Zakup mieszkania w kamienicy najczęściej finalizowany jest w dużych miastach o wielowiekowej tradycji i historii. Przed zakupem tego rodzaju nieruchomości należy jednak dokładnie zapoznać się przede wszystkim z jej stanem technicznym i prawnym. Czy warto kupić mieszkanie w starej kamienicy wyłącznie dlatego, że ma ono „duszę”? Z pewnością lokale te wróciły do łask i nie są już kojarzone z zaniedbaniem i gorszymi dzielnicami miast. Obecnie stają się coraz bardziej pożądane nie tylko przez miłośników historii i klientów prywatnych, ale również przez inwestorów. Coraz częściej stanowią one nieruchomości wykorzystywane w celu wynajmu, podjęcia współwłasności, a nawet rozpoczęcia działalności gospodarczej.
Podobnie jak inne transakcje, również zakup mieszkania w kamienicy wiąże się z koniecznością zapoznania się ze specjalistycznymi terminami i pojęciami branży nieruchomości. To przede wszystkim w kamienicach spotkamy się z takimi pomieszczeniami jak np. suterena, oficyna, czy mansarda. Warto wiedzieć wcześniej, z czym może wiązać się kupno mieszkania w kamienicy, zwłaszcza wiekowej oraz odpowiednio przygotować się do finalizacji tej transakcji. W przypadku inwestycji dokonywanych na rynku wtórnym warto szczególnie skrupulatnie sprawdzić lokal, który chcemy nabyć. Koniecznie należy skontrolować jego stan prawny i szczegóły budownictwa. W zabytkowej kamienicy problematyczne może być przede wszystkim ogrzewanie czy remont (często również generalny), brak windy, a także dla niektórych osób zbyt bliska lokalizacja centrum miasta.
Zalety mieszkania w kamienicy
Głównym plusem dla większości inwestorów, z jakim wiąże się zakup mieszkania w kamienicy, jest właśnie jego lokalizacja. Zwykle lokale te umiejscowione są w zabudowie w centrum miasta. Mieszkańcy kamienic mają najczęściej blisko do sklepów, placówek oświatowych, nie zmagają się z niedogodnościami infrastruktury transportowej. Dla innych niepodważalną zaletą mieszkania w kamienicy są jej grube mury. Dzięki temu nie przeszkadza nam żaden sąsiad ani odgłosy z zewnątrz. Grubość murów połączona z dobrej jakości materiałem budowlanym (zwykle cegłą) stanowi również dobrą izolację. Co prawda, nie zaoszczędzimy dzięki temu zbyt wiele na centralnym ogrzewaniu, ale cecha ta zapewni mieszkańcom przyjemny chłód w pomieszczeniach podczas nawet największych upałów. Pomieszczenia, które znajdują się w kamienicach, mają zwykle wysokie sufity. Wizualnie powiększają one każde mieszkanie, a w połączeniu z odpowiednim wystrojem podnoszą również wielkość okien, zwiększają rozproszenie światła. W takim przestronnym lokalu (zwykle o sporym metrażu) nie czuć natłoku przedmiotów ani sprzętu.
Wysokie pomieszczenia kamienicy mają swój styl i klimat. Zdobienia elewacji, modna lokalizacja, niepowtarzalność i oryginalność, której próżno szukać w nowym budownictwie – to główne cechy, dla których miłośnicy mieszkań w kamienicy są im wierni i poszukują coraz to ciekawszych inwestycji.
Zakup mieszkania w kamienicy – czy warto? Jakie są wady mieszkania w kamienicy?
Zakup mieszkania w kamienicy może się jednak wiązać również z kilkoma niedogodnościami. Transakcji nie sfinalizują przede wszystkim ci, których interesuje mieszkanie rozkładowe. W zabytkowych kamienicach wręcz niespotykane jest rozłożenie pomieszczeń w taki sposób, by żadna z sypialni nie była „przechodnia”. Jeżeli w jednej kamienicy wydzielono kilka mieszkań, zdarza się, że lokatorzy mają do wspólnej dyspozycji tylko jedną łazienkę, toaletę lub kuchnię. To zwykle rozwiązanie niewygodne, które sprzyja nie tylko konfliktom, co wręcz utrudnia spokojne korzystanie z możliwości, jakie powinno zapewniać samodzielne mieszkanie.
