Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie musi być trudna. Jak w przypadku innych transakcji, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Kredytobiorca nie musi uzyskać zgody banku na takie działanie, gdyż samodzielnie dysponuje swoim majątkiem, nawet jeżeli jest on objęty zadłużeniem. O zamiarze sprzedaży należy jednak poinformować kredytodawcę, który jednocześnie zobowiąże się do wystawienia stosownych dokumentów uchylających obowiązek kredytowy w stosunku do sprzedającego. Koszty związane z tego rodzaju transakcją nie są wysokie. Wśród nich wymienia się taksę notarialną, opodatkowanie i koszty dodatkowych zobowiązań wobec banku.
Zanim zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem, warto pochylić się nad formalnościami, jakich należy dopełnić podczas finalizacji tej transakcji. By uzyskać zgodę na wykreślenie zapisu o obciążeniu hipotecznym z ksiąg wieczystych, należy o swoich zamiarach w pierwszej kolejności poinformować kredytodawcę. Jest nim określona placówka bankowa, która w odpowiedzi wystawia dla sprzedającego promesę. To całkowicie bezpieczna transakcja, pod warunkiem że sprzedawca pozyska wszystkie niezbędne dokumenty i prawidłowo przeprowadzi proces sprzedaży przy wsparciu notariusza. To umowa notarialna jest najwyższą gwarancją uiszczenia stosownych opłat i dotrzymania wszystkich zawartych w niej zapisów.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Możliwa jest sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Kredyt może być spłacony przez nowego właściciela nieruchomości lub zbywca może to zrobić jeszcze przed spisaniem umowy. Od reguły tej istnieją drobne wyjątki, o których należy bezwzględnie pamiętać. Sprzedać mieszkania z kredytem hipotecznym nie można wówczas, gdy koszt spłaty kredytu przekracza jego wartość. Kredytobiorcy, zadłużając się hipoteką, posiadają zazwyczaj wkład własny. Z tego względu nie pożyczają od banku pełnej wartości nieruchomości. Przy sprzedaży mieszkania lub domu z kredytem konieczna jest natomiast spłata zadłużenia, a transakcja, która finalnie dotyczy mniejszej kwoty, nie będzie na tyle efektywna, by umożliwić jednorazową spłatę zobowiązania.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipotecznie nie jest możliwa bez uzyskania zgody współwłaściciela lub współkredytobiorcy. Ewentualne spory rozstrzygnąć może sąd, a czekanie na jego orzeczenie zwykle znacznie opóźnia finalizację transakcji. Gdy przed zbyciem nieruchomości dokonano jej zajęcia komorniczego – jest zbyt późno na wykreślenie hipoteki. Wówczas mamy do czynienia ze sprzedażą mieszkania z licytacji komorniczej.
Jak zdobyć zgodę banku na sprzedaż mieszkania z kredytem?
Najpierw musimy zgłosić się do wybranej instytucji z prośbą o wydanie zaświadczenia, w którym wskazana zostanie spłacona przez nas kwota kredytu i należny dług. Wielu kredytobiorców zastanawia zależność, jaka istnieje pomiędzy sprzedażą mieszkania z kredytem a odsetkami. Niektóre banki pobierają dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Każdorazowo bank powinien wystawić również tzw. promesę, która stanowi gwarancję wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. W okresie obowiązywania promesy zwykle podpisuje się również umowę przedwstępną z nabywcą. Gdy nie zdecyduje się on ostatecznie na zakup mieszkania, konieczne może stać się ubieganie o uzyskanie drugiej promesy. Jej ważność obejmuje bowiem wyłącznie okres 30 dni.
