Już w ubiegłym roku spekulanci zwracali uwagę, że rząd planuje wprowadzić nowy podatek od mieszkań. Ma on dotyczyć przede wszystkim hurtowego kupowania nieruchomościami. Choć nadal nie wiadomo, jakie konkretnie ograniczenia może wprowadzić ustawa o nowym podatku, wzbudza ona coraz więcej wątpliwości i kontrowersji. Powszechnie wiadomo natomiast, że ma to być rodzaj podatku od czynności cywilnoprawnych, dotyczący osób nabywających więcej niż 5 nieruchomości. Polski Związek Firm Deweloperskich alarmuje, że taki krok może skutkować paraliżem na rynku inwestycji w nieruchomości. Drastycznie spadająca liczba udzielanych kredytów hipotecznych już dzisiaj nie sprzyja inwestycjom. Pomagają je rozpocząć realizowane projekty dla funduszy inwestycyjnych. Wprowadzane ograniczenia w nabywaniu lokali mieszkalnych mogą przyczynić się do znacznego zmniejszenia popytu na nieruchomości (zwłaszcza o charakterze inwestycyjnym i w stanie deweloperskim).
Nowy podatek od mieszkań dotknie przede wszystkim te osoby, które kupują dużo mieszkań. Mają go płacić zarówno osoby fizyczne, jak i instytucje. Ograniczenia dotyczyć będą zatem głównie funduszy najmu instytucjonalnego. Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda tłumaczy decyzję rządu rosnącymi cenami mieszkań, niedostępnymi dla przeciętnych Polaków. Ponieważ prywatne podmioty kupują obecnie nieograniczoną ilość mieszkań, statystyczna rodzina ma mniejszy wybór lokali, a ich ceny są zbyt wysokie. Wyższa stawka podatku ma jednak dotyczyć mieszkań dostępnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Specjaliści przewidują jednak, że sytuacja ta nie poskutkuje zwiększeniem możliwości Polaków na kupno nowego M. Hipotetycznie będzie wręcz przeciwnie – ograniczy możliwość zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.
Handel nieruchomościami a podatek od hurtowego zakupu mieszkań – kogo dotyczy?
Zapis nowej ustawy powstał przede wszystkim w celu nałożenia zobowiązania podatkowego na inwestorów, kupujących duże liczby mieszkań równocześnie. W opinii rządu ich działanie powoduje, że popyt na mieszkania utrzymuje się na jednakowym poziomie, podczas gdy podaż się zmniejsza. Inwestorzy zatrzymują bowiem nieruchomości w puli mieszkań przeznaczonych do wynajęcia po upływie określonego czasu. Nowy podatek od mieszkań ma być rodzajem podatku od czynności cywilnoprawnych, nakładany na osoby, które nabywają więcej niż 5 nieruchomości. Dotyczy zatem zarówno tych, którzy jednorazowo inwestują w większą liczbę lokali, jak i tych, którzy już posiadają na własność nieruchomości i kupują szóstą.
Limit pięciu mieszkań najczęściej będzie dotyczył jednej osoby fizycznej. W związku z tym nowy podatek PCC najprawdopodobniej dotyczyć będzie głównie stosunkowo majętnych Polaków. Ograniczenia szczególnie odczuć mogą jednak również duże firmy, zwłaszcza fundusze inwestycyjne. Co więcej, ponieważ przepisy prawa nie zabraniają opodatkowania zarówno VAT, jak i PCC, możliwe staje się nałożenie dwóch rodzajów podatków na jedną transakcję.
Ponieważ już na etapie projektu ustawy pojawiają się spekulacje o możliwości obejścia nowych przepisów i kupowania kolejnych mieszkań przez np. członków rodziny inwestorów czy przekazywania darowizn, warto przytoczyć przepis autorów projektu, uniemożliwiający to działanie. Do ograniczeń włączają się bowiem nieruchomości mieszkalne, które nabywca zbył w okresie ostatnich 12 miesięcy również w drodze darowizny. Przepis nie dotyczy osób lub firm, w przypadku których darowizna dotyczyła udziałów w prawie do lokalu mieszkalnego, do którego obdarowany posiadał już prawa. Za podanie fałszywych informacji dotyczących liczby posiadanych już nieruchomości podczas wizyty u notariusza lub w biurze nieruchomości właścicielom lokali i inwestorom grożą surowe kary. Jednocześnie jednak projekt rządowy nie przewiduje możliwości szybkiej i skutecznej weryfikacji informacji podawanych przez inwestorów.
Jedno mieszkanie na rok? – nowe przepisy Ministerstwa Rozwoju i Technologii
W planie ustawy widnieje również zapis o zakazie kupna większej ilości lokali mieszkalnych niż jeden na rok. Resort informuje bowiem, że osoby prywatne, w tym również współwłaściciele praw mieszkalnych, którzy posiadają co najmniej 5 lokali mieszkalnych, nie mogą nabyć więcej niż 1 lokal dodatkowy na rok. Dotyczy to sytuacji, gdy wśród wymienionych 5 nieruchomości przynajmniej jedna zakupiona została w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Również gdy właściciel ma w planie kupno kolejnej z nich. Ograniczenia prawdopodobnie nie będą jednak dotyczyć procesu dziedziczenia, darowizn, wyroku sądu, egzekucji zobowiązania. Z ograniczeń wyłączone będą ponadto transakcje obejmujące proces nabywania lokali przez gminy, a także inne podmioty w celu ich wynajmu. Również najem społeczny czy nabywanie nieruchomości w ramach stosowania tzw. hipoteki odwróconej, czy renty dożywotniej nie będzie objęty opodatkowaniem. Nowy podatek od nieruchomości nie będzie zatem dotyczyć każdego.