Dla niektórych kupujących wadą może okazać się to, co inni uważają za niepodważalną zaletę – lokalizacja większości kamienic. Bliskość ścisłego centrum miasta sprzyja bowiem nie tylko zwiększonemu natężeniu hałasu, ale również ruchu komunikacyjnego. To z kolei może wiązać się z trudnościami ze znalezieniem wolnych miejsc parkingowych, o czym doskonale wiedzą mieszkańcy ścisłych centrów większych miast Polski. Brak opłaconego miejsca, wynajętego lub własnościowego garażu stwarza mieszkańcom te same problemy parkingowe, z jakimi zmagają się wszyscy kierowcy. To szczególnie problematyczne, jeżeli zachodzi konieczność pozostawienia pojazdu na dłuższy czas (np. na noc) w niestrzeżonym miejscu, oddalonym od mieszkania.
Zakup mieszkania w kamienicy często wiąże się z brakiem windy. Dotyczy to zwłaszcza zabytkowych budynków, których kondygnacje nie przekraczają wysokości czwartego piętra. Jeżeli lokal posiada windę, zwykle jest ona również zabytkowa lub co najmniej bardzo wiekowa, co sprzyja jej częstym awariom i zmniejsza poziom bezpieczeństwa związanego z jej użytkowaniem. Może to być problematyczne zwłaszcza dla rodzin z dziećmi, osób starszych, chorych lub niepełnosprawnych. Sprawa jeszcze bardziej komplikuje się w przypadku konieczności wykonania remontu czy zmiany aranżacji mieszkania. Wniesienie nowych mebli do lokum na ostatnim piętrze kamienicy może być nie lada wyczynem.
Stan prawny i remont
Zastanawiając się nad tym, czy zdecydować się na mieszkanie w kamienicy, czy w bloku, warto wziąć pod uwagę stan mieszkań w starym budownictwie i możliwość przeprowadzenia remontu. W przypadku obu nieruchomości może być ona ograniczona. Zwykle nie można wyremontować lokali, które nie stanowią naszej własności bez uprzedniej zgody właściciela. W przypadku mieszkań w kamienicach (nawet własnościowych) na niektóre działania powinniśmy również uzyskać zgodę konserwatora zabytków. Kamienica, która znajduje się w rejestrze zabytków, jest obiektem historycznym lub artystycznym aż do momentu zniszczenia.
W czym ogranicza nas zakup mieszkania w kamienicy? Właściciel takiej nieruchomości jest zobowiązany do informowania konserwatora o wszelkich pracach, które wpływają na stan budynku i jego ogólny wygląd. W przypadku kamienic może to dotyczyć przede wszystkim chęci wyburzenia ścian, zmiany instalacji elektrycznej, gazowej czy wodociągowej. Również koloru elewacji, wyglądu klatki schodowej, a także niektórych możliwości aranżacyjnych. W niektórych przypadkach mieszkańcy mogą również napotkać trudności w znalezieniu odpowiedniego architekta, który zaprojektuje wygląd mieszkania. Wybrane kamienice mają ponadto swój własny fundusz remontowy. Jego składki mogą być nieco wyższe niż w przypadku mieszkań znajdujących się w blokach.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania w kamienicy? Sytuacja prawna
Zakup mieszkania w kamienicy powinniśmy poprzedzić poznaniem jego sytuacji prawnej. Warto skorzystać z usług biura nieruchomości, które posiada bogatą bazę danych klientów i służy pomocą w wyszukiwaniu informacji o sprzedających. Wiele osób zastanawia się nad tym, jak ustalić właściciela nieruchomości? Najłatwiej zrobić to z wykorzystaniem danych zawartych w księgach wieczystych. Czasami zdarza się, że interesujące nas mieszkanie nie posiada księgi wieczystej. Warto wówczas sprawdzić jego faktyczny stan prawny w innych dokumentach. Dostępne są one w państwowych instytucjach (starostwie powiatowym lub urzędzie miasta [Wydział Geodezji i Kartografii, Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego]). Warto również sprawdzić, czy na kamienicy nie ciążą zobowiązania (podatkowe lub hipoteczne).
Stan budynku
Przed zakupem mieszkania w kamienicy potencjalny nabywca powinien przede wszystkim sprawdzić stan ścian i poziom wilgotności murów. Stare mury (zwłaszcza zaniedbywane w niezamieszkałych lokalach) mają tendencję do rozrostu grzybów i pleśni. Jeżeli pod warstwą lub warstwami farby znajduje się grzyb lub wilgoć, często ich usunięcie i suszenie może okazać się bardzo kosztowne i czasochłonne. Nierzadko wymaga również zastosowania zaawansowanych rozwiązań technologicznych. W mieszkaniu warto ponadto sprawdzić instalacje, głównie elektryczną i wodno-kanalizacyjną. To ich nieprawidłowy stan techniczny często staje się przyczyną awarii i uszkodzeń, a nawet zaistnienia niebezpiecznych sytuacji zarówno dla mieszkańca lokalu, jak i jego sąsiadów. Powszechne w kamienicach są niestety zalania, zaprószenia ognia i pożary niesprawnych instalacji elektrycznych. Niektóre mieszkania w kamienicach nie mają łazienki (choć trudno w to uwierzyć). Wiąże się to z koniecznością korzystania ze wspólnej łazienki czy toalety na korytarzu, poza mieszkaniem.
