzw. renta dożywotnia. Również w tym przypadku klient otrzymuje dożywotnie świadczenie w zamian za odstąpienie prawa do swojej nieruchomości. Jednak w tym przypadku świadczeniodawca natychmiast przejmuje nieruchomość na własność, a klient ma jedynie prawo do jej użytkowania. Warunki renty dożywotniej regulują zapisy Kodeksu Cywilnego. Możliwość tę oferują wyłącznie podmioty i placówki pozabankowe, czyli m.in. fundusze hipoteczne.
Różnice pomiędzy obiema możliwościami dotyczą zatem przede wszystkim sposobów zabezpieczenia interesów osoby fizycznej będącej właścicielem nieruchomości. W zamian za natychmiastowe przeniesienie własności na fundusz, jego przedstawiciele wypłacają na rzecz klienta rentę i ponoszą wszelkie koszty utrzymania lokalu. Opłacają zatem np. czynsz oraz podatek od nieruchomości. Niemożliwe jest otrzymanie renty jako jednorazowego świadczenia pieniężnego. Jak sama nazwa wskazuje, wypacana jest ona w formie comiesięcznej wypłaty na rzecz klienta (raty). W niefortunnych dla klienta sytuacjach fundusz może nabyć atrakcyjną nieruchomość za symboliczną kwotę. Gdy śmierć poprzedniego właściciela nastąpi krótko po zawarciu umowy o rentę dożywotnią, jej rozwiązanie jest szczególnie trudne lub wręcz niemożliwe.
Które banki oferują hipotekę odwróconą?
Na rynku istnieje wiele podmiotów (nie tylko bankowych), które oferują swoim klientom rozwiązania typu odwróconej hipoteki. Istotne jest, by osoby, które są zainteresowane takimi ofertami, kontrolowały rzetelność działań przedstawicieli tych placówek. Właściciel nieruchomości przed podjęciem decyzji musi zatem dokładnie zbadać rodzaj instytucji, z jaką ma zamiar zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego oraz jej dokładne warunki. Wymagania stawiane podmiotom bankowym, oferującym odwróconą hipotekę, uważa się za bardzo wysokie. Ponieważ odwrócona hipoteka jest nadal nowym produktem na polskim rynku, dostęp do niej w bankach jest znacznie ograniczony. Dlaczego instytucje wciąż nie decydują się na jej włączanie do swoich ofert? W opinii wybranych z nich oferowanie odwróconej hipoteki mogłoby negatywnie wpływać na wizerunek podmiotu, głównie ze względu na wątpliwą szlachetność procederu przejmowania własności prywatnej seniorów.
Wartość nieruchomości a oferta banków, funduszy i inne rozwiązania
Co zrobić w sytuacji, gdy inwestowanie w nieruchomości się nie sprawdziło i posiadamy nieruchomość, której niekoniecznie chcemy być nadal wyłącznymi właścicielami? Wiele osób posiadających własność nieruchomości zastanawia się nad tym, czy odwrócona hipoteka może się opłacać. Zanim zdecydują się na kredyt lub sprzedaż nieruchomości (nawet do skupu nieruchomości za gotówkę) bądź przekazanie mieszkania w spadku, powinny zająć się one wyceną nieruchomości. Wiedząc, czym jest odwrócona hipoteka, warto dokładnie przekalkulować dochód, jaki możemy osiągnąć po ewentualnej decyzji kredytowej. W niektórych przypadkach zaleca się ponadto wizytę u notariusza lub doradcy bankowego, który udzieli stosownego, profesjonalnego wsparcia.
