Sprzedaż domu to transakcja, do której warto należycie się przygotować. Wówczas przebiega ona szybko i sprawnie. Umowę sprzedaży należy zawrzeć i podpisać w formie aktu notarialnego. Wizytę u notariusza należy jednak poprzedzić skrupulatnym przygotowaniem dokumentacji. To nie tylko numer księgi wieczystej nieruchomości, ale również wypisy z rejestru gruntów, certyfikat energetyczny, liczne zaświadczenia, czy nawet… akt zawarcia małżeństwa pomiędzy właścicielami.
Kluczowy jest przede wszystkim dokument, który potwierdza prawo własności danej nieruchomości. Osoba chętna na jej zakup musi bowiem mieć pewność, że staje się nowym właścicielem na mocy prawa. Sprzedaż domu nie zawsze jednak przebiega tak samo. W różnych przypadkach konieczne jest dopełnienie różnorodnych formalności. Mowa tu przede wszystkim o takich sytuacjach jak sprzedaż nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, w trakcie budowy, do generalnego remontu czy nawet z lokatorami.
Sprzedaż domu a prawne potwierdzenie jego własności
Dokument potwierdzający nabycie nieruchomości i pozostawanie w jej własności jest jednym z najistotniejszych wymaganych podczas transakcji. Sprzedaż domu nie byłaby bowiem możliwa bez udowodnienia swoich praw do pełnego dysponowania nim jako własnością. Zwykle jest to akt notarialny nabycia domu, umowa darowizny, zapisy postanowienia spadkowego czy akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli właściciel nie posiada tych dokumentów w oryginalnej wersji, a od momentu nabycia nieruchomości nie minęło więcej niż 10 lat, może on udać się do kancelarii notarialnej z prośbą o wydanie odpisu. Powinna to być jednak ta kancelaria, w której podpisano umowę przeniesienia własności. W innym przypadku należy udać się do archiwum państwowego.
Dodatkowym dokumentem poświadczającym prawo własności nieruchomości będącej częścią masy spadkowej, może być zaświadczenie potwierdzające opłatę stosownego podatku lub zwolnienie z tego obowiązku. Można go uzyskać w urzędzie skarbowym danego regionu.
Jeżeli chodzi o sprzedaż domu, akt własności jest podstawowym dokumentem chroniącym interesy nabywcy. Reguluje historię prawną nieruchomości, określając jednocześnie ewentualne ograniczenia wpływające na ostateczną decyzję dotyczącą kupna.
Dokumenty do sprzedaży nieruchomości z urzędów – nie tylko wypis z księgi wieczystej
Innym istotnym dokumentem jest wypis z księgi wieczystej nieruchomości. To oficjalny rejestr, który prowadzą sądy rejonowe, gromadząc wszelkie informacje dotyczące danego lokalu. Również ten dokument potwierdza prawo własności osoby, która nabyła nieruchomość. Jakie informacje znajdują się w księgach wieczystych? To przede wszystkim wpisy o ewentualnych zadłużeniach hipotecznych, służebnościach czy ograniczeniach użytkowania. Dzięki nim potencjalni nabywcy mogą dokładnie zbadać historię stanu prawnego nieruchomości oraz poznać pełne ryzyko związane z jej nabyciem.
Sprzedaż nieruchomości wymaga również posiadania dokumentacji dotyczącej sposobu użytkowania budynku. Pomijając kwestie jego własności, konieczne jest przedłożenie pozwoleń na użytkowanie lub budowę, potwierdzających zgodność wykonania budynku z przepisami prawa budowlanego. W zależności od rodzaju zapisów, czasami przydaje się nawet dziennik budowy lub plan budynku.
Obecnie obowiązkowe przy sprzedaży domu jest posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Cenne okazują się ponadto raporty inspekcji technicznej, które mogą zawierać informacje o ewentualnych szkodach i wadach budynku.
Dokumenty dotyczące kupowanej działki
Dokumenty dotyczące gruntów i działek dostępne są przede wszystkim w urzędzie gminy, miasta lub w starostwie powiatowym. Przed sprzedażą domu sprzedający nie uniknie zatem wizyty w wymienionych instytucjach. Potrzebny jest przede wszystkim wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Pierwszy z dokumentów charakteryzuje sprzedawaną nieruchomość wraz z działką, na której się ona znajduje. Zawiera przede wszystkim dane właściciela, informacje o hipotece i jej ewentualnych obciążeniach, numer działki, jej powierzchnię i wytyczone granice. Sprzedaż domu wymaga wyrysu z mapy ewidencyjnej przede wszystkim w celu określenia rozmiaru, kształtu i lokalizacji nieruchomości potencjalnemu nabywcy. Ma charakter obrazowy, co pozwala przedstawić przede wszystkim atuty działki. Dzięki niemu możliwe staje się usytuowanie działki i domu w kontekście istniejącej infrastruktury. Chodzi tu nie tylko o bliskość dróg, ale również m.in. rzek czy linii energetycznych.
Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego może okazać się pomocny ze względu na konieczność określenia zasad i wytycznych dotyczących użytkowania i zagospodarowania całego sprzedawanego obszaru oraz warunków zabudowy. Potencjalny nabywca dzięki niemu poznaje przede wszystkim elementy planowania przestrzennego danej lokalizacji, ochrony środowiska czy dalszej rozbudowy bliskiej infrastruktury. Sprzedając dom na wsi, warto również posiadać zaświadczenie dotyczące objęcia nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu.
Większość z tych informacji warto umieścić już w ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania czy domu. Najistotniejsze informacje dla nabywcy to przede wszystkim lokalizacja nieruchomości, plany jej przeznaczenia oraz ogólny stan. Samodzielna sprzedaż nieruchomości wiąże się jednak z niemałą odpowiedzialnością. Łatwo bowiem przeoczyć niektóre formalności, a to wystarczy, by w niedostatecznym stopniu przygotować się do bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. Sprzedaż domu wymaga nie tylko wizyty u notariusza. Sprzedającym zaleca się wręcz, by skorzystali również z pośrednictwa nieruchomości lub przynajmniej profesjonalnej wyceny nieruchomości. To, ile trwa sprzedaż domu, zależy zarówno od intencji sprzedawcy, jak i aktualnej sytuacji na rynku branżowym.
Sprzedaż domu w trakcie budowy – czy jest możliwa?
Na rynku nieruchomości stosunkowo powszechne są sytuacje, w których właściciele rozpoczynają budowę domu na posiadanej działce, jednak przeliczają się z kosztami i z czasem z niej rezygnują. Nie sprzedaje się wówczas domu, ale nieruchomość z działką. Każda wzniesiona nieruchomość lub jej część stanowi nieodłączną część danego obszaru, nie stanowiąc przedmiotu odrębnej własności. Sprzedaż domu bez posiadanego odbioru technicznego określa się jako stan surowy zamknięty lub otwarty. Te nieruchomości zwykle znajdują inwestorów wśród specjalistów zajmujących się skupem nieruchomości. Atrakcyjniejszy dla indywidualnego nabywcy i osoby fizycznej jest stan deweloperski domu. Zakup domu jest dla niego zwykle najważniejszym wydatkiem w całym życiu.
Decydując się na kupno domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego w trakcie budowy, nabywca powinien sprawdzić, czy sprzedający poosiada wszystkie wymienione wcześniej dokumenty. Jeżeli je zgromadzi, można w szybki sposób ocenić, na jakim etapie zatrzymały się prace budowlane dotyczące danej nieruchomości oraz czy inwestycja jest opłacalna. Zanim podpiszemy dokument urzędowy, warto ocenić stan techniczny nieruchomości.
