Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy mogą być świetnym źródłem dochodu pasywnego, ale przed zakupem lokalu przeznaczanego na ten cel warto zaznajomić się z realiami. Po pandemii branża wróciła na wysokie obroty – ludzie znów podróżują, a wiele osób wybiera apartamenty zamiast hoteli. Jednocześnie konkurencja na rynku rośnie – szczególnie w dużych miastach jak Kraków, Gdańsk, Warszawa. Goście są coraz bardziej wymagający – chcą czystości hotelowej i doświadczenia „jak w domu”. Warto zatem zainwestować przede wszystkim w unikalność lokalu i jego dobrą obsługę.
W 2025 roku wiele miast zaczyna wprowadzać lokalne przepisy dot. najmu krótkoterminowego. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej zakazują najmu krótkoterminowego w regulaminach. Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy stają się więc mocno regulowaną kategorią inwestycji, co wpływa na opłacalność i dostępność tego typu działalności. Władze miast turystycznych (np. Kraków, Sopot, Zakopane) wprowadzają licencje lub limity. Wśród możliwych obowiązków właściciela mieszkania potencjalnie wynajmowanego na krótki termin wymienia się: rejestrację działalności, zgłoszenie do urzędu miasta oraz opłaty turystyczne. Warto zatem przed zakupem sprawdzić regulamin wspólnoty, skonsultować się z prawnikiem lub lokalnym doradcą i dowiedzieć się, czy nie ma planowanych ograniczeń.
Na czym polega najem krótkoterminowy lokalu?
Najem krótkoterminowy to forma wynajmu mieszkania lub domu na krótki okres – od jednej do kilku, kilkunastu nocy, czasem tygodni. Najczęściej stanowi alternatywę dla hoteli i cieszy się dużą popularnością w serwisach OTA (Online Travel Agencies, jak np. Airbnb). Wśród najemców nieruchomości na wynajem krótkoterminowy wymienia się zwykle turystów, delegatów oraz podróżnych. Rozliczani są oni z każdej doby wynajmu, nie w sposób zbiorczy za cały miesiąc.
Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy – czy to się opłaca?
Czy obecnie kupno nieruchomości na wynajem krótkoterminowy się opłaca? To zależy – jak to zwykle bywa w nieruchomościach. Rozwiązanie to cieszy się rosnącą popularnością nawet mimo wzrostu cen nieruchomości w 2025 roku. Na opłacalność najmu krótkoterminowego wpływa przede wszystkim lokalizacja wynajmowanej nieruchomości. Duże miasta turystyczne cechuje duży popyt w sezonie. W miastach biznesowych zauważalny jest on przez cały rok na stosunkowo wysokim poziomie, a w mniejszych miastach znacznie trudniej będzie zapełnić kalendarz terminami wynajmu, nawet mimo mniejszej konkurencji.
Zastanawiając się nad tym, czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaca, należy wziąć pod uwagę również koszt ich utrzymania. Przy wynajmie krótkoterminowym można liczyć na większe przychody potencjalne w porównaniu do tradycyjnego najmu, ale ich uzyskanie wiąże się z wyższym kosztem obsługi rezerwacji. Właściciele mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy ponoszą koszty dodatkowej pracy (check in/out, sprzątanie, obsługa rezerwacji, odpowiadania na pytania potencjalnych gości) oraz prowizji dla portali i platform pośredniczących w kompleksowych rezerwacjach. Przy samodzielnym zarządzaniu najmem można zatem liczyć na większy zysk, ale przy jednocześnie wysokim nakładzie pracy. Decydując się na usługi firmy zarządzającej przy najmie krótkoterminowym, właściciel zyskuje czas i spokój, ale ponosi dodatkowe koszty, które mogą stanowić nawet 15-20% całkowitego przychodu z danego wynajmu.
Wynajem krótkoterminowy mieszkań – kiedy inwestować, a kiedy najemca powinien zrezygnować z tej inwestycji?
Kiedy wynajem krótkoterminowy mieszkań się opłaca?
-
Masz dobre lokum w topowej lokalizacji.
-
Potrafisz i chcesz zająć się tym osobiście.
-
Masz już doświadczenie w wynajmie.
-
Chcesz zwiększyć zwrot z inwestycji (ROI).
Kiedy to może nie mieć sensu?
-
Masz mieszkanie poza centrami turystycznymi.
-
Nie chcesz angażować się operacyjnie.
-
Wspólnota zabrania wynajmu krótkoterminowego.
-
Obłożenie <50% – może okazać się nierentowne.
Jak opodatkować nieruchomości na wynajem krótkoterminowy? Podatek ryczałtowy i liniowy od apartamentu
Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy należy opodatkować. Od 1 stycznia 2023 roku wynajem mieszkania musi być rozliczany ryczałtowo z fiskusem. Właściciela obowiązują dwie stawki podatku zryczałtowanego:
- 8,5 proc., jeżeli przychody z najmu mieszkania nie są wyższe niż 100 tys. zł rocznie;
- 12,5 proc., gdy przychody z wynajmu mieszkania przekraczają 100 tys. zł rocznie.
Rozliczenie wynajmu mieszkania jako firma w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może się odbywać również na zasadach ogólnych, według dwustopniowej skali podatkowej lub za pośrednictwem podatku liniowego. Dla skali podatkowej obowiązują jednak dwie stawki:
- 12 proc. dla dochodu do 120 tys. zł,
- 32 proc. dla dochodów powyżej 120 tys. zł.
W przypadku nieruchomości na wynajem krótkoterminowy podatek VAT zazwyczaj nie jest naliczany. Obowiązek podatkowy pojawia się dopiero wtedy, gdy wynajem skierowany jest do podmiotów gospodarczych. Wówczas stosuje się standardową stawkę VAT w wysokości 23%. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zarówno krótko-, jak i długoterminowy wynajem nieruchomości, przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.
Czy ubezpieczyć mieszkanie na wynajem?
Zdecydowanie warto ubezpieczyć mieszkanie przeznaczone na wynajem długoterminowy oraz krótkoterminowy. To nie tylko rozsądne zabezpieczenie, ale też formalność często wymagana np. przez bank (jeżeli masz kredyt hipoteczny) albo zalecana w regulaminach firm zarządzających najmem. Do ubezpieczenia wynajmu (również okazjonalnego) często niezbędna okazuje się umowa najmu.
Ubezpieczenie obejmuje przede wszystkim ochronę przed szkodami wyrządzonymi przez najemców. To głównie zalania, zniszczone meble, stłuczone okna czy sprzęt RTV/AGD. W przypadku najmu krótkoterminowego goście rotują często, więc ryzyko uszkodzeń jest większe. OC najemcy gwarantuje, że ubezpieczyciel pokryje koszty ewentualnej szkody w nieruchomości wspólnej wyrządzonej przez wynajmujących. W przypadku wynajmu długoterminowego właściciele mieszkań zwykle nie zwracają uwagi na konieczność ubezpieczenia mienia ruchomego oraz ochrony na czas pustostanu. W przypadku nieruchomości na wynajem krótkoterminowy są to dwie istotne kwestie zwiększające ogólny poziom bezpieczeństwa posiadania użytkowanego przez osoby obce lokalu.
Najczęściej jeżeli wynajmujesz mieszkania w ramach działalności gospodarczej, koszt ubezpieczenia możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
