Wynajem mieszkania – jakie podatki zobowiązani jesteśmy zapłacić?

Wynajem mieszkania czy pokoju to dodatkowy grosz do domowego budżetu. Warto jednak pamiętać o tym, że od tego przychodu z tego typu usług należy zapłacić podatek. Często jednak nie wiemy, czy jest to najem krótkoterminowy, czy usługa zakwaterowania. Zatem ile zapłacimy? Wyjaśniamy szczegóły.

Wraz z nadchodzącym sezonem urlopowym pojawia się turystyczne zainteresowanie kwaterami na najem krótkoterminowy. Mowa o apartamentach mieszczących się w dobrych lokalizacjach, mieszkaniach czy osobnych pokojach. Natomiast pojęcie „najem krótkoterminowy” nie występuje w prawie cywilnym. Jest to jednak bardzo popularne określenie tego typu usług. Problem powoduje jednak nie czas trwania umowy, ale to, co oferujemy najemcom. To jest bowiem wyznacznikiem sposobu opodatkowania przychodów z tytułu najmu.

Prywatny wynajem mieszkania a usługa zakwaterowania

Przychody z wynajmu prywatnego mieszkania opodatkowane są tak samo, jak te uzyskiwane z prywatnego najmu (np. najem okazjonalny). Natomiast usługa zakwaterowania zawsze klasyfikowana jest jako działalność gospodarcza. Dotyczy to także sytuacji, kiedy nie jest ona nigdzie zarejestrowana.

Trudno tak naprawdę wyznaczyć granicę między prywatnym najmem a działalnością gospodarczą. Wyznaczając ją, bierze się pod uwagę następujące kwestie:

• ustawa o swobodzie działalności gospodarczej definiuje ją jako zarobkową działalność usługową;
• według ustawy o PIT działalność taka polega na wykorzystywaniu rzeczy w celach zarobkowych, prowadzi się ją we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, a uzyskanych z niej przychodów nie zalicza się do innych przychodów;
• w ustawie o usługach turystycznych usługi hotelarskie określane są jako „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsca na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych”;
• Klasyfikacja Wyrobów i Usług oddziela zakwaterowanie od najmu. W przypadku zakwaterowania mowa o „usługach w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczonych przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe”. Natomiast nie zalicza się do tych usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Zatem wynajem mieszkania wiąże się z dłuższym pobytem, a usługa zakwaterowania z noclegiem i usługami towarzyszącymi.

Wynajem mieszkania – jaki podatek?

W związku z wynajmem mieszkania może nas interesować kilka podatków:

• podatek dochodowy od wynajmu mieszkania (PIT) lub ryczałt (podatek przychodowy). Gdy wynajmujemy prywatne mieszkanie, możemy wybrać niski ryczałt. W przypadku usług zakwaterowania jest to niemożliwe;
• podatek od towarów i usług (VAT) – wystąpi zawsze;
• podatek od nieruchomości – w przypadku najmu lokalu mieszkalnego jest niski. Przy zakwaterowaniu z kolei bardzo wysoki.

Podatek dochodowy od wynajmu mieszkania

Podatek dochodowy od wynajmu mieszkania ze względu na rodzaj dochodów można podzielić na dwie kategorie:

• dochody z najmu prywatnego – tutaj mamy dwie możliwości: skala podatkowa 18% i 32% lub ryczałt 8,5% i 12%;
• dochody z usług zakwaterowania, które traktowane są jak dochody z działalności gospodarczej (należy także płacić ZUS). W tym przypadku możemy skorzystać ze skali podatkowej (18% i 32%) lub z 19% podatku liniowego po zarejestrowaniu firmy, lub z 17% ryczałtu. Szczególne przypadki umożliwiają także skorzystanie z karty podatkowej. Mowa o usługach hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych lub domków turystycznych (wraz z wydawaniem posiłków) w przypadku gdy liczba pokoi nie przekracza 12. Stawki zależą od liczby mieszkańców danej miejscowości, ale są bardzo niskie.

Wynajem mieszkania – kiedy nie zapłacimy VAT-u?

Jeżeli prowadzimy jakąkolwiek aktywność zarobkową, musimy odprowadzać podatek VAT. Możemy jednak skorzystać ze zwolnienia z VAT-u, jeżeli uzyskana kwota nie przekroczy 200 tys. zł w ciągu roku. Warto jednak pamiętać o tym, że przychody z wynajmu mieszkania czy innych świadczonych usług sumują się. Zatem po przekroczeniu tej kwoty należy zarejestrować się jako czynny płatnik VAT i zacząć go rozliczać. W przypadku usług zakwaterowania jest to stawka 8%, a w przypadku wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe nie musimy płacić VAT-u.

Inną ważną kwestią jest kasa fiskalna. Jeżeli świadczymy usługi na rzecz osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej, to powinniśmy kupić kasę fiskalną, jeżeli w ciągu roku przekroczymy 20 tys. zł. Można się jednak od tego uwolnić w przypadku:

• świadczenia usług krótkiego zakwaterowania (z wyłączeniem usług turystycznych i hotelarskich). W tym wypadku nie musimy mieć kasy fiskalnej, jeżeli świadczone usługi w całości udokumentowaliśmy fakturą;
• wynajmu nieruchomości, jeżeli świadczone usługi w całości udokumentowaliśmy fakturą lub gdy otrzymamy całą zapłatę za pośrednictwem SKOK-u, banku czy poczty, jeżeli dokumenty jednoznacznie wskazują, czego dotyczyła dana usługa.

Mieszkania na wynajem – podatek od nieruchomości

Jeżeli usługę wynajmu mieszkania świadczymy w lokalach mieszkalnych, to podatek od nieruchomości jest bardzo niski. W 2018 roku nie przekracza on 77g/m². Natomiast w przypadku, gdy w wynajmowanym lokalu prowadzona jest działalność gospodarcza, to maksymalna wysokość stawki może wynieść już 23,10 zł/m². Warto zaznaczyć, że gminy bardzo często w tym przypadku nakładają wysoki podatek od nieruchomości. Jedyną możliwością uwolnienia się od wysokiej stawki jest przekonanie urzędu, że lokale wynajmujemy w celach prowadzenia działalności wyłącznie w sezonie turystycznym.