Opodatkowanie najmu nieruchomości w formie ryczałtu jest coraz bardziej popularne wśród najemców. Nic dziwnego, jest to bowiem uproszczona metoda naliczania podatku, w której nie wymaga się ustalania podstawowej jej kwoty. Nad tym, w jaki sposób rozliczać nasz najem powinniśmy się zastanowić już na etapie podjęcia decyzji o przeznaczeniu nieruchomości na wynajem. Wbrew pozorom decyzja nie jest zbyt trudna. Wystarczy chłodna kalkulacja.
Opodatkowanie najmu nieruchomości w formie ryczałtu gwarantuje nam prawnie jedna z ustaw. Mowa tu o art. 9a ust. 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nazywanej również w uproszczeniu Ustawą o PIT. Ryczałt nie jest jednak naliczany z góry, to podatnik musi samodzielnie podjąć decyzję o wyborze tej formy zapłaty. Ryczałt odprowadzany jest od przychodów ewidencjonowanych na zasadach ściśle określonych w treści Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Opodatkowanie najmu nieruchomości w formie ryczałtu a inne możliwości
Oprócz tego, że możemy zdecydować się na opodatkowanie najmu nieruchomości w formie ryczałtu, jako prowadzący najem prywatny możemy korzystać również z innych form opodatkowania. Możemy wybrać ryczałt lub podatek dochodowy od wynajmu mieszkania. Drugie rozwiązanie jest droższe. Stawka takiego podatku jest bowiem wyższa i wynosi 18% dla kwoty przychodu sięgającej prawie 86 tysięcy złotych oraz 32%, jeśli nasz dochód przekracza tę kwotę.
Najem prywatny jest najmem przeprowadzanym na niewielką skalę. Nie jest on ponadto przedmiotem działalności gospodarczej. Jeżeli chcemy najmować nieruchomość na podstawie wykonywanej przez nas działalności, powinniśmy wtedy opłacać podatek od nieruchomości komercyjnych.
Od 2019 roku obciąża on właścicieli tych budynków, które spełniają funkcję centrów handlowych, domów towarowych, samodzielnych sklepów, butików i innych. O objęciu tym podatkiem decyduje jednak charakter nieruchomości i niejako sposób jej wykonania, a nie jej rzeczywiste wykorzystanie.
Jeśli wybierzemy opodatkowanie najmu nieruchomości w formie ryczałtu, zyskamy gwarancję, że jest to podatek w najmniejszym stopniu wymagający naszego zaangażowania i zniechęcającej papierologii. Od 2019 roku nie mamy bowiem obowiązku powiadomienia urzędu skarbowego o dokonanym przez nas wyborze. Opłacenie pierwszej raty ryczałtowej jest równoznaczne z jej wyborem jako formy opodatkowania najmu.
Wysokość ryczałtu
W obecnym roku kalendarzowym wysokość ryczałtu wyniosła 8,5% dla dochodów nieprzekraczających 100 tysięcy złotych. Dla wyższych sum wynosi ona już 12,5% przychodów. W najmie prywatnym opodatkowane są przychody otrzymane lub przekazane do dyspozycji. Są to więc zarówno środki, które otrzymujemy osobiście, jak i te, które trafiają na nasz rachunek bankowy.
Wysokość ryczałtu można jednak skutecznie obniżyć. Możemy opłacać składki na ubezpieczenie zdrowotne, jeśli nie odliczamy ich od podatku dochodowego, odliczać wydatki, które określa art. 26 ust.1 Ustawy o PIT. Są to przede wszystkim składki na ubezpieczenia społeczne, darowizny i ulgi (termomodernizacyjna, rehabilitacyjna, internetowa).
Sposób rozliczania
Jeżeli nieruchomość, od której opłacamy ryczałt, posiada kilku właścicieli, wysokość kwoty ich podatku jest wprost proporcjonalna do wysokości ich udziału w nieruchomości. Wszyscy współwłaściciele muszą jednak wtedy wynajmować nieruchomość i pobierać z tego tytułu opłaty wynikające z umowy, którą zawarli z wynajmującym. Gdy tylko jedna osoba wynajmuje swoją część nieruchomości, musi uzyskać na to zgodę współwłaścicieli.
Jeżeli mamy do czynienia z sytuacją, w której samodzielnie posiadamy mieszkanie lub dom na wynajem, sprawa jest ułatwiona. Nie musimy bowiem nikogo informować o tym, że wybraliśmy ryczałt jako możliwą formę opodatkowania. Wystarczy, że terminowo będziemy dokonywać spłaty rat. Następuje to do 20. dnia kolejnego miesiąca po otrzymaniu zapłaty za wynajem od wynajmującego nasze mieszkanie. Możemy podatek ryczałtowy opłacać również rzadziej – raz na kwartał. O tym wyborze musimy już jednak poinformować urząd skarbowy odpowiedni dla naszego regionu. Opodatkowanie nieruchomości w formie ryczałtu to prosty sposób na łatwe dopełnienie urzędowych obowiązków.
Ewidencja środków trwałych
Wybierając ryczałt jako sposób opodatkowania najmu, mamy obowiązek prowadzenia ścisłej ewidencji środków trwałych. Aby spełniać wszystkie określone prawem wymogi, musi ona bezwzględnie zawierać kilka elementów. Oto najważniejsze z nich: liczba porządkowa nieruchomości, daty: nabycia lokalu, rozpoczęcia użytkowania, ewentualnie likwidacji, dokument stwierdzający jej nabycie, symbol Klasyfikacji Środków Trwałych, wartość początkowa.
Wykaz traktujemy jako spis posiadanego majątku, w którym gromadzimy wszystkie niezbędne informacje dla procesu zwanego amortyzacją. Wykonuje się ją dla potrzeb ewentualnego podatku dochodowego. Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wyłącznie wartość początkowa posiadanych przez nas środków trwałych. Metodę opodatkowania najmu możemy zmienić niemal w każdej chwili, informując o tym fakcie przedstawicieli urzędu skarbowego.
