Stawki najmu mieszkań w porównaniu do wartości z zeszłego roku są obecnie wyższe o ok. 24%. Największą różnicę odnotowano w Rzeszowie (40%), Krakowie (36%), Warszawie i Wrocławiu (31%). Stosunkowo niskie ceny za wynajmowane nieruchomości odnotowano na Śląsku, głównie w Częstochowie i Sosnowcu. Nie oznacza to jednak, że ich ceny nie wzrosły w porównaniu do zeszłego roku. Wręcz przeciwnie – wzrost jest mniejszy, ale zauważalny, wynosi bowiem od 14 do 24%.
Klienci szukający nieruchomości aktualnie zauważają delikatnie spadające stawki najmu mieszkań. Jednocześnie mają większy wybór lokali niż w pierwszej połowie 2023 roku. Ofert zaczęło przybywać, ponadto najczęściej cena transakcyjna różni się od ofertowej. Stojąc przed wyborem – kupić czy wynajmować – warto czujnie obserwować sytuację na rynku branżowym. Koszt zarówno wynajmu, jak i kupna mieszkań w Polsce kształtuje bowiem wiele czynników. Po podwyżkach najdroższą miejscowością na wynajem mieszkania nadal pozostaje Warszawa (75 zł/mkw). W czołówce plasuje się ponadto Wrocław i Kraków z cenami w przedziale 60-65 zł/mkw.
Czynniki wpływające na wzrost cen wynajmu mieszkań w 2023 roku
Wielu klientów i wynajmujących zastanawia się nad tym, co wpływa na cenę mieszkania. Stawki najmu mieszkań są zależne od wielu czynników, wśród których prym wiedzie inflacja i okoliczności ekonomiczne. Wraz ze wzrostem cen produktów pierwszej potrzeby zauważa się wzrost ceny czynszu. Podobnie jest jeżeli chodzi o wzrost kosztów kredytu hipotecznego. Klienci zaciągają je jako sposób na bezpieczną inwestycję. Gdy rata kredytu rośnie, podnoszą oni opłaty za wynajem mieszkania, by móc bezpiecznie spłacić zobowiązanie w terminie. Na ceny wynajmu wpływ ma również sytuacja na rynku pracy, stopa bezrobocia, kondycja procesu sprzedaży mieszkań. Wzrost kosztów najmu jest oczywisty w okresach dużego popytu i ograniczonej podaży. Gdy na rynku jest dostępnych dużo wolnych mieszkań, ich ceny stopniowo spadają.
Wiele zależy również od ogólnego stanu mieszkania. Czy decydujemy się na mieszkanie do remontu, mieszkanie w kamienicy czy w bloku, nieruchomość w stanie deweloperskim itd. Cena zależy ponadto od lokalizacji nieruchomości. Centralne lokalizacje największych miast są najdroższe. Do tańszych należą natomiast obrzeża i przedmieścia. Wpływ na cenę oraz ewentualny spadek lub wzrost stawek najmu ma dostępność wszelkich udogodnień w pobliżu nieruchomości. Pożądana jest atrakcyjność i bezpieczeństwo okolicy, dostępność usług, rozbudowana infrastruktura, bliskość newralgicznych miejsc – szkoły, miejsca pracy czy placówek medycznych.
Ile wynoszą stawki najmu mieszkań w największych polskich miastach?
Warto skrupulatnie przyjrzeć się, w jaki sposób obecnie kształtują się stawki najmu mieszkań w wybranych polskich miastach. W wyliczeniach bierze się pod uwagę przede wszystkim przeciętny miesięczny koszt najmu m2 nieruchomości. Nie wlicza się w nie m.in. opłat licznikowych i administracyjnych. Biorąc pod uwagę największe polskie miasta, ceny przedstawiają się następująco:
- Warszawa – 75 zł/mkw, wzrost o 31% w stosunku do wartości zeszłorocznych;
- Wrocław – 64 zł/mkw, wzrost o 31% w stosunku do wartości zeszłorocznych;
- Kraków – 62 zł/mkw, wzrost o 36% w stosunku do wartości zeszłorocznych;
- Gdańsk – 61 zł/mkw, wzrost o 21% w stosunku do wartości zeszłorocznych;
- Szczecin – 52 zł/mkw, wzrost o 20% w stosunku do wartości zeszłorocznych;
- Poznań – 51 zł/mkw, wzrost o 20% w stosunku do wartości zeszłorocznych.
W ciągu ostatniego roku stawki najmu mieszkań w tych miastach wzrosły. Korekta stawek za duże mieszkania była najbardziej zauważalna zwłaszcza w marcu 2023. Największe nieruchomości, czyli te, których metraż wynosił ponad 90 mkw, wyceniano średnio od 0,3% do 22% drożej niż w lutym 2023.
Stawki najmu mieszkań dwupokojowych w badanych miastach w 2023 r. wynoszą średnio:
- Warszawa – 4600 zł;
- Wrocław – 3300 zł;
- Kraków – 3200 zł;
- Gdańsk – 3200 zł;
- Szczecin – 2700 zł;
- Poznań – 2500 zł.
