Specustawa mieszkaniowa podpisana – duże ułatwienia dla inwestorów mieszkaniowych

1 sierpnia 2018 roku Prezydent Andrzej Duda podpisał specustawę, której zadaniem jest przyspieszenie budowy tanich mieszkań na wynajem. Te z kolei mają rozwiązać kłopoty mieszkaniowe, z którymi borykają się polskie rodziny. Co zatem zakłada specustawa mieszkaniowa zaakceptowana przez Komitet Stały Rady Ministrów?

Specustawa mieszkaniowa – o co chodzi?

Specustawa mieszkaniowa, którą podpisał prezydent, ma przyspieszyć budowę nowych osiedli mieszkalnych dzięki ułatwieniu przepisów. Zgodnie z jej założeniami będzie można pominąć plany miejscowe podczas budowy bloków oraz domów jednorodzinnych. Dotyczy to jednak terenów rolnych, powojskowych i przemysłowych znajdujących się w granicach miast. Jedynym wymogiem będzie zgodność ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Ustandaryzowane zostają także kwestie związane z osiedlami budowanymi na uproszczonych zasadach. Deweloperzy będą musieli, poza zapewnieniem dostępu do infrastruktury technicznej, zagwarantować także odpowiednią odległość nieruchomości od przedszkoli, szkół i przystanków. O lokalizacji planowanej inwestycji decydować będzie rada gminy. Co więcej, developerzy nie będą musieli przeprowadzać konkursu na opracowanie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Zobowiązani będą jednak do dostarczenia do samorządu wraz z wnioskiem propozycję opracowaną przez specjalistę. Decyzja na temat inwestycji ma zapaść w ciągu 60 dni. Jeżeli z ważnych powodów do tego nie dojdzie, lokalne władze będą miały dodatkowe 30 dni.

Opłata planistyczna

Specustawa mieszkaniowa zmienia uprawnienia samorządów w zakresie opłaty planistycznej. Dotychczas władze mogły ją pobierać na podstawie trybu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem ani zapisy specustawy, ani decyzja o warunkach zabudowy nie są podstawą do pobierania wspomnianej opłaty. Szacuje się, że dzięki nowym przepisom czas potrzebny na przygotowanie inwestycji skróci się z pięciu lat do 1 roku. Inwestowanie w nieruchomości stanie się w ten sposób łatwiejsze.

Najważniejsze założenia specustawy

Najistotniejsze założenia specustawy to:

• uproszczenie całego przedsięwzięcia – budowy, sposobu użytkowania i przebudowy;
• określenie liczby lokali mieszkalnych w inwestycji – w przypadku budynków wielorodzinnych to minimum 25 lokali, a w przypadku budynków jednorodzinnych nie mniej niż 10 lokali mieszkalnych;
• skrócenie okresu przygotowania inwestycji z 5 lat do 1 roku.

Specustawa mieszkaniowa – najistotniejsze warunki do spełnienia

Specustawa mieszkaniowa zobowiązuje inwestorów mieszkaniowych do spełnienia określonych standardów urbanistycznych. Inwestorzy będą musieli:

• zapewnić dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub pośredni. W przypadku tego drugiego droga wewnętrzna musi mieć minimum 6 metrów szerokości;
• zapewnić dostęp do sieci kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i wodociągowej;
• zapewnić odpowiednią odległość od najbliższych terenów rekreacyjnych;
• dostosować liczbę kondygnacji – poza miastami i w miastach do 100 tys. mieszkańców budynki mogą mieć maksymalnie 4 kondygnacje nadziemne. W dużych miastach limit ten będzie wynosił 14 pięter. Natomiast, jeżeli w odległości 500 metrów od planowanej budowy będą znajdowały się inne wyższe budynki mieszkalne, to planowany budynek będzie mógł mieć taką samą wysokość, jak najwyższy z otoczenia;
• zapewnić odpowiednią odległość od przystanku publicznego transportu zbiorowego – 1000 m w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, 500 m w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców;
• zagwarantować odpowiednią odległość od szkoły mogącej przyjąć uczniów w liczbie stanowiącej co najmniej 7% przewidywanej liczby mieszkańców – 3000 m w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców i 1500 m w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców;
• zapewnić odpowiednią odległość od przedszkola mogącego przyjąć dzieci w liczbie stanowiącej co najmniej 3,5 przewidywanej liczby mieszkańców – 3000 m w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców i 1500 m w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców.

Jeżeli inwestor nie będzie mógł spełnić wymagań dotyczących odległości od szkół i przedszkoli, może rozwiązać ten problem w prosty sposób. Wystarczy, jeżeli zawrze z gminą umowę na 5-letni dowóz dzieci do placówek, co z pewnością ułatwi inwestowanie w nieruchomości.

Specustawa a osoby o szczególnych potrzebach

Nowe przepisy uwzględniają potrzeby osób niepełnosprawnych, przy czym nie tylko ruchowo. Szczegółowe wymogi znajdują się a artykule 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych z 13.12.2006 roku sporządzona w Nowym Jorku. Specustawa mieszkaniowa zawiera wymogi dotyczące minimalnej liczby mieszkań, które muszą być dostępne dla osób niepełnosprawnych. Wymogi tyczą się wind, drzwi bez progów oraz odpowiedniej szerokości korytarzy zarówno w lokalach mieszkalnych, jak i części wspólnej. Spełnienie wszystkich warunków trzeba będzie wykazać w projekcie architektoniczno-budowlanym. Specustawa z pewnością zapobiegnie wykluczaniu osób niepełnosprawnych, starszych oraz rodziców z dziećmi w wózkach.