W 2022 roku wszedł w życie tzw. Polski Ład, którego zasady zmieniły podatek od wynajmu w 2023 roku. Obecnie najem rozliczać można na kilka różnych sposobów. Warto więc rozważyć, który z nich będzie nie tylko najkorzystniejszy, ale również mało wymagający. Zmiany odczują przede wszystkim ci, którzy dotychczas rozliczali najem prywatny dzięki skali podatkowej (12% i 32%). Obecnie nie ma bowiem takiej możliwości. Zatem najemcy prywatni zobowiązani są do opłacenia podatku w formie ryczałtu lub zmienić sposób rozliczania najmu. Już na początku roku najemcy powinni zatem zastanowić się, czy rozliczać najem jako osoba prywatna, czy w ramach działalności gospodarczej. Na podjęcie korzystnych finansowo decyzji nigdy nie jest jednak za późno.
Podatek od wynajmu w 2023 wprowadza najwięcej zmian dla podatników rozliczających tzw. najem prywatny. To oni nie mają obecnie wyboru formy opodatkowania. Pozostaje im bowiem ryczałt, obliczany na podstawie wysokości przychodu z najmu. Właściciel mieszkania, który zarabia na wynajmie swojej nieruchomości, może jednak w każdej chwili zmienić formę jego rozliczania. Może bowiem przejść z najmu prywatnego na działalność gospodarczą. Dowolność co do wyboru formy opodatkowania została zatem skutecznie ograniczona.
Podatek od wynajmu w 2023 – formy rozliczania najmu mieszkania
Rozliczając podatek od wynajmu w 2023 roku, należy zastanowić się przede wszystkim nad trzema elementarnymi kwestiami:
- czy rozliczać się prywatnie, czy dokonywać rozliczenia wynajmu mieszkania jako firma;
- czy opodatkować całość przychodu z tytułu najmu przez jednego współmałżonka, co jednak nie jest jednoznaczne ze wspólnym rozliczeniem z małżonkiem;
- czy rozliczać najem w odstępach miesięcznych, czy kwartalnych.
Ponadto, osoby, które w 2022 roku rozliczały się za pośrednictwem ryczałtu, wyjątkowo mają możliwość zmiany formy opodatkowania. Zmiana może działać dwustronnie. Oznacza to, że za ubiegły rok najemca może rozliczyć się zarówno ryczałtem, jak i na zasadach podatku liniowego. Może zatem zmienić ryczałt na skalę lub tzw. liniówkę na skalę. Niemożliwe jest jednak przejście wsteczne ze skali na ryczałt. Nie zawsze jednak zmiana ta się opłaca. Warto to skontrolować przed podjęciem decyzji za pomocą specjalnych kalkulatorów lub u specjalistów. Zgodnie z zasadami Polskiego Ładu, od 2023 roku najemcy prywatni nie mają możliwości rozliczania się za pośrednictwem skali podatkowej. Pozostaje im wyłącznie ryczałt lub zmiana charakteru najmu z prywatnego na oparty na działalności gospodarczej.
Na czym polega ryczałt? – podatek od wynajmu w 2023 roku
Progności już w ubiegłym roku zapowiadali, że jedynym sposobem opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów z prywatnego najmu. Zasada ta obowiązuje aktualnie. Oznacza to, że tym sposobem rozliczają się wynajmujący, dla których najem jest odrębnym źródłem przychodów. Przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego obejmują przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz wszelkich innych umów najmu o podobnym charakterze. Rozliczanie ryczałtem najmu prywatnego nie blokuje natomiast wspólnego rozliczenia dochodów pochodzących z innych źródeł. Należy jednak dodatkowo dopełnić tej formalności.
Warto podkreślić, że dotychczas większość wynajmujących osób prywatnych preferowało opodatkowanie w formie ryczałtu. Sposób obliczenia jego wysokości jest stosunkowo łatwy. Wystarczy od kwoty wpłacanej przez najemcę obliczyć 8,5%, następnie kwotę zaokrąglić do pełnych złotówek i wpłacić na konto odpowiedniego terytorialnie Urzędu Skarbowego. Nie są tu konieczne faktury, rachunki, rozliczenia, zestawienia i potwierdzenia. Wystarczy w jednorazowym zestawieniu podsumować wszystkie przychody pochodzące z tytułu najmu nieruchomości. Po przekroczeniu progu kwoty 100 tysięcy złotych obowiązuje nas stawka 12,5% opodatkowania ryczałtowego.