Kupno mieszkania w kamienicy – współwłaściciel i współwłasność
W polskim prawie nie istnieje osobna definicja mieszkania w kamienicy. W związku z tym w świetle prawa traktowane jest ono w kategoriach innych nieruchomości. Jego sytuacja prawna również jest jednak odmienna niż w przypadku innych lokali. Nie tylko jeżeli chodzi o formalności, ale również możliwą współwłasność, konieczność reprywatyzacji i moralne aspekty pozbywania się dotychczasowych lokatorów zamieszkujących nieruchomość. Na największe niedogodności w zarządzaniu nieruchomościami zlokalizowanymi w kamienicach narażeni są ci, którzy wchodzą we współwłasność. Wówczas zarówno posiadanie, jak i odpowiedzialność stają się zbiorowe, co sprzyja nieporozumieniom i ogranicza wyłączne prawo do decydowania o charakterze inwestycji. W takim przypadku możliwe staje się ponadto spisanie umowy quoad usum, której zapis pozwala podzielić kamienicę na konkretne części. Również takie działanie wymaga jednak zgody i akceptacji wszystkich współwłaścicieli.
Możliwe jest ponadto zniesienie współwłasności, wiążące się ze znacznymi kosztami, proporcjonalnymi względem wartości całej kamienicy. Lepiej zatem wcześniej zdecydować się na zakup wyodrębnionych, samodzielnych lokali, dla których możliwe staje się ustanowienie indywidualnej księgi wieczystej.
Zakup mieszkania w kamienicy – inwestycja
Lokale mieszkalne znajdujące się w kamienicach nadal wydają się doskonałą inwestycją dla tych, którzy planują przeznaczyć je pod wynajem. Jednak coraz większa liczba osób decyduje się na zakup mieszkania w kamienicy dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie sposób odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, czy warto kupić mieszkanie w kamienicy. Jego zalety i wady są na tyle różnorodne, że wszystko zależy głównie od potrzeb i preferencji kupujących. Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w polskich miastach, konieczność płacenia czynszu i rachunków w popularnych blokach, wszelkie kwestie prawne i możliwości, jakie stwarza przed nami mieszkanie w kamienicy, warto zapoznać się z plusami i minusami takiego rozwiązania przed podjęciem ostatecznej decyzji. Pomóc może również analiza sytuacji na rynku nieruchomości, którą wykonuje dla nas najczęściej pośrednik, zwłaszcza jeżeli decydujemy się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
Zrewitalizowane kamienice zyskują ponadto miano nieruchomości premium, pożądanych przez najbogatszych inwestorów. Dobra lokalizacja większości budynków i obecna moda sprawiają, że inwestorzy nie muszą zwykle zbyt długo czekać na oferty najemców. Im większy metraż, lepszy wygląd i warunki we wnętrzu lokalu, tym wyższa jego cena oraz większy czynsz. Mieszkanie w kamienicy można ponadto wynająć zarówno osobie prywatnej, jak i firmie, ale równie dobrze zainwestować w home staging lub remont.
Zakup mieszkania w kamienicy – formalności
Zakup mieszkania w kamienicy wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności, podobnie jak w przypadku finalizacji szeregu innych transakcji na rynku nieruchomości. Zarówno w przypadku umowy kupna-sprzedaży, jak i wynajmowania lokalu konieczna staje się wizyta u notariusza. Podczas finalizacji transakcji warto skorzystać również z pomocy i wsparcia prawników. Powinni oni zajmować się nieruchomościami i prawem budowlanym. Oczywiście rozwiązanie to wiąże się z dodatkowym kosztem, ale gwarantuje bezpieczeństwo zawieranej transakcji. Po zakupie mieszkania w kamienicy warto pomyśleć również o jego ubezpieczeniu. Potrzebne mogą okazać się takie zabezpieczenia jak: od kradzieży, włamania, zalania przez sąsiada. Ryzyko wypadków zwiększa stan techniczny budynków (w największych polskich miastach zwykle zabytkowych).
