Zakup mieszkania jest obecnie jednym z najskuteczniejszych sposobów na inwestycję oszczędności. Uważa się, że rynek nieruchomości jest na tyle stabilny, że właściciele lokali praktycznie nie są narażeni na straty finansowe w wyniku dokonanych inwestycji. Coraz częściej kupowane mieszkania przeznacza się na wynajem. W związku z tym nasuwają się pytania o to, w jaki sposób zabezpieczyć własne interesy. Jednym z nich jest umowa najmu okazjonalnego, która w szczególny sposób chroni nie tylko przed nieuczciwymi najemcami, ale również ułatwia ich ewentualną eksmisję.
Umowa najmu okazjonalnego podpisywana jest między stronami zawieranej transakcji i nie wymaga obecności notariusza. By była wiążąca i zachowała swój charakter, należy jednak zadbać o załączenie do niej stosownych oświadczeń. Jedno z nich koniecznie powinno natomiast przyjąć charakter aktu notarialnego. Ten specjalny typ najmu w szczególny sposób chroni bowiem interesy właściciela nieruchomości. Zasady są tu zatem nieco inne niż w przypadku tzw. zwykłego najmu.
Najem okazjonalny – na czym polega i czym jest?
Zapisy dotyczące najmu okazjonalnego wprowadzono do przepisów polskiego prawa za pośrednictwem ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Podaje ona szczegółowe zasady tego rodzaju najmu. Wiadomo zatem, że umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć z właścicielem mieszkania, który nie zarabia na wynajmie z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej (czyli jako przedsiębiorca). Nie można jej zatem zawrzeć z przedstawicielem firmy wynajmującej nieruchomości. Trudności napotkamy, chcąc wynająć okazjonalnie mieszkanie od dewelopera. Nie oznacza to jednak, że nie można korzystać z ofert biur nieruchomości.
Z najmu okazjonalnego można korzystać ponadto jedynie w przypadku nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego lokalu usługowego nie ma prawa zaistnieć w polskiej rzeczywistości. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. lokalem mieszkalnym jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
Rozwój rynku nieruchomości zwiększa chęć inwestorów do lokowania swoich pieniędzy w branży. Najem okazjonalny jest szczególnie bezpieczny dla właścicieli. W razie niepłacenia czynszu czy niestosowania się do zapisów, jakie zawiera umowa najmu okazjonalnego, łatwiej jest eksmitować najemcę. Osobie tej nie przysługuje wówczas mieszkanie zastępcze, a eksmisja przebiega szybciej i sprawniej niż w większości przypadków. Jednocześnie najem okazjonalny wiąże się jednak z koniecznością dopełnienia wielu dodatkowych formalności, które nie są wymagane w przypadku tzw. zwykłego najmu.
Umowa najmu okazjonalnego bez notariusza
Umowa najmu okazjonalnego podpisywana jest na czas określony, ale nie może przekroczyć on 10 lat. Musi ona mieć formę pisemną, ale niekoniecznie w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że strony transakcji nie muszą podpisywać jej w obecności notariusza. Jego pomoc jest jednak konieczna, ponieważ najemca powinien stawić się osobiście w kancelarii notarialnej celem podpisania niezbędnych oświadczeń. One powinny bowiem przybrać kształt aktu notarialnego. Stanowią wymagane załączniki do umowy, decydując o okazjonalnym charakterze najmu.
Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Aby uznano ją za zawartą zgodnie z prawem, umowa najmu okazjonalnego powinna bezwzględnie zawierać przede wszystkim dane osobowe obu stron zawieranej umowy oraz skrupulatny opis wynajmowanej nieruchomości. Konieczne jest określenie terminu, na jaki zawieramy umowę najmu oraz wysokości czynszu i innych opłat (w tym również dodatkowych i związanych z ewentualnymi udogodnieniami). Najemca i wynajmujący ustalają ponadto termin należnej płatności oraz warunki wypowiedzenia umowy. Zwieńczeniem zawartej umowy są podpisy obu stron zawieranej transakcji.
Warto zadbać o to, by zapisy umowy były jak najbardziej szczegółowe i regulowały wszelkie podstawowe kwestie. Dodatkowo do umowy należy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Właściciel jest odpowiedzialny również za zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i sprzętów. Dopilnowanie tych formalności pomoże uniknąć ewentualnych nieścisłości i problemów w przyszłości, związanych głównie ze sposobem użytkowania i stanem wynajmowanego lokalu.
