Wiele osób słyszało o prawie pierwokupu, ale niewiele z nich wie, na czym ono tak naprawdę polega. Każdy z nas chciałby mieć pewność, że sprzedający mieszkanie nam jako pierwszym zaproponuje sfinalizowanie transakcji. Zastrzeżenie pierwszeństwa w zakupie nieruchomości nie dotyczy jednak każdego z potencjalnych kupców. Kto i kiedy ma prawo pierwokupu nieruchomości?
Kupno własnego mieszkania
Większość z nas marzy o posiadaniu własnego mieszkania. Jego kupno często jest osiągalne jedynie dzięki zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego. Nie każdy jednak posiada tak duże środki finansowe, by wystarczyły na zakup własnego M. Transakcja nie jest łatwa, istnieje bowiem wiele praw, którymi mogą kierować się sprzedający, niekoniecznie z korzyścią dla kupującego. Sprawę zakupu znacznie ułatwia prawo pierwokupu nieruchomości i coraz częściej stosowane jest ono w obrocie prywatnymi nieruchomościami.
Prawo pierwokupu polega przede wszystkim na zastrzeżeniu pierwszeństwa kupna danej nieruchomości dla jednej ze stron. Zwykle stosujemy je jako pewnego rodzaju zabezpieczenie i gwarant. Gdyby właściciel chciał sprzedać mieszkanie innej osobie, sprzedaż nieruchomości może nastąpić pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykorzysta swojego prawa. Prawo pierwokupu ma formę dodatkowego zastrzeżenia umownego. Oznacza to, że wszelkie ustalenia zawieramy w sporządzonej na potrzeby transakcji umowie.
Prawo pierwokupu nieruchomości – podstawa prawna
Omawiane prawo pierwokupu nieruchomości najczęściej wynika z przepisów prawa lub z zapisu zawartej umowy (sprzedaży lub najmu nieruchomości). Prawo pierwokupu przysługuje np. Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Sprzedaż nieruchomości dla Agencji odbywa się jednak tylko wtedy, gdy sprzedawca nabył ją od niej w terminie krótszym niż 5 lat wstecz, a obecnie sprzedaje ją innemu kontrahentowi.
Do pierwszeństwa w kupnie nieruchomości w niektórych przypadkach uprawnione są również władze gminy. Jeśli sprzedawaną obecnie niezabudowaną nieruchomość właściciel nabył od Skarbu Państwa lub od którejkolwiek jednostki samorządu terytorialnego, gmina może skorzystać z prawa pierwokupu. Jednak tylko pod warunkiem, że działka nie jest przeznaczona na cele rolne lub leśne. Przepis ten reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Nieruchomość z prawem pierwokupu może nabyć również jej dotychczasowy dzierżawca. Jeśli umowa dzierżawy dotyczy nieruchomości rolnej, a została zawarta w formie pisemnej z datą podpisu poświadczoną urzędowo, a ponadto obowiązywała strony co najmniej przez trzy lata, nieruchomość objęta jest wspomnianym prawem. Nie działa ono jednak w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz kogoś nam bliskiego. Dzierżawca może starać się o pierwszeństwo zakupu na mocy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Korzystaj ze swoich praw
Ponieważ nieznajomość prawa szkodzi, warto zapoznać się z zasadami sprzedaży nieruchomości. Łatwo możesz sam zorientować się, kiedy przysługuje Ci pierwszeństwo w zakupie nieruchomości. To, czy dana nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu, możesz sprawdzić w odpowiednim dziale jej Księgi Wieczystej. Ustawowo nie ma jednak obowiązku ujawniania tego szczegółu podczas transakcji. Kupujący musi albo liczyć na uczciwość sprzedającego, albo na własną rękę dotrzeć do informacji na temat kupowanej nieruchomości i skrupulatnie je sprawdzić. Należy jednak pamiętać o tym, że zatajając prawdę, sprzedajemy nieruchomość na zasadzie umowy bezwarunkowej. Jeśli taka transakcja dojdzie do skutku bez poinformowania osób uprawnionych o możliwości pierwokupu, musimy liczyć się z jej konsekwencjami. Osoby poszkodowane pominięte w umowie, mogą domagać się zwrotu kosztów powstałych szkód. Zaliczamy do nich koszty operatu szacunkowego, ekspertyz i audytów prawnych.
Aby uniknąć tej sytuacji, musimy zadbać o zawarcie warunkowej umowy sprzedaży. Właściciel nieruchomości, której dotyczy prawo pierwokupu, może sprzedać ją osobie trzeciej tylko pod jednym warunkiem. Jest nim całkowite poszanowanie prawa osoby, na której rzecz zastrzeżono pierwokup. W związku z tym, jeśli przysługuje Ci to prawo i z niego nie zrezygnujesz, niemal automatycznie powinieneś zostać nabywcą sprzedawanej nieruchomości. Ze swojego prawa możesz zrezygnować dobrowolnie, w dowolnym momencie. Jeśli prawo pierwokupu nieruchomości wynika z przepisów ustawowych (dotyczy dzierżawcy, najemcy, współwłaściciela, Skarbu Państwa bądź Agencji Bezpieczeństwa Rolnego), bezwarunkowa sprzedaż jest nie tylko bezprawna, ale i nieważna.
Uprawniony do pierwokupu ma miesiąc na podjęcie ostatecznej decyzji. Czas ten liczy się od momentu dostarczenia mu do wglądu egzemplarza umowy warunkowej, sporządzonej przez sprzedającego nieruchomość. W przypadku, gdy chce on zostać nabywcą, powinien sporządzić odpowiednie oświadczenie w formie aktu notarialnego. Jeśli rezygnuje on z przysługującego mu prawa, nie musi pisać żadnych oświadczeń. Do sfinalizowania transakcji wystarczy jego milcząca zgoda. Treść wcześniej sporządzonej umowy sprzedaży nie zmienia się, bez względu na decyzję uprawnionego do pierwokupu.