Bank nie musi wyrazić zgody na sprzedaż mieszkania z niespłaconym kredytem. Nie ma bowiem prawnych podstaw do tego, by zabronić tego czynu. Nie musi również wyrażać zgody na wcześniejszą spłatę zobowiązania. Warunki takiego działania określają zapisy ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym. Najlepiej skonsultować się z wybraną instytucją telefonicznie lub udać się do banku osobiście. Na miejscu często można otrzymać stosowne dokumenty i wnioski wraz z instruktażem ich wypełnienia. Wiele banków umożliwia obecnie pozyskanie stosownych informacji na drodze bankowości elektronicznej.
Sprzedaż domu z hipoteką – jakie dokumenty są potrzebne?
Decydując się na zbycie mieszkania z hipoteką, należy pamiętać o kilku formalnościach. Przede wszystkim sprzedający powinien jawnie poinformować potencjalnego kupca, że kupuje on mieszkanie z kredytem. Na piśmie lub drogą elektroniczną należy ponadto poinformować bank o zamiarze dokonania tego rodzaju transakcji. Mieszkanie na kredyt sprzedaje się w taki sam sposób, jak niezadłużone. Konieczna jest wizyta u notariusza i sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Jej podpisanie łączy się z uzyskaniem od banku listu mazalnego, który pozwala na wykreślenie zapisu o hipotece z księgi wieczystej. Niedopełnienie choćby jednej formalności może skutkować niemożnością przejścia do kolejnego etapu sprzedaży. Warto zatem odpowiednio wcześnie zadbać o wszystkie szczegóły transakcji, nawet te, które wydawać się mogą prozaiczne. Taką czynnością jest np. obowiązek wymeldowania wszystkich osób z mieszkania przeznaczonego na sprzedaż.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem w obcej walucie
Biorąc pod uwagę to, co wpływa na cenę mieszkania, nie sposób pominąć kwestii innych walut niż złotówki. Można bowiem sprzedać mieszkanie obciążone kredytem w walucie obcej. W momencie, gdy bank przesyła informację o wysokości zadłużenia i kwocie koniecznej do spłaty wraz z decyzją o ewentualnej zgodzie na rozpoczęcie procesu sprzedaży, wartość kredytu przelicza na złotówki. Pomiędzy momentem otrzymania tej informacji a sprzedażą mieszkania może jednak wystąpić dłuższa przerwa, co wpływa na nawet znaczące zmiany w kursach walut. Kredyt hipoteczny w euro lub frankach obarczony jest ryzykiem otrzymania mniejszej kwoty, niż ta, która pierwotnie została założona jako wartość rynkowa nieruchomości. Tak czy inaczej, sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach czy każdej innej walucie jest możliwa.
Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym – jak szukać kupca?
Gdy rozważasz sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego kredytem hipotecznym, warto zwrócić się o pomoc do specjalistów. W biurze nieruchomości otrzymasz fachową pomoc dzięki eksperckiej wiedzy i doświadczeniu pośredników. Podpowiedzą oni, jak stworzyć zachęcające ogłoszenie o sprzedaży i gdzie je umieścić, by kupiec znalazł się stosunkowo szybko. Sprzedaż domu z kredytem nie musi być trudna.
Mieszkania obciążone kredytem hipotecznym interesują głównie tych kupców, którzy samodzielnie muszą zaciągnąć w banku dług w celu kupna nowej nieruchomości. Kupują oni odpowiedni rodzaj nieruchomości (kawalerkę, mieszkanie rozkładowe, apartament) i spłacają istniejące zobowiązanie własnym kredytem. Mogą również postarać się o tzw. przeniesienie kredytu. Drugą grupę kupców stanowią inwestorzy, którzy kupują większość nieruchomości za gotówkę. Zaletą jest dla nich przede wszystkim cena lokalu, która zazwyczaj jest nieco niższa niż jego wartość rynkowa. Tego rodzaju mieszkań poszukują tzw. flipperzy. To osoby, które w sposób zorganizowany i powtarzalny kupują mieszkania do remontu, odnawiają je i sprzedają z zyskiem.
Czy sprzedaż mieszkania z hipoteką jest opodatkowana?