Wynajem mieszkania a bezpieczeństwo opłat – rozliczanie najmu prywatnego w formie ryczałtu
By w łatwy sposób obliczyć podatek od najmu w 2023 roku, najlepiej doprowadzić do sytuacji, w której osoby zamieszkujące lokal wpłacają wynajmującemu opłatę za wynajem mieszkania, a wszelkie inne należności regulują samodzielnie w odpowiednich oddziałach i instytucjach. Zaleca się ponadto wykorzystanie systemu bankowości. Najbezpieczniej, gdy najemca przekazuje pieniądze za czynsz i inne opłaty na konto bankowe albo dokonuje przelewu. Dzięki temu wynajmujący posiada wszystkie potwierdzenia dokonywanych opłat. Obie strony transakcji posiadają zatem jej pokwitowanie. W momencie przekazywania pieniędzy w gotówce należy zadbać o wystawienie odpowiedniego potwierdzenia odbioru środków. Podlegają one bowiem wybranemu sposobowi opodatkowania.
Wówczas właściciel zna i dokładnie prognozuje koszty utrzymania mieszkania. Co za tym idzie, może również obliczyć szacowaną wysokość podatku w formie ryczałtu w skali rocznej. Najemca może z kolei lepiej kontrolować zużycie mediów i aktywnie oszczędzać własne pieniądze. Dla wielu wynajmujących takie działanie jest nie do przyjęcia głównie ze względu na kwestie ograniczonego zaufania. Nie chcą bowiem tracić kontroli nad stanem liczników i regularnością opłat. Kontrolę umożliwia jednak obecnie cyfryzacja, a model podzielonych płatności wiele ułatwia w systematycznych rozliczeniach podatkowych. Kwestie te warto zawrzeć w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania, konstruowanym przed wynajmem.
Podatek od wynajmu a rozliczenie najmu w 2023 r. jako działalność gospodarcza
Rozliczenie najmu w 2023 roku jest możliwe nie tylko jako najem prywatny, ale również w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym przypadku główne formy rozliczenia to:
- podatek według skali dochodowej (12% i 32% od ogólnego dochodu);
- ryczałt;
- podatek liniowy (19% od dochodu).
Po wejściu w życie zasad Polskiego Ładu rozliczając się jako firma, wynajmujący zobowiązany jest dodatkowo do uiszczenia składki zdrowotnej. Wynosi ona 9% dochodu. Przy rozliczeniu na zasadach podatku liniowego konieczna do zapłaty jest składka zdrowotna w wysokości 4,9% dochodu. Przy rozliczeniu ryczałtem jej wysokość zależy głównie od przychodu. Jest bowiem również zryczałtowana. W przypadku rozliczenia dokonywanego w formie ryczałtu niemożliwe jest wspólne rozliczanie się ze współmałżonkiem.
Kiedy jednak najem staje się powiązany z działalnością gospodarczą? Kwestia ta nie jest do końca uregulowana. O wyborze sposobu opodatkowania najmu nie decydują bowiem specjalne kryteria przedmiotowe. Większego znaczenia nie ma tu ani liczba wynajmowanych lokali, ani stopień zorganizowania najmu. Większą wagę przykłada się natomiast zamiarom i decyzji podatnika. Ustawa jest jednak niedoskonała i wolność wyboru opodatkowania najmu może wiązać się z pewnymi komplikacjami. Można ich uniknąć, korzystając z opieki i wsparcia specjalistów w Urzędzie Skarbowym, biurze nieruchomości lub nawet podczas wizyty u notariusza.
Podatek od wynajmu w 2023 i brak amortyzacji nieruchomości mieszkalnych
W ramach Polskiego Ładu zmieniono nie tylko podatek od wynajmu w 2023 roku. Zmiany dotyczą również braku możliwości zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Przepis ten dotyczy każdego lokalu mieszkalnego. Niezależnie od tego, czy służy prowadzonej działalności gospodarczej, jest wydzierżawiane, czy wynajmowane na podstawie zapisów umowy.
Podatek od najmu 2023 – jak wybrać formę opodatkowania najmu?
Podstawowym kryterium wyboru formy, w jakiej będziemy płacić podatek od wynajmu w 2023 roku, jest wysokość podatków i składek koniecznych do opłacenia. Ich minimalizacja nie jest jednak zalecana w przypadku, gdy wynajmujący jest w trakcie budowania zdolności kredytowej. Wówczas powinien zadbać o wykazanie jak najwyższych przychodów i dochodów, a więc i wyższych składek. Większość podatników docenia również prostotę i pragnie ograniczyć własny wysiłek przy dokonywaniu rozliczeń. Co warto jeszcze wziąć pod uwagę, by zadecydować o formie opodatkowania najmu w 2023 roku?
