Operat szacunkowy to wycena nieruchomości. To pisemny i autorski dokument urzędowy, wymagany przede wszystkim przy składaniu wniosku o przyznanie kredytu hipotecznego czy podziale majątku (spadku). Cena dokumentu zależy głównie od rodzaju, lokalizacji, typu i wielkości nieruchomości oraz indywidualnego doświadczenia czy też cenionych umiejętności rzeczoznawcy.
Swoją ważność operat szacunkowy zachowuje czasowo, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Następnie można go aktualizować, o ile nie wystąpiły istotne zmiany w charakterystyce nieruchomości, które mogłyby wpłynąć na jej wartość – zarówno korzystnie, jak i niekorzystnie. Wówczas konieczne staje się ponowne dokonanie wyceny przez specjalistę.
Operat szacunkowy nieruchomości w polskim prawie – czym jest?
Operat szacunkowy nieruchomości jako dokument urzędowy ma ściśle określoną formę. Wszelkie wytyczne zawarto w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokument wskazuje, jak powinna wyglądać wycena, co ma zawierać, sposoby jej przygotowywania oraz przykładową treść. Co więcej, stosowne zapisy można znaleźć również w Dziale IV Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dział V wymienionej Ustawy traktuje o działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomości, cały rozdział poświęcając działalności rzeczoznawcy majątkowego.
Co powinien zawierać operat szacunkowy?
Operat szacunkowy jest pisemną opinią specjalisty, opisującą m.in. kwotę wartości nieruchomości. W swoich zapisach operat szacunkowy powinien zawierać:
- przedmiot, zakres i cel wyceny;
- podstawę formalną dokonywanej wyceny;
- źródła danych o nieruchomości, wykorzystane w procesie sporządzania analizy;
- datę i miejsce sporządzenia wyceny;
- szczegółowy opis stanu faktycznego nieruchomości;
- główne przeznaczenie nieruchomości;
- wybór metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń;
- wynik wyceny;
- uzasadnienie.
W szczegółowym opisie stanu nieruchomości znajdują się zwykle informacje, które sprzedający następnie umieszcza w ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania. Rzeczoznawcy ujmują w tych danych przede wszystkim metraż nieruchomości, stan techniczny, prawny i opis udogodnień oraz okolicy lokalizacji, w jakiej znajduje się wyceniana nieruchomość (osiedle otwarte czy zamknięte, dostępność infrastruktury itd.).
Kim jest rzeczoznawca majątkowy – kto może sporządzić operat szacunkowy?
Operat szacunkowy może sporządzić jedynie wykwalifikowany i uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Osoba ta musi zatem posiadać uprawnienia zawodowe do podejmowania działań w zakresie szacowania wartości nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomości. Niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego są skrupulatne oględziny nieruchomości, zapoznanie się z dokumentacją i cenami nieruchomości w podobnym standardzie na rynku.
Uprawnienia rzeczoznawcy może nabyć osoba z wyższym wykształceniem, która ukończyła studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości. Powinna odbyć stosowną praktykę oraz zdać postępowanie kwalifikacyjne i egzamin. Co więcej, rzeczoznawcą może zostać wyłącznie osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych. Nie może być karana za przestępstwa przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego. Wymaganie to dotyczy również wykroczeń i przestępstw przeciw wymiarowi sprawiedliwości, wiarygodności dokumentów, mieniu. Także obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi oraz skarbowi państwa.
Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Prowadzi go Minister Rozwoju i Technologii. Rzeczoznawcę można znaleźć również dzięki pośrednictwu nieruchomości lub z pomocą notariusza.
Ile kosztuje sporządzenie wyceny?
Stawek za sporządzenie wyceny nie ustala się z góry. To, ile kosztuje operat szacunkowy, zależy przede wszystkim od lokalizacji, wielkości i rodzaju nieruchomości oraz renomy specjalisty. W dużych aglomeracjach ceny są wyższe, sięgając zwykle kwoty od 1 do 2 tysięcy złotych. Szacunkowo przyjmuje się, że za wycenę lokalu mieszkalnego lub działki budowlanej o średniej powierzchni klient płaci ok. 700-1000 zł, za dom jednorodzinny – 2000 zł, a za wycenę gruntu rolnego, garażu czy pomieszczeń gospodarczych – kilkaset złotych.
Kredyt hipoteczny, sprzedaż nieruchomości – kiedy dokument jest potrzebny?
Jak wycenić nieruchomość do spadku, sprzedaży lub obciążenia hipotecznego? Opinia specjalisty jest potrzebna przede wszystkim w przypadku odwróconej hipoteki, skupu nieruchomości za gotówkę, sprzedaży mieszkania, domu lub działki oraz podczas zajęcia komorniczego. Reforma polegająca na likwidacji stawki WIBOR powoduje, że coraz szersze grono klientów zastanawia się nad możliwością uzyskania kredytu hipotecznego. W podjęciu decyzji pomagają również udogodnienia dla kredytobiorców, jak np. wakacje kredytowe 2024. Zanim jednak klient otrzyma od banku pieniądze na sfinalizowanie transakcji kupna nieruchomości, powinien dokonać szacunku jej wartości.
Określenie wartości nieruchomości można zlecić dowolnemu rzeczoznawcy lub skorzystać z list polecanych ekspertów, którymi dysponują poszczególne banki. Ponieważ operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje na temat stanu nieruchomości, może przyspieszyć proces jej sprzedaży. Uważany jest bowiem za rzetelny dokument, o niepodważalnej wartości. Z powodzeniem można wykorzystać operat do oceny prawidłowości zapisów zawartych w ogłoszeniu o sprzedaży danej nieruchomości.
Przez jaki czas jest ważny operat szacunkowy? Potwierdzenie aktualności a aktualizacja u rzeczoznawcy majątkowego
Operat szacunkowy jest dokumentem o ograniczonej ważności. Obliczenia dokonywane w zakresie szacowania nieruchomości są aktualne przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy może być wykorzystywany w tym czasie wielokrotnie, ale wyłącznie do celu, dla którego został przygotowany.
Jeżeli dokument utracił ważność, można udać się do rzeczoznawcy, który go sporządził, by uzyskać zaświadczenie o dalszej ważności wyceny. To tzw. aktualizacja lub aktualność operatu szacunkowego. Analizę zawsze należy uaktualnić wówczas, gdy doszło do znaczących zmian w planie zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenia wycenianej nieruchomości, które mogą podnieść lub obniżyć jej wartość. Co więcej, rzeczoznawca ma prawo do odmowy wykonania aktualizacji wyceny. Dzieje się tak w sytuacji, gdy znacznie zmienia się sytuacja na rynku nieruchomości, w tym nie tylko ceny mieszkań i lokali, ale również stosunek popytu i podaży. Wyceny należy dokonać na nowo również wówczas, gdy okolica nieruchomości przeszła rewitalizację lub sam budynek został gruntownie wyremontowany bądź zrewitalizowany.