Wzrost liczby ogłoszeń, liczby ofert najmu a popyt na rynku mieszkaniowym
Stopniowy wzrost liczby ofert mieszkań na wynajem obserwuje się na rynku nieruchomości już od kilku miesięcy. Należy zaznaczyć, że wcześniejszy spadek ich liczby i jednocześnie wzrost popytu na wynajem spowodowany został napływem imigrantów z Ukrainy. Popyt został zatem obecnie stopniowo zaspokojony, gdyż podaż zyskuje nad nim przewagę. W lutym we Wrocławiu ogłoszeń oferujących mieszkania na wynajem było o 14% więcej niż w styczniu, w Krakowie i Łodzi – o 13% więcej.
Jednocześnie nie brakuje osób poszukujących mieszkań na wynajem. Najczęściej potencjalnych klientów interesują mieszkania rozkładowe. Zdecydowana większość Polaków wynajmujących mieszkania poszukuje tych dwupokojowych o metrażu powyżej 40 mkw. Wyszukiwania dotyczą ponadto mieszkań trzypokojowych o minimalnym metrażu 50 mkw. Najmniejsza liczba potencjalnych wynajmujących poszukuje obecnie dużych nieruchomości. Malejącą popularnością cieszą się mieszkania sześciopokojowe.
Rentowność inwestycji w mieszkanie – czy warto kupić nieruchomość na wynajem? Rentowność netto a koszty najmu mieszkań
Jak podkreślają eksperci oraz doradcy biur nieruchomości, rentowność inwestycji mieszkaniowych dotyczących nieruchomości na wynajem wzrastała przez cały 2022 rok. Na ten stan rzeczy największy wpływ miały przede wszystkim rosnące stawki najmu mieszkań, a w późniejszym czasie również niewielki spadek cen mieszkań. Od lutego obserwuje się zmniejszoną rentowność inwestycji. Nastąpił bowiem niewielki spadek stawek najmu mieszkania oraz wzrost ofertowych cen mieszkań. Obecnie przeciętna rentowność netto osiąga wartość 5,5%. Odpowiada ona rentowności lokaty bankowej z oprocentowaniem ok. 7%.
Opłacalność wynajmu mieszkania w Polsce zależy od kilku czynników, wśród których najistotniejsze znaczenie mają: lokalizacja, warunki umowy, koszt najmu, sytuacja na rynku nieruchomości oraz indywidualne potrzeby każdego klienta. Ceny najmu są szczególnie wysokie w większych miastach. Tam również zauważa się najwyższy poziom popytu na wynajem. Wynajmując mieszkanie, należy wziąć pod uwagę nie tylko kwotę do zapłacenia za wynajem, ale również dodatkowe opłaty konieczne do comiesięcznego uregulowania. Wśród nich wymienia się przede wszystkim: media, ubezpieczenie oraz opłaty eksploatacyjne. Wynajem jest ponadto atrakcyjny dla osób, które cenią sobie mobilność i elastyczność. Często zmieniają one miejsce pracy, nauki, znajdują się w dynamicznym momencie swojego życia lub planują rychłą przeprowadzkę.
Stawki najmu mieszkań a bezpieczna inwestycja w wynajmowane mieszkania w Polsce
Rynek wynajmu mieszkań w Polsce niezwykle dynamicznie się zmienia. Nadal jednak nieruchomości uważane są za odpowiednie miejsce do ulokowania swoich oszczędności. Według ekspertów bankowych koszty wynajmu mieszkania powinny jeszcze bardziej spaść. Wpłynie na to m.in. pogarszająca się sytuacja finansowa Polaków (którą rząd ratuje poprzez likwidację stawki WIBOR) oraz zapaść popytu kredytowego. Bez znaczenia jest tu natomiast program proponowany przez rząd zatytułowany Bezpieczny kredyt. Mieszkań zakupionych z tej dotacji nie można będzie bowiem przeznaczyć na wynajem.
Koszt najmu a własne mieszkanie
Własne mieszkanie wiąże się z koniecznością posiadania znacznej sumy gotówki. Nawet jeżeli potencjalni klienci korzystają z możliwości, jakie daje im kredyt hipoteczny, wymagany jest od nich wkład własny. Ponadto większość klientów nie wyobraża sobie związania finansowego z placówką finansową bez posiadania jakichkolwiek oszczędności. Raty kredytu obecnie należą do stosunkowo wysokich. Biorąc pod uwagę powyższe obliczenia i spekulacje, nadal bardziej opłaca się wynajem niż zakup własnej nieruchomości. Indywidualne decyzje klientów zależą jednak przede wszystkim od ich preferencji.
Zarówno osoby wynajmujące mieszkanie, jak i najemcy powinni również pamiętać o wszelkich formalnościach, jakich należy dopełnić po podpisaniu umowy najmu. Konieczna jest zapłata podatku od wynajmu oraz dopilnowanie rzetelności zapisów zawartych w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania.
