Prawo pierwokupu nieruchomości może komplikować przebieg transakcji kupna-sprzedaży niektórych z nich. Nawet gdy właściciel chce sprzedać mieszkanie lub dom określonemu nabywcy, w szczególnych przypadkach do akcji może wówczas wkroczyć dowolny urząd lub uprawniona osoba, roszcząca sobie prawa do zakupu w pierwszej kolejności. Wśród instytucji najpowszechniej upominających się o prawa do dóbr materialnych w formie nieruchomości wymienia się głównie Urzędy Miasta, przedstawicieli gmin oraz Agencje Nieruchomości Rolnych. To zwykle oni na zasadzie pierwokupu mają prawo przejąć własność danej nieruchomości.
Pierwszeństwo podczas zakupu, gwarantujące prawo pierwokupu nieruchomości, określona instytucja lub osoba fizyczna ma jedynie wówczas, gdy jej dotychczasowy właściciel zadecyduje dobrowolnie o chęci jej sprzedaży. W miejsce osoby zainteresowanej sfinalizowaniem transakcji bez kolejki może wejść osoba posiadająca prawo pierwokupu. Jednak w sytuacji, gdy właściciel nie ma zamiaru sprzedawać własnej nieruchomości, prawo to nie pomoże w procesie jej nabycia. Sposób obowiązywania prawa może zostać zawarty w umowie lub wynikać z odgórnych przepisów prawa (jak np. w przypadku sprzedaży zabytków).
Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości i jak z niego skorzystać?
Prawo pierwokupu nieruchomości ustanawiane jest indywidualnie. W takim przypadku jej sprzedaż wymaga zawarcia dwóch umów, a nie tylko jednej. W pierwszej umowie właściciel zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości za wpłatą określonej kwoty. Zawiera się w niej jednak jeden istotny warunek. Sprzedaż dochodzi do finału jedynie wówczas, gdy nie zgłosi się osoba uprawniona do pierwokupu. Kupujący nie staje się zatem właścicielem nieruchomości nawet po jej podpisaniu. Następnie dotychczasowy właściciel zawiadamia uprawnionego z prawa pierwokupu o procesie sprzedaży danej nieruchomości. Decyzja o korzystaniu z prawa pierwokupu leży po stronie uprawnionego. Na jej podjęcie ma miesiąc od daty otrzymania zawiadomienia.
Jeżeli uprawniony korzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu, staje się właścicielem nieruchomości na zasadach określonych w umowie podpisanej przez sprzedającego i wcześniejszego kupującego. W sytuacji, w której uprawniony zrzeka się pierwokupu, strony transakcji podpisują drugą z wymaganych umów. Tym razem dotyczy ona przeniesienia praw własności na kupującego.
Komu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości?
Umowne prawo pierwokupu nieruchomości można zapisać w księdze wieczystej niemal każdej nieruchomości. Często z możliwości tej korzystają pierwotni właściciele mieszkań, które w pewnym momencie decydują się sprzedać. Podpisując umowę z prawem pierwokupu, zyskują gwarancję, że w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, mogą ją odzyskać. Dzięki zapisom w księgach wieczystych każda osoba zainteresowana kupnem nieruchomości wie, komu przysługuje ewentualne prawo jej pierwokupu.
Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Ponadto tych położonych na obszarze rewitalizacji przewidzianych zapisami ustawy, w tym również na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Gmina ma pierwszeństwo podczas kupna nieruchomości niezabudowanej, która została uprzednio nabyta przez właściciela ze Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Prawo pierwokupu dotyczy również prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub nieruchomości. Ponadto prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub dla takiej, w stosunku do której zapadła decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Kogo jeszcze dotyczy prawo pierwokupu? Opisywane prawo może przysługiwać również dzierżawcom nieruchomości rolnych, współwłaścicielom nieruchomości rolnej, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
Czy jest możliwa sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu?
Prawo pierwokupu nieruchomości to zapis, którego pominięcie na mocy prawa może zadecydować o nieważności zawartej umowy. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje na bazie przepisów ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy, wówczas sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Gdy prawo pierwokupu zastrzeżone jest w umowie, zwykle pozostaje ona ważna, ale uprawniony może żądać znacznego odszkodowania. Należy jednak pamiętać, że sprzedaż domu, mieszkania lub działki możliwa jest jedynie u notariusza.
Wielu kupujących decyduje się również na usługi pośrednictwa nieruchomości, których przedstawiciele pomagają w skrupulatnym sprawdzeniu zapisów zawartych w księdze wieczystej nieruchomości i ewentualnych obciążeń. Informują także, które mieszkania warto kupić jeszcze przed sezonem grzewczym, by odpowiednio przygotować je do zimy, a które posiadają pozytywne świadectwa energetyczne i noszą miano oszczędnych. Ostatecznie to jednak notariusz czuwa nad prawidłowym przebiegiem transakcji i zapisami umowy sprzedaży nieruchomości. Podpowiada również, jak skorzystać z prawa pierwokupu i dba o prawny, bezpieczny zakup nieruchomości. W niektórych przypadkach to właśnie notariusz informuje uprawnionych o możliwości wykonania prawa pierwokupu.
Prawo odkupu a umowny pierwokup – czym się różnią?
Prawo odkupu nieruchomości nie jest tożsame z ustawowym prawem pierwokupu. Przy zastrzeżonym prawie odkupu sprzedawca nieruchomości może przez okres 5 lat po sprzedaży nieruchomości odkupić ją od nowego właściciela. Składa wówczas u kupującego oświadczenie w formie aktu notarialnego. Głosi ono, że korzysta z prawa odkupu, a kupujący ma obowiązek przenieść ponownie własność nieruchomości na przeszłego właściciela. Tym samym sprzedający oddaje zapłaconą kwotę transakcji oraz pokrywa wszelkie jej dodatkowe koszty. Prawo odkupu zawsze wynika z zapisów zawartych w umowie, w przeciwieństwie do prawa pierwokupu nieruchomości. Gminie i innym organom przysługuje prawo pierwokupu niejako odgórnie, niekoniecznie zapis ten musi zostać zawarty w stosownych umowach.
