Rynek mieszkaniowy w Polsce od kilku lat przechodzi istotne przeobrażenia. Jednym z bardziej widocznych trendów jest rozwój najmu instytucjonalnego, określanego często skrótem PRS (Private Rented Sector). Segment ten, do niedawna praktycznie nieobecny, dziś zaczyna odgrywać coraz większą rolę w kształtowaniu oferty mieszkaniowej w dużych miastach. Podczas gdy tradycyjny wynajem mieszkań opierał się głównie na indywidualnych właścicielach, obecnie na rynek wchodzą profesjonalni operatorzy i fundusze inwestycyjne. Budują oni kompleksy lokali przeznaczonych wyłącznie pod wynajem. Najem instytucjonalny nie pozostaje bez wpływu ani na ceny, ani na standard świadczonych usług, ani na oczekiwania najemców.
Najem instytucjonalny w Polsce jest odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na elastyczne formy zamieszkania w obliczu rosnących kosztów zakupu mieszkań, zmieniających się preferencji młodszych pokoleń oraz dynamicznej urbanizacji. Coraz więcej osób – zwłaszcza młodych profesjonalistów czy studentów – wybiera mobilność zamiast kredytu hipotecznego na kilkadziesiąt lat. To sprawia, że atrakcyjność nowoczesnych projektów PRS stale rośnie. Profesjonalni inwestorzy wnoszą nie tylko kapitał, ale też know-how, które zmienia standardy wynajmu. Od jakości lokali, przez obsługę najemcy, aż po stabilność umów. Zjawisko to rodzi pytania o przyszłość tradycyjnego modelu najmu prywatnego i wpływ na dostępność mieszkań w dużych aglomeracjach.
Czym jest najem instytucjonalny – definicja i geneza
Najem instytucjonalny to forma wynajmu mieszkań prowadzona przez profesjonalne podmioty. To przede wszystkim fundusze inwestycyjne, spółki deweloperskie czy operatorzy nieruchomości. W odróżnieniu od tradycyjnego rynku, gdzie mieszkanie inwestycyjne było zazwyczaj własnością osoby prywatnej i udostępniane pojedynczym najemcom, w najmie instytucjonalnym cały budynek lub większy kompleks mieszkań jest przeznaczony wyłącznie pod wynajem. Dzięki temu najemcy otrzymują bardziej przewidywalne warunki, standardowe umowy i obsługę na poziomie zbliżonym do usług hotelowych.
Ta forma wynajmu zaczęła dynamicznie rozwijać się w Polsce po 2018 roku. Wówczas pierwsze fundusze zdecydowały się na budowę i zakup mieszkań w dużych aglomeracjach. Rosnące ceny nieruchomości oraz zmiany demograficzne sprawiły, że najem instytucjonalny zaczął być postrzegany jako rozwiązanie systemowe, a nie jedynie nisza.
Najem instytucjonalny to szczególna forma najmu, wprowadzona do polskiego prawa ustawą z dnia 20 lipca 2017 roku. Uregulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ma przede wszystkim zapewnić stabilniejsze warunki najmu w przypadku, gdy właściciel lokalu prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Mieszkanie inwestycyjne a stabilność rynku
Wielu prywatnych inwestorów wciąż decyduje się na zakup mieszkania inwestycyjnego jako formy ochrony kapitału. Jednak wysokie stopy procentowe, inflacja i zmienność rynku sprawiają, że indywidualny najem staje się coraz bardziej wymagający. Najem instytucjonalny w tym kontekście działa stabilizująco. Profesjonalni operatorzy wprowadzają jednolite standardy i oferują alternatywę dla osób, które chcą wynajmować bez ryzyka nagłych podwyżek czynszu czy braku formalnej obsługi.
Dla inwestorów indywidualnych to także sygnał, że konkurencja rośnie. Mieszkanie inwestycyjne będzie musiało konkurować nie tylko ceną, ale i jakością oraz dodatkowymi usługami. Coraz częściej liczy się lokalizacja blisko węzłów komunikacyjnych, atrakcyjne części wspólne czy systemy inteligentnego zarządzania budynkiem.
Najem instytucjonalny a okazjonalny najem krótkoterminowy lokalu
Na rynku równolegle funkcjonuje inny popularny trend – nieruchomości na wynajem krótkoterminowy, szczególnie popularne wśród turystów i osób podróżujących służbowo. Najem krótkoterminowy pozwala właścicielom mieszkań na wyższe zyski w skali miesiąca. Wiąże się jednak z większą rotacją najemców, koniecznością obsługi rezerwacji i ryzykiem wahań sezonowych.