Ile wyniesie nowy podatek od mieszkań?
Nowa ustawa ma wprowadzić przede wszystkim dwie zmiany. Pierwsza z nich dotyczy wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla osób prywatnych i firm, które kupują kolejne lokale, czyli dokonują aktywnych inwestycji w nieruchomości. Obecnie wysokość tego obowiązku podatkowego przy kupowaniu mieszkań z rynku wtórnego wynosiła 2% od wartości nieruchomości. W planach ustawy widnieje podwyższenie tej wartości aż do 6%. Kolejny zapis dotyczy właścicieli większej ilości lokali. Jak podaje resort rozwoju, ograniczenia dotyczyć będą osób posiadających więcej niż 5 mieszkań lub powyżej 315 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej.
Warto zaznaczyć, że w 2023 roku wzrosnąć ma również ogólny podatek od nieruchomości. We wszystkich województwach podpisane zostały decyzje o podniesieniu podatku. W niektórych wzrost ten osiągać będzie nawet wartość dwucyfrową. Średnio stawki podatku wzrosły o 12%. Podstawą opodatkowania podstawowego dla gruntu jest metr kwadratowy powierzchni. W przypadku budynku lub jego części jest to zaś metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Kwota podatku od nieruchomości obliczana jest w skali rocznej. Osoby fizyczne zazwyczaj płacą wartość w 4 ratach, chyba że jego wartość nie przekracza 100 złotych.
Nowy podatek a inwestycje na rynku nieruchomości
Eksperci branży nieruchomości prognozują, że nowy podatek od mieszkań i projekt ustawy nie sprawdzi się na żadnym gruncie – ani prawnym, ani politycznym, ani gospodarczym. Nie przewiduje się, że ograniczenia wpłyną korzystnie na uzdrowienie rynku nieruchomości. Nie spowodują zwiększenia dostępności lokali mieszkalnych, a tym bardziej zmniejszenia ich ceny ofertowej oraz transakcyjnej. Co więcej, z pewnością nie zniechęci funduszy inwestycyjnych do kupowania kolejnych nieruchomości. Nie wycofa inwestycji, zwłaszcza wśród tych inwestorów, którzy nabywają lokale w celu wynajmu wielu mieszkań równocześnie. Wyższe ceny i mniejszy wybór mieszkań to główna trudność, na jaką narzeka niemal każdy, kto obecnie szuka mieszkania.
W celu zapobiegnięcia dalszym niezdrowym konkurencjom w branży nieruchomości i nieprawidłowym zachowaniom inwestycyjnym nie wystarczy jednak ograniczenie kupowania mieszkań przez duże podmioty. To one bowiem stanowią dużą część inwestycji. Konieczne jest tu zatem zastosowanie głębszych rozwiązań systemowych, reforma prawa budowlanego, planowania przestrzennego, a także zmiany w zapisach niektórych ustaw.
Nowy podatek od nieruchomości – czy dotknie prywatnych inwestorów?
Eksperci rynku nieruchomości zaznaczają, że obecne zmiany nie muszą być dotkliwe dla przeciętnej rodziny poszukującej nowego mieszkania. Co więcej, kupno 5 lokali mieszkalnych rzadko dotyczy domów jednorodzinnych. Zwykle inwestycje tego typu realizowane są w budynkach zamieszkania zbiorowego. Nie jest zatem jednoznaczne, czy propozycja rządu odpowiada na społeczne oczekiwania Polaków. Struktura rynku nieruchomości pozwala bowiem na różnorodność. Podmioty kupujące hurtowo mieszkania i dokonujące zakupu więcej niż pięciu lokali to tzw. inwestorzy długofalowi. Rola funduszy inwestycyjnych na rynku branżowym bywa obecnie demonizowana. Aktualnie w posiadaniu różnorodne fundusze mają około 9 tysięcy lokali mieszkalnych. Wielu Polaków chcących kupić więcej niż pięć lokali traktuje inwestycję jako zabezpieczenie na kolejne lata. Inwestowanie w nieruchomości jest bowiem jednym z niewielu obszarów, w których Polacy mogą bezpiecznie budować własną zamożność.
Choć nowy podatek obejmie właścicieli i współwłaścicieli znacznej liczby mieszkań, nie wpłynie na wysokość wartości rynkowej nieruchomości czy ich dostępność. Prywatni inwestorzy kupią kolejne mieszkania, a podatek PCC, który rząd chce wprowadzić, nie zniechęci już zdecydowanych. Choć nowa danina miałaby za zadanie zniechęcać do dalszych inwestycji, zwykle już kupno pięciu lokali mieszkalnych stanowi atrakcyjną i zwrotną inwestycję. Zwłaszcza że w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości możliwe jest kupno mieszkania poniżej ceny rynkowej nawet w bardzo dobrym stanie. Do kupowania mieszkań zachęcają ponadto rządowe programy takie jak: Program Mieszkanie za Remont czy Program Pierwsze Mieszkanie.
W zapisie ustawy zostawiono ponadto pewnego rodzaju zabezpieczenie. Chodzi tu bowiem o paragraf, mówiący o możliwości zwolnienia określonej transakcji z warunków ustawy. Dokonać tego będzie mógł jedynie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Zwolnienie nastąpić może wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach, uzasadnionych przez ekonomiczną sytuację właściciela, który zajmuje się obrotem lub budową nieruchomości.