Jakie oświadczenia są konieczne, by zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Istotną formalnością, konieczną do dopełnienia w przypadku decyzji o zawarciu umowy najmu okazjonalnego, jest złożenie kilku stosownych oświadczeń. Ich brak jest równoznaczny z brakiem ważności umowy o charakterze okazjonalnym. Przekształca się ona wówczas w umowę najmu zwykłego. O jakich dokumentach mowa?
Podczas wizyty u notariusza najemca musi złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Polega ona na opróżnieniu i wydaniu lokalu będącego przedmiotem umowy najmu. Oznacza to, że zgadza się on na dobrowolne opuszczenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego w określonym przez właściciela terminie. Może on wystosować bowiem żądanie opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego niemal w dowolnym momencie okresu jej trwania. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego podpisywane jest w obecności notariusza i przez niego poświadczane.
Wskazanie innego lokalu możliwego do zamieszkania
Konieczne jest ponadto określenie lokalu, do jakiego wyprowadzi się najemca w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu. Należy przedłożyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej prawa własnościowe, w którym jasno wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w przypadku konieczności opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W wyniku zdarzeń losowych może jednak zdarzyć się tak, że najemca straci możliwość korzystania z lokalu wskazanego uprzednio w oświadczeniu. Wówczas, by umowa najmu okazjonalnego nadal była prawomocna, powinien on w ciągu 21 dni wskazać inny lokal. Również wtedy konieczne jest uzyskanie zgody właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu. Wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy ma ułatwić wydanie lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
Zapisy te zabezpieczają interes właściciela mieszkania, umożliwiając mu odzyskanie lokalu w terminie dogodnym dla niego, bez konieczności przeprowadzania procedury eksmisji. Koszt wizyty u notariusza, czyli tzw. taksę notarialną, pokrywa zwykle właściciel lokalu, chyba że strony umowy ustaliły inaczej.
Czynsz i kaucja w przypadku najmu okazjonalnego
Podpisując zwykłą umowę najmu, najemca może być spokojny o zgodne z przepisami prawa podwyżki czynszu. Może on bowiem zmieniać swoją wartość jedynie zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te nie dotyczą umowy o najmie okazjonalnym. W jej przypadku podwyżki stawki najmu mieszkań mogą mieć miejsce zgodnie z zapisami zawartymi w umowie najmu. Cena najmu zależy przede wszystkim od cech nieruchomości: metrażu mieszkania, układu mieszkania rozkładowego i ewentualnych udogodnień. Droższy jest zwykle też wynajem mieszkania energooszczędnego, choć jest ono tańsze w utrzymaniu.
Również przy tym rodzaju wynajmu właściciel mieszkania może pobrać kaucję za nieruchomość. Maksymalną jej wysokość stanowi sześciokrotność czynszu w momencie zawierania umowy. Kaucja podlega zwrotowi. Zwykle następuje on nie później niż po upływie miesiąca od rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. W niektórych przypadkach zwracana jest kwota pomniejszona o potrącone przez właściciela środki finansowe konieczne do pokrycia ewentualnych szkód.
Czy umowę najmu nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego?
Właściciel powinien zgłosić umowę najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od daty jej zawarcia. Konieczne jest uregulowanie kwoty podatku od wynajmu. Jeżeli tak się nie stanie, niezgłoszony wynajem traci cechy okazjonalnego. Właściciel mieszkania traci wówczas wszelkie dodatkowe korzyści. Co więcej, najemca może zażądać pisemnego potwierdzenia zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Umowa najmu okazjonalnego nieruchomości – kiedy jest ważna?
By umowa najmu okazjonalnego była ważna i zawarta zgodnie z prawem, powinna spełniać przynajmniej kilka wymagań. Przede wszystkim należy ją zawrzeć w formie pisemnej. Konieczne jest jej podpisanie z właścicielem, który nie jest przedsiębiorcą zarabiającym na wynajmie mieszkań. Umowa zawsze powinna dotyczyć wyłącznie lokalu mieszkalnego, a zawrzeć ją należy na czas określony. Jeżeli nie złożono stosownych oświadczeń lub zaniedbano którykolwiek z koniecznych zapisów umowy, jest ona nieważna.