W zestawieniu z tym modelem najem instytucjonalny stawia na stabilność i długoterminowe zawarcie umowy. To rozwiązanie atrakcyjne przede wszystkim dla osób poszukujących mieszkania na kilka lat, a nie na kilka dni. W efekcie oba segmenty rynku uzupełniają się, przyciągając różne grupy klientów. Jedni cenią sobie bowiem elastyczność i swobodę najmu krótkoterminowego, inni bezpieczeństwo i przewidywalność, jaką daje profesjonalny operator PRS.
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – najważniejsze różnice
Choć oba rozwiązania – najem instytucjonalny i najem okazjonalny – mają na celu zabezpieczenie interesów właściciela lokalu, istnieją pomiędzy nimi istotne różnice. Najem okazjonalny dotyczy sytuacji, gdy lokal chce wynajmować osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W takim przypadku najemca musi wskazać inne prawo do lokalu (np. u rodziny), do którego może się przenieść w razie rozwiązania umowy. Najem instytucjonalny dotyczy z kolei podmiotów profesjonalnych – zwykle firm, spółek czy funduszy – prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W tym modelu najemca nie musi wskazywać alternatywnego miejsca zamieszkania. Kluczowe jest natomiast podpisane u notariusza oświadczenie najemcy o konieczności ewentualnego niezwłocznego opróżnieniu lokalu.
Dzięki temu instytucjonalny właściciel lokalu zyskuje większe bezpieczeństwo, a procedura żądania opróżnienia lokalu jest mniej skomplikowana.
Umowa najmu instytucjonalnego – kaucja, eksmisja i inne podstawowe zasady
Kluczowym dokumentem jest umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, która staje się najemcą. Taką umowę z tytułu najmu zawiera się na czas określony. Jej istotnym elementem jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Notariusz poświadcza, że w przypadku wygaśnięcia umowy najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu.
Ważnym zabezpieczeniem dla właściciela jest także kaucja, którą najemca uiszcza przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Jej celem jest pokrycie ewentualnych kosztów związanych z zaległościami czynszowymi, zniszczeniem lokalu czy kosztami egzekucji. W razie potrzeby właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co umożliwia szybkie przeprowadzenie eksmisji bez konieczności odbywania długotrwałego procesu.
Ochrona praw lokatorów a najem instytucjonalny
Wiele osób zastanawia się nad tym, jak ustawa o ochronie praw lokatorów chroni najemców w przypadku najmu instytucjonalnego lokalu. Regulacje te przewidują pewne ograniczenia – na przykład w przypadku trudnej sytuacji życiowej lokatora gmina ma obowiązek zapewnić lokal socjalny z mieszkaniowego zasobu gminy. Jednak w praktyce najem instytucjonalny daje właścicielom większe możliwości działania, a najemcy mają jasne i przejrzyste zasady dotyczące trwania umowy, wysokości czynszu i procedury jej rozwiązania.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana w tym trybie jest więc bardziej przewidywalna, a dzięki precyzyjnym zapisom minimalizuje ryzyko konfliktów między stronami. Ważne jest również, że rozwiązaniu umowy towarzyszy formalne i skuteczne narzędzie prawne w postaci aktu notarialnego.
Przyszłość rynku – profesjonalizacja i nowe standardy
Rosnące znaczenie najmu instytucjonalnego wskazuje, że rynek mieszkań w Polsce wchodzi w nową fazę profesjonalizacji. Wraz z kolejnymi projektami PRS pojawiają się inwestycje zintegrowane – całe kompleksy mieszkaniowe zaprojektowane specjalnie pod wynajem, z dodatkowymi usługami, takimi jak siłownie, przestrzenie coworkingowe czy strefy rekreacyjne. Jednocześnie coraz większa popularność tego rozwiązania wymaga dalszych prac legislacyjnych. Zmiany w prawie, w tym ustawa z dnia 20 lipca 2017 roku czy kolejne zmiany Kodeksu cywilnego, dostosowują przepisy do nowych realiów. W przyszłości umowie najmu instytucjonalnego lokalu będzie towarzyszyć jeszcze większa standaryzacja. Nadal jednak rola notariusza i oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego pozostanie kluczowa dla bezpieczeństwa stron.
W dłuższej perspektywie może to zmienić sposób, w jaki Polacy myślą o wynajmie. Mieszkanie inwestycyjne kupowane przez prywatne osoby nie zniknie, podobnie jak nieruchomości na wynajem krótkoterminowy. Jednak ciężar rynku zacznie przesuwać się w stronę profesjonalnych operatorów, którzy zapewnią większą stabilność i przewidywalność. To z kolei wpłynie na politykę mieszkaniową miast i dostępność mieszkań dla różnych grup społecznych.