W kontekście zapisów prawa podatkowego sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest traktowana jak transakcja dokonywana z poziomu rynku wtórnego. Jeżeli obie strony umowy to osoby fizyczne, kupujący zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości sprzedawanej nieruchomości. Podatkiem tym nie zostaje obciążony sprzedający. W niektórych przypadkach sprzedaż mieszkania z kredytem jest opodatkowana również podatkiem dochodowym. To zobowiązanie należące z kolei do sprzedającego. Powinien je uiścić wówczas, gdy dochodzi do sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat jego użytkowania. Podatku tego można uniknąć, jeżeli kupujemy za pozyskane pieniądze nowe mieszkanie lub dom na własne cele mieszkaniowe.
Transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem wynika najczęściej z konieczności, a nie możliwości uzyskania korzyści. Zbywca nie uzyskuje za jej finalizację pełnej kwoty, ponieważ pomniejsza się ją o część kapitałową pozostałego do spłaty kredytu, prowizję i inne opłaty bankowe. Transakcja zwykle okazuje się nadal korzystna dla sprzedającego, chyba że decyduje się on na sprzedaż mieszkań w kredycie na wczesnym etapie jego spłaty. Za wcześniejszą spłatę zobowiązania bank żąda zazwyczaj prowizji. Konieczne może być również opłacenie podatku dochodowego (w przypadku zbycia mieszkania przed upływem wspomnianych 5 lat okresu własności).
Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość
Istnieje również możliwość przeniesienia zadłużenia na inne mieszkanie lub dom. Można zdecydować się na to rozwiązanie wówczas, gdy wartość nowej nieruchomości nie jest niższa niż zadłużonego mieszkania. Nowy lokal nie może posiadać żadnego wpisu dotyczącego hipoteki. Niedopuszczalne jest bowiem łączenie wielu zadłużeń. W banku, który jest kredytodawcą, należy przedstawić operat szacunkowy i odpis z księgi wieczystej nowej nieruchomości. Przeniesienie hipoteki polega na wykreśleniu wpisu w księdze wieczystej dotychczasowego lokalu. Pierwotne zabezpieczenie zostaje zatem przekształcone na hipotekę na innym mieszkaniu.
Działanie to nie jest możliwe w przypadku gdy doszło do zmiany właściciela nieruchomości. Bank przed podjęciem ostatecznej decyzji ponownie analizuje zdolność kredytową wnioskodawcy. Jeżeli wysokość jego zarobków uległa niekorzystnej zmianie lub wzrosły jego wydatki (nawet w konsekwencji powiększenia rodziny), może on spotkać się z odmową. W przypadku wyrażenia zgody na takie działanie konieczne jest stworzenie aneksu do umowy kredytowej. Wiąże się to z kolei z dodatkowymi opłatami. Jego koszt uzależniony jest od indywidualnej oferty każdego banku, zwykle nie przekracza kilkuset złotych. Ostateczna cena zależy również od kwoty kredytu pozostałej do spłaty. Do niej wlicza się także prowizję. Kredytobiorca powinien ponadto liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty za ponowną wycenę nieruchomości. To zazwyczaj wydatek sięgający od 300 do 1000 złotych.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – krok po kroku
- Skontaktuj się z bankiem, w którym zaciągnąłeś kredyt hipoteczny.
- Znajdź kupca na mieszkanie lub dom. Możesz dokonać tego samodzielnie lub skorzystać z usług pośredników sprzedaży nieruchomości.
- Pozyskaj z banku zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (tzw. promesę). Pamiętaj, że jest ona ważna przez 30 dni.
- Podpisz umowę przedwstępną.
- Spisz umowę notarialną.
- Uzyskaj zgodę banku na zwolnienie hipoteki. Pozyskaj list mazalny, na podstawie którego dokonasz zmian we wpisie księgi wieczystej nieruchomości.
