Wynajem mieszkań cieszy się rosnącą popularnością głównie ze względu na dostępność tych nieruchomości i niemal natychmiastową realizację transakcji. Po podpisaniu umowy najmu zwykle do mieszkania można wprowadzić się od razu. Jednym z pytań, nasuwających się najemcom już podczas podpisywania umowy najmu nieruchomości, jest to, czy jej właściciel może do niej wejść bez zgody najemców? Skoro wraz ze sfinalizowaną umową najmu właściciel przekazuje nam klucze do mieszkania, odpowiedź wydaje się prosta. Właściciel mieszkania, wchodząc do niego bez zgody najemcy, tym bardziej bez jego obecności, decyduje się na działanie podlegające karze. Wynajmowane mieszkanie i tzw. mir domowy chronią przepisy prawa.
By wynajmowane mieszkanie było całkowicie bezpieczne, na straży interesów najemcy stoi art. 193 Kodeksu Karnego. Zawarto w nim zapis, wedle którego osoba wdzierająca się do cudzego domu, mieszkaniu, lokalu, pomieszczenia czy innego ogrodzonego terenu i /albo miejsca takiego nie opuszcza mimo wyraźnego zakazu, podlega karze. Może być to zarówno grzywna, jak i ograniczenie lub pozbawienie wolności. Cudzym mieszkaniem dla właściciela staje się nieruchomość, która jest przedmiotem umowy najmu. Wraz z podpisaniem umowy właściciel zachowuje prawo własności, ale to na najemcę przechodzi prawo użytkowania własności wynajmowanego lokalu. Dotyczy to wyłącznie czasu obowiązującej umowy.
Wtargnięcie właściciela mieszkania na wynajem jako przestępstwo
Wynajmowane mieszkanie zajmowane jest przez najemców na podstawie zapisów umowy najmu. Zawiera się w niej wszelkie szczegóły i zasady odpłatnego udostępnienia danej nieruchomości. Bezpieczny wynajem wymaga ponadto wspólnego stworzenia protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, w którym opisuje się stan techniczny oraz wyposażenie danej nieruchomości. Zależnie od rodzaju umowy (umowa najmu okazjonalnego lub długoterminowego) najemca zyskuje prawo czasowego użytkowania mieszkania. Najemca staje się zatem osobą uprawnioną do decydowania o mieszkaniu i o tym, kto przebywa w jego wnętrzu.
Niepożądanym i nieuprawnionym wejściem do mieszkania nazywa się incydent, który ma miejsce bez zgody osoby uprawnionej do dysponowania lokalem. Oznacza to, że bez zgody najemcy do wnętrza wynajmowanej nieruchomości nie ma prawa wejść nikt – nawet jej właściciel. Nie może on zatem posłużyć się nawet kompletem zapasowych kluczy i wtargnąć do wynajmowanego mieszkania. Takie działanie każdorazowo traktowane będzie jak przestępstwo.
Wynajmowane mieszkanie a wymiana zamków podczas trwania umowy najmu i po wypowiedzeniu
Niektórzy wynajmujący zmagają się z sytuacjami, w których są zmuszeni do skrócenia okresu wypowiedzenia umowy najmu. Zwykle mają one miejsce, gdy lokatorzy zalegają z opłatami za wynajem i nie regulują ich mimo licznych ponagleń. Niektórzy właściciele wybierają wówczas dość drastyczne rozwiązania. Pod nieobecność lokatorów dokonują zmiany zamków w drzwiach wejściowych do wynajmowanego mieszkania. To czyn zabroniony, niezgodny z zasadami ochrony lokatorów, nawet korzystających z lokalu już po wygaśnięciu tytułu prawnego.
Wynajmowane mieszkanie a okresowe wizytacje właściciela zawarte w zapisach umowy
Wynajmowane mieszkanie może być odwiedzane przez jego właściciela. Taką możliwość może zapewnić on sobie w zapisach umowy najmu. Musi jednak pamiętać, by zawrzeć w niej zapis o prawie do okresowej kontroli przedmiotu najmu. Należy jednak dokonywać jej wyłącznie po uprzedniej konsultacji z najemcą, a najlepiej terminy kontroli spisać już w umowie. Kontrola stanu mieszkania powinna odbywać się w obecności najemcy i nie częściej niż np. raz w miesiącu. Najemca może wyznaczyć odpowiadające mu terminy, a właściciel wynajmowanego mieszkania powinien się do nich dostosować.
Istnieją wyjątkowe okoliczności, w których wejście właściciela do mieszkania jest uzasadnione, nawet bez zgody lub obecności najemcy. Zgodnie z przepisami może on skorzystać z tego prawa w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. To tzw. awaria lokalu, która stwarza zagrożenie, np. wyciek gazu, zadymienie, zalewanie sąsiedniego mieszkania. W takim przypadku właściciel wchodzi do mieszkania w asyście policji lub straży miejskiej, często również przy udziale straży pożarnej. Warto zatem ubezpieczyć mieszkanie na wynajem, zabezpieczając je dodatkowo na wypadek groźniejszych awarii.
Właściciel bezpodstawnie wchodzący do mieszkania, które jest przedmiotem obowiązującego najmu, popełnia przestępstwo z art. 193 KK. To przestępstwo naruszenia miru domowego, wiążące się z karą grzywny, ograniczenia lub pozbawienia wolności. Właściciel może naruszać mir domowy w dwojaki sposób. Zwykle dochodzi do tej sytuacji, gdy w sposób nieuzasadniony i nieuprawniony wchodzi do wynajmowanego lokalu. Zakłócenie miru domowego ma miejsce również wówczas, gdy właściciel mieszkania wszedł do jego wnętrza za zgodą najemcy, ale nie chce go opuścić. Najemca ma prawo wyprosić właściciela nieruchomości na podstawie zapisów każdego najmu – nawet w przypadku zwykłej umowy najmu, sporządzanej bez obecności notariusza.
Czy wynajmowane mieszkanie jest bezpieczne i opłacalne?
Decydując się na wynajmowane mieszkanie, potencjalni lokatorzy biorą pod uwagę przede wszystkim opłaty związane z kosztami utrzymania mieszkania, wybierając coraz częściej mieszkania bezczynszowe. Popularnością cieszą się mieszkania z ogródkiem, pożądane przede wszystkim jako mieszkania dla młodych rodziców, ceniących sobie spokój i możliwość wyjścia na zewnątrz bezpośrednio z własnej nieruchomości. Powszechne są nadal mieszkania do remontu z rynku wtórnego, charakteryzujące się niższą kwotą za wynajem w zamian za przygotowanie lokalu do jego użytkowania. Popyt i podaż kształtują również rządowe plany budowy mieszkań na wynajem.
Mieszkanie w wynajmowanej nieruchomości obecnie uważa się za stosunkowo bezpieczne. Ochrona praw lokatorów jest zaawansowana (Ustawa o ochronie praw lokatorów), a prawa i obowiązki obu stron zawiera się nie tylko w umowie najmu, ale określają je przepisy prawa. Najemca i wynajmujący mają prawo rozwiązać umowę za porozumieniem stron lub w trybie nagłym, jednak uzasadnionym. Prawo do rozwiązania umowy przysługuje obu stronom transakcji. By zabezpieczyć najem mieszkania, warto skorzystać dodatkowo z usług notariusza, który pomoże skonstruować umowę najmu mieszkania i będzie czuwał nad przebiegiem transakcji. Osoba wynajmująca mieszkanie powinna dopilnować zapisów protokołu zdawczo-odbiorczego. Również najemca dokonuje kontroli tych zapisów, by zawarcie umowy mogło stać się jedynie formalnością.
