Wycena nieruchomości to jedna z podstawowych usług, jakie oferują rzeczoznawcy. Coraz częściej są oni częścią zespołu agencji nieruchomości. Dzięki ich dostępności niemal każdy klient może skorzystać z fachowej porady. Czasami przeprowadzenie tej procedury jest formalnie wymagane, a czasem klient korzysta z niej na własne życzenie.
Choć sam proces wydaje się łatwy, tak naprawdę wycena nieruchomości to nie tylko ustalenie jej ceny. To próba określenia całkowitej wartości, którą wyraża się możliwą do uzyskania kwotą. W sytuacji, gdy nieruchomość wchodzi w skład spadku, ma być przedmiotem zastawu hipotecznego czy chcemy odprowadzić od niej podatek, dla odpowiednich instytucji liczy się jej rzeczywista wartość. Wówczas konieczna jest pomoc rzeczoznawcy majątkowego.
Wycena nieruchomości
Rynek nieruchomości jest dynamiczny, ale stosunkowo prosty „w obsłudze”. Rzadko zmieniają się tu główne przepisy, a wszelkie aspekty prawne wydają się być dość dobrze uregulowane. W polskim prawie wycena nieruchomości to zatem nic innego, jak urzędowe potwierdzenie jej wartości. Dokonuje tego wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, a szczegółowe zasady jej przeprowadzania regulują zapisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Wartość nieruchomości jest określeniem ściśle formalnym. Cena natomiast zależy od subiektywnych oczekiwań i możliwości obu stron zawieranej transakcji. Waha się w zależności od tego, czy kupuje się nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego. W praktyce oznacza to, że cena może być niższa lub wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości. Obie opcje są jednak zgodne z prawem.
Najczęściej stosowanymi strategami przy wycenie nieruchomości jest podejście porównawcze i dochodowe. Pierwsze z nich opiera się na określeniu zbliżonej ceny, którą osiągają podobne nieruchomości do tej, którą się wycenia. Drugie podejście opiera się na założeniu, według którego oblicza się możliwe do uzyskania (teraz lub w przyszłości) dochody z nieruchomości lub działalności. Dla celów profesjonalnej wyceny korzysta się ze wszelkich dostępnych danych dotyczących nieruchomości i terenu, na którym się ona znajduje.
Do sporządzenia formalnej ekspertyzy konieczne jest posiadanie określonych dokumentów. Warto wcześniej zadbać o ich dostępność. Dzięki temu można zaoszczędzić nie tylko własny czas, ale i pieniądze. By dokonać wyceny, konieczne będą: wypis z księgi wieczystej, akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej z widoczną lokalizacją nieruchomości oraz zrzut pionowy lokalu.
Kiedy skorzystać?
Każdą opinię rzeczoznawca sporządza w formie operatu rachunkowego. Zawsze ważny jest on przez rok. Oficjalna wycena nieruchomości jest wymagana w kilku określonych prawem przypadkach. Gdy inwestor chce ubiegać się o kredyt hipoteczny, uczestniczy w sprawach rozstrzyganych na drodze sądowej, domaga się odszkodowania lub szacuje wartość nieruchomości dla celów podatkowych, musi przedstawić urzędową opinię. Inwestowanie w nieruchomości może zatem wymagać kilku dodatkowych działań. Jeżeli natomiast interesuje nas wartość mieszkania, które chcemy sprzedać, wystarczy, że sami rozeznamy się w przybliżonych wartościach podobnych lokali. Wtedy nie potrzebujemy opinii rzeczoznawcy.
Wycena posiadanych już przez klienta nieruchomości konieczna jest również do określenia przez bank jego zdolności kredytowej. W jej skład wlicza się bowiem nie tylko majątek finansowy, ale również rzeczowy. Dzięki temu klient może włączyć w kwotę zdolności lub wkładu własnego lokale, których jest już właścicielem.
Wyceniając daną nieruchomość, rzeczoznawca zwraca uwagę na wszystkie szczegóły. Istotna jest nie tylko lokalizacja, ale i udogodnienia znajdujące się wewnątrz lokalu, jego stan techniczny, metraż. Na podstawie zebranych danych dokonuje on analizy rynkowej, uwzględniając ceny transakcji podobnych nieruchomości.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Nie istnieje z góry narzucony, określony cennik za tę usługę. Kwota zależy od indywidualnych ustaleń biura rachunkowego lub agencji nieruchomości, do której udamy się po pomoc. Każda wycena, mimo że przebiega podobnie, jest inna. Wymaga innych działań i zagłębienia się w różnorodne szczegóły prawne oraz techniczne związane ze stanem wycenianego lokalu. Kwota, jaką klient musi zapłacić rzeczoznawcy za wykonaną usługę, zależy zatem nie tylko od jego indywidualnego zaangażowania.
Koszt wyceny nieruchomości ustala się na podstawie takich informacji jak: rodzaj nieruchomości, sytuacja prawna (uregulowana bądź nie), niezbędne koszty poniesione przez rzeczoznawcę w procesie wyceny, termin sporządzenia ekspertyzy, indywidualne oczekiwania klienta. Istotne jest jednak to, że cenę usługi ustala się na samym początku współpracy rzeczoznawcy z klientem.
Wycena nieruchomości może być bezpłatna, ale wyłącznie w przypadku, gdy nie jest konieczna dla celów określonych prawnie. Wtedy klient może skorzystać z ogólnodostępnych w sieci kalkulatorów. Szacują one wartość nieruchomości na podstawie wpisywanych danych. Przy ich używaniu należy jednak pamiętać o tym, że nigdy nie wyliczą faktycznej wartości danej nieruchomości. Ceny podawane przez kalkulator są jedynie orientacyjną średnią ceną rynkową podobnych lokali. Wycena ta nie ma wartości urzędowej, nie będzie zatem rozpatrywana przez sąd i inne instytucje.
