Od 2019 roku obowiązują pewne zmiany w zakresie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Ciągle żywy rynek nieruchomości wymusza nowelizacje prawa. Dzięki temu zarówno sprzedający, jak i nabywcy spotykają się z coraz mniejszymi utrudnieniami podczas swoich transakcji. Sprawdź, czy obowiązuje Cię podatek od sprzedaży nieruchomości.
Podatek od sprzedaży nieruchomości
Podatek od sprzedaży nieruchomości jest świadczeniem obowiązkowym przy określonych warunkach kupna i sprzedaży nieruchomości. Nie każda sprzedaż nieruchomości jest bowiem opodatkowana. W podatku dochodowym od osób fizycznych istnieje zasada upłynięcia 5 lat od nabycia nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jeśli od momentu kupna naszej nieruchomości upłynął termin co najmniej pięciu lat, jesteśmy zwolnieni z obowiązku płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Jeśli natomiast decydujemy się na sprzedaż dopiero co kupionego domu, podatek od sprzedaży nieruchomości nas nie ominie. Sprzedaż nieruchomości, która należy do nas krócej niż 5 lat, podlega opodatkowaniu. Co niezwykle istotne, termin ten liczymy zawsze od zakończenia roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie/wybudowanie sprzedawanej nieruchomości.
Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Oznacza to, że od przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania (np. cenę zakupu nieruchomości) oraz koszty zbycia (np. opłaty notarialne i koszty pośrednictwa). W celu jego rozliczenia należy wypełnić i złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 najpóźniej do końca kwietnia. Dochodu tego nie wlicza się ani nie sumuje z dochodami z innych źródeł.
Sprzedaż nieruchomości
Nabycie nieruchomości najczęściej przebiega w wyniku jej sprzedaży, a więc kupna przez nabywcę. Korzystna i bezpieczna sprzedaż nieruchomości to zadanie trudne i wymagające przygotowania. Paradoksalnie, przygotowanie do transakcji powinno rozpocząć obliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości. Niejednokrotnie jego wartość jest na tyle wysoka, że bardzo zaskakuje sprzedawców. Co więcej, niektórzy z nich decydują się nawet na przełożenie w czasie sprzedaży w taki sposób, by nieruchomość została zwolniona z podatku.
Nie zawsze jednak mamy taką możliwość. Jeśli spieszymy się ze sprzedażą nieruchomości, powinniśmy się upewnić, jaka będzie wysokość podatku od sprzedaży. Pomoże to uniknąć wielu finansowych niespodzianek i konsekwencji niekorzystnych przepisów finansowych. Jeśli nasza nieruchomość nie jest zwolniona z obowiązku zapłacenia podatku od jej sprzedaży, należy pamiętać o formalnościach. Najważniejsze z nich to: sporządzenie odpowiedniej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oraz wypełnienie i złożenie deklaracji PIT-39. Należy tego dopilnować w określonym czasie i w odpowiednim Urzędzie Skarbowym. Przeoczenie tych wymagań prowadzi do błędów powodujących wymierne straty dla sprzedającego. Jeśli podatnik w rozliczeniu popełni błąd lub zaniedba niektóre z czynności, zobowiązany jest do złożenia korekty PIT-39. Co więcej, musi również zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.
Istnieje jeszcze jedno rozwiązanie – gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, można uniknąć podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Wystarczy zainwestować pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. W zeznaniu podatkowym należy jednak poinformować Urząd Skarbowy o chęci skorzystania z ulgi.
Ulga mieszkaniowa
W polskim prawie finansowym istnieje i funkcjonuje pojęcie ulgi mieszkaniowej. W sensie bardziej szczegółowym jest to ulga w podatku od sprzedaży nieruchomości. Podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej pod warunkiem wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe. Do działań tych zalicza się przede wszystkim: nabycie budynku/lokalu mieszkalnego lub udziału w nim. Inne czynności uprawniające do pozyskania ulgi mieszkaniowej to: nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową oraz nabycie innego gruntu – pod warunkiem, że zmieni on przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Aby otrzymać ulgę mieszkaniową, realizacja tych działań powinna nastąpić w określonym czasie. Absolutnym maksimum jest okres 3 lat od sprzedaży nieruchomości. Okres ten liczony jest od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nieruchomość sprzedano (dotyczy przychodów, które uzyskaliśmy po 1 stycznia 2019 roku; wcześniejsza sprzedaż daje tylko 2 lata na skorzystanie z ulgi). By nie płacić w ogóle podatku, podatnik musi wydać całą kwotę na cele określone w ustawie. Jeśli wyda tylko część, musi obliczyć kwotę zwolnioną z PIT według wzoru: dochód zwolniony = dochód x wydatki na cele mieszkaniowe/przychód.
W ramach ulgi mieszkaniowej przychody można wydać nie tylko na nabycie mieszkania, ale i jego remont. Warunkiem jest posiadanie własnego budynku/lokalu mieszkalnego, w którym remont ten zamierzamy wykonać. Może to być również ten lokal, który podatnik nabędzie w ciągu wspomnianych 3 lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Ulga mieszkaniowa obejmuje również możliwość spłaty kredytu/pożyczki zaciągniętej w celu finansowania własnych celów mieszkaniowych użytkownika.
