Właściciele nieruchomości znajdujących się na gruntach państwowych już 1 stycznia 2019 roku zderzą się z nowymi przepisami. Wówczas w życie wejdzie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tzw. ustawa uwłaszczeniowa). Oznacza to koniec użytkowania wieczystego. Jak wobec tego będzie wyglądała kwestia sprzedaży mieszkań w trakcie uwłaszczania?
Ustawa uwłaszczeniowa spowolni sprzedaż mieszkania w 2019 roku
Niebawem w życie wejdzie długo wyczekiwana ustawa uwłaszczeniowa. Ma ona na celu przekształcić wszystkie grunty objęte użytkowaniem wieczystym w prawo własności. Według ekspertów, właściciele mieszkań znajdujących się na terenach będących obecnie w użytkowaniu wieczystym mogą mieć problem z ich szybką sprzedażą. Dlaczego? Otóż zgodnie z ustawą uwłaszczeniową, potwierdzeniem dokonania uwłaszczenia, czyli wejścia w posiadanie nieruchomości, ma być zaświadczenie. Na jego podstawie będzie można uzyskać wpis w księgach wieczystych. Trzeba będzie jednak na ten dokument poczekać nawet 12 miesięcy. Zatem wszystkie osoby, które chcą sprzedać bądź zakupić mieszkanie objęte tą ustawą, muszą liczyć się z niedogodnościami. Sprzedaż mieszkania będzie bowiem wymagała wspomnianego dokumentu.
Nadchodzące skutki ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności mogą znacznie skomplikować obrót nieruchomościami. Wszystko przez rozdźwięk między datą przekształcenia a datą potwierdzenia tego faktu – twierdzi adwokat z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości, Maciej Górski. Może się bowiem okazać, że do czasu uzyskania zaświadczenia nieruchomości objęte ustawą będą niesprzedawalne, a obrót nimi zostanie zamrożony.
Trzeba więc liczyć się z tym, że sprzedaż mieszkań w 2019 roku może być utrudniona.
Ustawa uwłaszczeniowa – art. 4
Artykuł 4 ustawy uwłaszczeniowej wyraźnie zaznacza, iż ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej może odbyć się wyłącznie na podstawie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Zaświadczenie to może wydać:
- starosta – w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa;
- dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
- wójt, burmistrz, prezydent miasta – w przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego.
Zaświadczenia będą wydawane z urzędu, ale za opłatą. Problem tkwi jednak w tym, iż ustawodawca dał wyżej wymienionym organom aż 12 miesięcy na wydanie tego dokumentu. Ustawa uwłaszczeniowa przewiduje jednak skrócenie tego czasu, jeżeli wniesie o niego sam właściciel. Wówczas powinniśmy otrzymać zaświadczenie do 4 miesięcy. Bez tego dokumentu nie ma mowy o zbyciu nieruchomości.
Skoro użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r. już nie będzie istnieć, bo z mocy prawa stanie się własnością, a nadal ta forma widnieć będzie w księdze wieczystej, to bez urzędowego potwierdzenia, że skutek przekształcenia nastąpił, notariusz nie będzie miał możliwości ustalenia przedmiotu sprzedaży. Nawet gdyby sam dokonał oceny i sporządził umowę sprzedaży z uwzględnieniem skutku przekształcenia, to nie byłoby możliwe późniejsze ujawnienie tego w księdze wieczystej – zauważa Maciej Górski. Przekształcenie może być ujawnione jedynie na podstawie zaświadczenia – dodaje.
Warto zaznaczyć, że 12 miesięcy, czy 4 w przypadku wniosku właściciela, to maksymalne ustawowe terminy. Nie ma więc żadnych przeszkód, by samorządy wydawały je szybciej. Czy jednak w związku z tak dużymi zmianami, będzie można liczyć na krótszy termin wydania zaświadczenia? Trudno powiedzieć. Raczej trzeba będzie poczekać. Natomiast odpowiednie organy na bieżąco będą wydawać dokumenty informujące właścicieli o objęciu ustawą nieruchomości, na których znajdują się ich nieruchomości. W związku z powyższym sprzedaż mieszkania w przyszłym roku może się nieco przeciągnąć.
Opłata przekształceniowa
Użytkownicy wieczyści nie staną się jednak właścicielami gruntów za darmo. Opłata przekształceniowa będzie zależała od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Wyniesie ona dokładnie tyle, ile trzeba by było zapłacić za użytkowanie wieczyste w dniu przekształcenia. Należy jednak spodziewać się podwyżek, ponieważ do końca 2018 roku samorządy mogą dokonać aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Trzeba zatem liczyć się z tym, że wiele gmin z tej możliwości skorzysta. Nie dotyczy to jednak osób, które dostały podwyżkę w ciągu ostatnich 3 lat. Aktualizacja opłat nie może być bowiem dokonywana częściej niż właśnie raz na 3 lata. W sytuacji, gdy jakaś gmina rozłożyła podwyżkę „na raty”, to wysokość opłaty przekształceniowej będzie zależała od opłaty za użytkowanie wieczyste w trzecim roku od dokonania aktualizacji. Opłatę tę trzeba będzie uiszczać w terminie do końca marca przez 20 lat.