Czy wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest łatwiejsze niż zwykłej umowy najmu?
Umowa najmu okazjonalnego może być zerwana z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Sytuacja ta może mieć miejsce w szczególności wtedy, gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami. Zaległość ta powinna obejmować przynajmniej 3 okresy płatności uregulowane zapisami umowy najmu. Właściciel powinien ponadto uprzednio wezwać najemcę pisemnie do uregulowania opłat. Na opłacenie długu należy wówczas wyznaczyć dodatkowy miesiąc.
Wypowiedzenie ma zastosowanie również w przypadku, gdy lokator udostępnił osobom trzecim lokal do korzystania bez zgody właściciela. Ponadto, jeżeli najemca, pomimo pisemnego upomnienia właściciela, korzysta z lokalu w sposób niezgodny z zapisami umowy, dochodzi do jej wypowiedzenia. Może to dotyczyć przede wszystkim niszczenia nieruchomości, uporczywego zakłócania porządku, utrudniania innym osobom korzystania ze swoich lokali.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego musi przybrać formę pisemną i zawsze powinno zawierać uzasadnienie. W umowie najmu strony transakcji mogą dowolnie ustalić dodatkowe zasady dotyczące ewentualnego wypowiedzenia i jego okresu. Jeżeli najemca zachowuje się w sposób uciążliwy, sąsiedzi mogą ponadto ubiegać się o sądowe rozwiązanie umowy najmu.
Eksmisja z wynajmowanego lokalu mieszkalnego
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu ma charakter czasowy. Nie można jej podpisać na okres dłuższy niż 10 lat. Oznacza to, że prędzej czy później każdy zapis umowy wygaśnie lub zostanie rozwiązany. Jeżeli strony umowy najmu nie zdecydują się jej przedłużyć, najemca powinien opuścić dotychczas zajmowany lokal. Gdy nie zrobi tego dobrowolnie, właściciel nieruchomości dostarcza mu pisemne i urzędowo poświadczone żądanie opuszczenia lokalu. Powinien on zastosować się do tego zapisu w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. W przypadku braku podjętych działań i odpowiedzi najemcy, właściciel składa do sądu stosowny wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego. Wówczas angażuje się w sprawę komornika i zwykle przybiera ona bardziej dynamiczny obrót.
Wszczęcie procedury eksmisyjnej rozpoczyna się wraz z wyznaczeniem najemcy terminu opuszczenia lokalu przez komornika. Po jego upływie komornik ma prawo wejść do lokalu i w asyście policji dokonać eksmisji osoby wynajmującej dotychczas nieruchomość na podstawie umowy najmu okazjonalnego, która straciła ważność. Najemcę i osoby zamieszkujące wraz z nim eksmituje się do lokalu, który wskazał on w oświadczeniu przy zawieraniu umowy najmu.
W przypadku najmu okazjonalnego najemca jest chroniony w nieco mniejszym stopniu niż właściciel nieruchomości. Komornik nie musi czekać z eksmisją z wynajmowanego lokalu aż do momentu zapewnienia lokatorom mieszkania zastępczego z gminy. Mają oni bowiem możliwość natychmiastowego przeniesienia się do lokalu wskazanego w oświadczeniu w momencie rozpoczęcia najmu. W przypadku najmu okazjonalnego lokatorów nie obowiązuje ponadto okres ochronny. Zgodnie z nim z wykonania egzekucji opróżnienia lokalu rezygnuje się w okresie od października do marca. Przez cały okres bezprawnego zajmowania lokalu najemca winien jest właścicielowi odszkodowanie. Jego wysokość jest równa wartości należnego za określony czas czynszu.
Czy warto podpisywać umowę najmu okazjonalnego?
Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie nie jest możliwa. Wiele zależy przede wszystkim od indywidualnych potrzeb i możliwości obu stron transakcji. Najem okazjonalny jest atrakcyjny dla tych osób, które poszukują miejsca do zamieszkania na krótki czas, bez większych zobowiązań i z możliwością szybkiego wypowiedzenia umowy. W celu jej podpisania nie jest konieczna wizyta u notariusza. Notarialnie należy jednak potwierdzić rzetelność podpisywanych oświadczeń.
Stabilniejsza jest natomiast umowa najmu zwykłego, którą można zawrzeć w obecności notariusza.