W związku z wprowadzeniem Polskiego Ładu od 1 stycznia 2023 r. warto również mieć na uwadze kwestie wszelkich formalności związanych nie tylko z samym wynajmem, ale również z jego rozliczeniem. Opodatkowanie najmu i jego rozliczanie w ramach działalności gospodarczej wymaga jej uprzedniej rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Działalność należy ponadto zgłosić do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz zatrudnić ewentualną pomoc rachunkową. Istotny jest ponadto obowiązek prowadzenia księgi przychodów i rozchodów, konieczny w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Ze względów bezpieczeństwa w obu przypadkach rozliczeń warto kompletować wszystkie dokumenty kosztowe. Co prawda, w ryczałcie obowiązek ten jest minimalny, ale ich posiadanie nigdy nie okaże się zbędne.
Podatek od wynajmu w 2023 a 2022 roku – czy wynajem nieruchomości nadal się opłaca?
Zobowiązanie podatkowe dotyczy niemal każdego wynajmu – zarówno jeśli chodzi o podatek od nieruchomości komercyjnych, jak i wynajmu mieszkalnego lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, nowoczesnych formach budownictwa, a nawet niewielkich domów modułowych. Wynik kalkulacji zależy od wielu czynników i szczegółów, które każdorazowo należy wziąć pod uwagę, wybierając formę opodatkowania wynajmu w 2023 roku. To przede wszystkim wszelkie wydatki, jakie rozliczamy w formie kosztów uzyskania przychodu. Wśród nich wymienia się odsetki od zobowiązań kredytowych, koszty utrzymania nieruchomości, wykonywanych remontów i napraw usterek.
Ponieważ obecnie większość nieruchomości wynajmujących pozbawiono możliwości amortyzacji, a więc i odliczenia kosztów, dla większości z nich korzystny okaże się podatek od wynajmu w 2023 roku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto, przez pewien okres wynajmu korzystne może okazać się rozliczanie w ramach działalności gospodarczej. Jednak gdy podatek nalicza się od dochodu, a nie od przychodu. O takiej sytuacji mówimy, gdy:
- wynajmujący wykazuje wysokie koszty inwestycyjne nieruchomości lub utrzymania nieruchomości, znacznie minimalizujące dochód, a niższy podatek dochodowy rekompensuje wówczas dodatkowe wydatki. Najczęściej dotyczą one opłat ZUS, NFZ, księgowości;
- wynajmujący wykorzystuje spore straty z wcześniejszych lat rozliczeniowych. Wówczas pomniejszenie podatku o koszty rekompensuje wymienione wydatki;
- wynajmujący ma inne wydatki firmowe minimalizujące dochód, wykazywany za pośrednictwem najmu.
Najem prywatny, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych a podatek w skali i liniowy – formalności dotyczące wyboru
Decydując się na rozliczenie podatku od wynajmu w 2023 roku w formie najmu prywatnego, nie jest konieczne zgłaszanie tego faktu. Wynika to ze zmiany opodatkowania i jedynej dostępnej formy rozliczenia w tym przypadku. Wystarczy jedynie w odpowiednim momencie rozpocząć rozliczanie podatku. Konieczne jest bowiem wpłacanie ryczałtu na mikrorachunek podatkowy. Dokonuje tego właściciel nieruchomości. Ryczałt od najmu mieszkania podatnik opłaca w urzędzie. W przypadku wyboru rozliczenia najmu jako firma w pierwszej kolejności należy zadbać o zarejestrowanie działalności gospodarczej. Dodatkowo konieczne jest dokonanie wyboru formy rozliczenia tej działalności. Termin tej formalności upływa 20. dnia każdego miesiąca, który następuje po miesiącu rozliczeniowym.
Rozliczając najem w ramach działalności gospodarczej, możliwe jest jego opłacanie w systemie comiesięcznym lub kwartalnym. Rozliczanie kwartalne ryczałtem możliwe jest dla podatników nowych oraz tych, których przychód osiągnięty w roku poprzednim nie przekroczył sumy 200 tysięcy euro. O chęci rozliczania kwartalnego należy poinformować organ Urzędu Skarbowego. W tym celu należy dane te ująć w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym stosowano kwartalny sposób rozliczania najmu. Ryczałt wpłaca się zatem kwartalnie, a na koniec roku należy odpowiednio zaznaczyć ten fakt w zeznaniu podatkowym PIT-28.
