Księga wieczysta nieruchomości jest podstawowym dokumentem dotyczącym stanu prawnego działki, mieszkania, domu lub innego lokalu, niezależnie od jego charakteru. Pozwala określić podstawowe cechy nieruchomości, takie jak jej lokalizacja, położenie, powierzchnia, rodzaj oraz właściciele. To w niej potencjalny klient może znaleźć informacje o możliwych obciążeniach hipotecznych i postępowaniach egzekucyjnych. Dokument ten jest zatem lekturą obowiązkową każdego, kto zamierza nabyć nieruchomość.
Warto jednak zaznajomić się z podstawową budową tego dokumentu. Księga wieczysta nieruchomości należy bowiem do stosunkowo trudnych w odbiorze dokumentów. Może okazać się problematyczna szczególnie dla tych osób, które nie mają doświadczenia w przeprowadzaniu i finalizacji transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Dokument składa się z kilku działów traktujących o różnorodnych kwestiach związanych ze stanem nieruchomości. Na które z nich warto zwrócić szczególną uwagę?
Księga wieczysta nieruchomości – czym jest i jak określa stan prawny nieruchomości?
Księga wieczysta nieruchomości prowadzona jest przez Sądy Rejonowe, a szczegółowo rzecz ujmując – tzw. wydziały wieczystoksięgowe. We właściwym rejonowo dla danej nieruchomości sądzie zakładana jest dokumentacja obejmująca wszystkie szczegóły dla nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju. Wpisuje się w niej dane właściciela oraz wszelkie informacje dotyczące jej stanu prawnego. To przede wszystkim podstawowe dane, również te o ograniczonych prawach rzeczowych. To publiczne i jawne rejestry sądowe, które pozwalają na szybką kontrolę stanu prawnego nieruchomości.
Co zawiera księga wieczysta nieruchomości?
Księga wieczysta nieruchomości pozwala potencjalnym klientom odpowiedzieć na pytanie, czy nieruchomość jest zadłużona, pomaga ustalić właściciela nieruchomości, zweryfikować jej stan oraz sprawdzić, czy jest ona atrakcyjną inwestycją. Każdy dokument składa się z czterech działów oznaczonych specjalnymi symbolami:
- dział I, składający się z I-O (oznaczenie nieruchomości) oraz I-Sp (Spis praw związanych z własnością), w którym zawarto dane z ewidencji gruntów, umożliwiające określenie rodzaju i oznaczenie nieruchomości, położenie, powierzchnię, numer działki, ewentualne prawa;
- dział II (Własność), w którym zawarto dane właściciela lub tzw. użytkownika wieczystego. To głównie jego imię i nazwisko, imiona rodziców oraz numer PESEL;
- dział III (Prawa, roszczenia, ograniczenia), w którym zawarto wpisy na temat ograniczonych praw rzeczowych (wyłączając zobowiązania hipoteczne), ograniczenia, prawa osobiste i roszczenia;
- dział IV z wpisami dotyczącymi obciążeń hipotecznych, zajęć komorniczych i której części nieruchomości one dotyczą.
Jakich informacji dostarcza księga wieczysta nieruchomości? Przed finalizacją transakcji kupna i sprzedaży domu warto skontrolować przede wszystkim obciążenia finansowe, jakie mogą dotyczyć nieruchomości. W dokumentacji tej zawarto również informacje o braku spłat kredytu hipotecznego. By bezpiecznie dopełnić wszystkich formalności po zakupie mieszkania, warto skorzystać nie tylko z pomocy i wsparcia notariusza, ale również biura nieruchomości.
Księga wieczysta nieruchomości a dostęp – czy jest jawny i nieograniczony?
Księga wieczysta nieruchomości to dokument jawny, co oznacza, że każdy zainteresowany może zapoznać się z ich treścią. By móc je przeglądać, nie trzeba być zatem właścicielem nieruchomości. Wersja papierowa w siedzibie sądu dostępna jest na wniosek petenta. Powinien on wypełnić stosowny wniosek, podać swoje dane oraz numer księgi, której treścią jest zainteresowany. Co zrobić w sytuacji, w której nie zna on numeru? Można poznać go na podstawie adresu lub numeru działki. Najłatwiej jest jednak pozyskać go od dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Większość nieruchomości posiada również elektroniczne księgi wieczyste. Są one ogólnodostępne pod adresem internetowym, co stanowi nie lada ułatwienie i oszczędność czasu oraz energii. By sprawdzić treść księgi wieczystej, wystarczy wejść na stronę urzędową i wpisać numer KW. W razie wątpliwości w zapisach księgi wieczystej warto dodatkowo odwołać się do tradycyjnej wersji papierowej.
Wpis do księgi wieczystej a wzmianka
Zdarza się, że księga wieczysta nieruchomości zawiera wzmianki, które pojawiają się, zanim sąd dokona wpisu w jej treści. To krótka informacja o wpłynięciu wniosku o wpis. Może być istotna przede wszystkim ze względu na informacje, jakie może przekazywać odbiorcom. Wzmianka poprzedza wpis dotyczący korektę danych dotyczących powierzchni nieruchomości, adresu, położenia, opisu budynku, zakazu sprzedaży domu nadanego przez sąd, informacji o wszczęciu egzekucji komorniczej, zabezpieczenia wierzytelności (głównie przez bank udzielający kredytu hipotecznego).
Kiedy zakłada się KW i jakie są koszty tego procesu?
Do założenia księgi wieczystej nieruchomości dochodzi wraz z umieszczeniem w niej pierwszego wpisu. W praktyce oznacza to, że w tym momencie nieruchomość zaczyna funkcjonować pod względem prawnym. Wpisu może dokonać referendarz lub sędzia rejonowy, na pisemny wniosek uprawionej osoby (zwykle właściciela). Księga wieczysta nieruchomości to dokument, który zakłada się wyłącznie dla tych domów, nieruchomości, działek i innych lokali, które nie posiadają wpisów w KW lub uległy zniszczeniu bądź zaginęły. Wniosek o założenie księgi wieczystej jest płatny i kosztuje ok. 60 zł. Dodatkowo płatne są również poszczególne wpisy, umieszczane stopniowo w treści dokumentu. Ich koszt waha się od 100 do 200 złotych.
Księga wieczysta ułatwia przeprowadzenie formalności związanych z zakupem nieruchomości. Stoi na straży bezpieczeństwa i skuteczności transakcji. Jej założeniem zajmuje się zwykle notariusz, a klient uiszcza u niego wszelkie stosowne opłaty. Jeżeli dokonuje tego samodzielnie, bez opieki pośrednika, wszystkie koszty urzędowe dokonuje w sądzie odpowiednim dla rejonu nieruchomości.
