Metody i sposoby obliczania wartości domu czy mieszkania warto poznać przed skonstruowaniem ogłoszenia o jego sprzedaży. Dzięki dobrej wycenie możemy uniknąć wielu nieporozumień, a co najważniejsze – uchronić się od strat pieniężnych. Zatem jak obliczyć wartość nieruchomości?
Wycena nieruchomości jest nam potrzebna przede wszystkim po to, by określić realną jej wartość. Tylko na tej podstawie jesteśmy bowiem w stanie zaproponować kupującemu odpowiednią kwotę. Jak obliczyć wartość nieruchomości? Zrobić to samodzielnie czy skorzystać z porad ekspertów? Podpowiadamy.
Wartość nieruchomości
Cena domu lub mieszkania, które zamierzamy sprzedać, zależy od wielu czynników. Wśród nich znajduje się lokalizacja nieruchomości, dostępne połączenia komunikacyjne z miastem lub jego centrum, powierzchnia oraz wszelkie udogodnienia. Jeśli sprzedajemy mieszkanie lub dom wraz z wyposażeniem, jego cena automatycznie wzrasta. Właściciele często pozostawiają do dyspozycji lokatorów meble lub sprzęt AGD. Jak obliczyć wartość nieruchomości? Najlepiej wziąć pod uwagę wszystkie szczegóły.
Inwestowanie w nieruchomości w obecnych czasach się opłaca. Skuteczny home staging, czyli wystrój i ogólne urządzenie mieszkania może średnio podnieść jego wartość nawet o 40%. W związku z tym coraz większa liczba właścicieli nieruchomości korzysta z usług agencji nieruchomości, które przygotowują dom do sprzedaży.
Jak obliczyć wartość nieruchomości samodzielnie?
Samodzielna wycena wartości nieruchomości opiera się głównie na obserwacji i analizie rynku nieruchomości. Przyszły sprzedawca zapoznaje się z ofertami sprzedaży, które są podobne do jego przyszłej oferty. Musimy jednak pamiętać, że w niemal wszystkich serwisach sprzedażowych ceny wyjściowe są zawyżone. Są to tzw. ceny ofertowe, które mogą się nawet znacząco różnić od cen transakcyjnych. Warto wobec tego dowiedzieć się, jak negocjować cenę mieszkania.
Samodzielnie możemy skorzystać również z bezpłatnych narzędzi służących do wyceny nieruchomości. Bezpłatna wycena online dostępna jest na stronach większej części serwisów związanych tematycznie z nieruchomościami. Wystarczy wypełnić prostą ankietę, by szybko uzyskać szacowaną wartość mieszkania lub domu. Narzędzia do tworzenia cenowych analiz są niezbędne w procesie dokonywania rzeczowej wyceny. Porównując jedynie podobne oferty na rynku nieruchomości, możemy wpaść w pułapkę. Mieszkania o tym samym standardzie mogą bowiem znacząco różnić się ceną z różnych względów. Nie warto opierać swojej decyzji na opinii innych sprzedających.
Rzeczoznawca majątkowy
Jak obliczyć wartość nieruchomości pod kątem spadku, darowizny, zachowku, amortyzacji, kredytu, zeznania majątkowego? Z pewnością musi ona mieć charakter oficjalny. Z pomocą przychodzi rzeczoznawca majątkowy. To on jest bowiem urzędnikiem, który ma uprawnienia niezbędne do sporządzania operatu szacunkowego. Oznacza to nic innego, jak to, że może on wystawić oficjalny dokument poświadczający określoną wartość rynkową mieszkania. Taka specjalistyczna ekspertyza wymagana jest przez banki i prawników.
Rzeczoznawca ma dostęp do ksiąg wieczystych, rejestrów cen, planów zagospodarowania przestrzennego i innych istotnych dokumentów. Co więcej, to jego analiza uważana jest za najdokładniejszą i najbardziej adekwatną. Wykonywana jest bowiem na podstawie wszystkich danych pozyskanych na temat nieruchomości. Operat szacunkowy ważny jest przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia. Jedną wycenę można użyć jednorazowo, do określonego celu.
Specjalista w procesie przygotowania operatu szacunkowego musi podejmować działania zgodnie z prawem. Wykonując swoje obowiązki, może skorzystać z jednej z wielu metod. Najpopularniejszą i najczęściej używaną jest metoda porównawcza. Polega ona na zestawianiu mieszkań o podobnych parametrach. Na tej podstawie rzeczoznawca określa minimalną i maksymalną cenę za mkw. Ustala również wartość uśrednioną. Drugą pod względem częstości wykorzystywania jest metoda dochodowa. Bierze ona jednak pod uwagę głównie zyski, jakie da nam inwestycja w określoną nieruchomość.
Cena za wycenę
Nie tylko zakup domu, ale i jego sprzedaż wiążę się z koniecznością ponoszenia kosztów. Samodzielnie dokonując wyceny mieszkania lub domu tracimy jedynie swój czas. Pieniądze najczęściej zostają w naszej kieszeni. Cena za usługi rzeczoznawcy waha się od 600 do 900 złotych. Zazwyczaj obejmuje wszelkie działania podejmowane przez specjalistę. Począwszy od dostępu do wszystkich wymaganych dokumentów, po stworzenie wyceny i jej przekazanie zainteresowanym. Nie jest to zbyt wygórowana cena za „spokojną głowę” i gwarancję rzetelności.
Nawet jeśli zrezygnujemy z usług specjalisty, musimy liczyć się z koniecznością uregulowania innych należności. Jedną z obowiązkowych jest podatek od sprzedaży nieruchomości. Z obowiązku podatkowego zwolnione są tylko te osoby, które zarobione na sprzedaży pieniądze przeznaczą na realizację własnych celów mieszkaniowych. Również dochody, które uzyskaliśmy po upływie pięciu lat od momentu nabycia nieruchomości, są zwolnione z opłat podatkowych.
