Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie zwiększyć poziom bezpieczeństwa osób kupujących nieruchomości. W zapisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego znajdą się ponadto regulacje prawne dotyczące prawidłowego sposobu funkcjonowania umów przedwstępnych. Zwie się je również rezerwacyjnymi. Składkę na DFG deweloperzy opłacają od 1 lipca 2022 roku. To jedna z najbardziej kontrowersyjnych zmian wynikających z wprowadzenia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Okazuje się jednak pomocna szczególnie w kryzysowych sytuacjach. W ściśle określonych prawem przypadkach klient może bowiem otrzymać zwrot środków umieszczonych na Mieszkaniowych Rachunkach Powierniczych. Dotyczy to zwłaszcza takich okoliczności jak upadłość banku lub firmy deweloperskiej.
Wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wzbudza wiele wątpliwości samych deweloperów. Ustalana jest w odrębnym rozporządzeniu ministra. Nie może przekroczyć wartości 1% kwoty, jaką klient wpłaca na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub 0,1% na zamknięty. W praktyce wynosi ona od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Według szacunków do DFG ma trafiać ponad 141 milionów złotych w skali roku. Czy w wyniku zastosowania DFG podrożeją mieszkania na rynku pierwotnym? Czy niektóre firmy deweloperskie czeka bankructwo lub zawieszenie działalności? Szacunkowe dane nie są jednoznaczne. Analitycy zwracają jednak uwagę na fakt, że dotychczas obowiązujące zabezpieczenia dotyczące rachunków powierniczych czy upadłości deweloperów uznawane były za wystarczające.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
O nowe przepisy zadbał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zasadność faktu, że od początku lipca 2022 w Polsce funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, tłumaczy się przede wszystkim chęcią poprawy poziomu bezpieczeństwa i komfortu psychicznego osób, które umieszczają swoje środki finansowe na rachunkach powierniczych. Zdecydowana większość z nich to rachunki otwarte. Instytucja finansowa, posiadająca pieniądze klienta na rachunku powierniczym, może zbankrutować. Wówczas klient może liczyć na zwrot swoich pieniędzy w ramach DFG. Kwota zwrotu nie może być jednak większa niż 100 tysięcy euro. Z zamkniętych rachunków powierniczych środki wypłaca się zawsze wtedy, gdy nastąpi oddanie budynku do użytkowania i przeniesienie własności lokalu.
Podstawą do wypłaty środków finansowych z rachunku powierniczego mogą być ponadto niewłaściwe działania deweloperów. Brak przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę w określonym terminie, otrzymanie nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, niezgodne z zapisami umowy, obecność niewskazanych w protokołach wad istotnych nieruchomości – to tylko niektóre z nich. Mieszkanie od dewelopera odbieramy wraz z protokołem odbioru, z którym należy skrupulatnie się zapoznać, by uniknąć wszelkich nieścisłości, zwłaszcza jeżeli chodzi o stan deweloperski i techniczny nieruchomości, w tym również stopień jej wykończenia.
Przy obecnej marży deweloperów składka nie powinna stanowić dodatkowego obciążenia dla branży. Dostępna ziemia jednak wciąż drożeje, co może przekładać się na niemożność sfinalizowania wielu inwestycji założonych w planach poszczególnych deweloperów. Nie wszystkie firmy mają zabezpieczenie w postaci działek. To w konsekwencji może prowadzić do konieczności dokonywania wyższych inwestycji i zmniejszenia marży. Drożeją również usługi i materiały budowlane. Rozpoczyna się także proces erozji cen – na rynku wtórnym widoczne zaczynają być nawet ich spadki. Sami deweloperzy niechętnie komentują fakt utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i ich opinie są podzielone.
Zapisy umów rezerwacyjnych
Nowa ustawa deweloperska normuje ponadto zasady funkcjonowania umów rezerwacyjnych. Wielu klientów nadal zastanawia się nad tym, jak kupić dom swoich marzeń, nie ścigając się z innymi potencjalnymi klientami o finalizację transakcji kupna-sprzedaży. Wyjściem z tej sytuacji jest zawarcie umowy rezerwacyjnej. Do tej pory jej status prawny nie był do końca jasny. Z tego względu wielu klientów powstrzymywało się przed decyzją o jej podpisaniu. Obecnie obowiązkowo należy zawrzeć ją na piśmie, pod rygorem utraty ważności zapisu. Powinna ona zawierać informacje o cenie i specyfikacji technicznej lokalu, wysokości opłat. Konieczne jest również wskazanie terminu wyłączenia nieruchomości z procesu sprzedaży, czyli okresu rezerwacji. Jeżeli deweloper mimo rezerwacji podpisuje umowę z innym klientem, zobowiązuje się do zwrotu kwoty powiększonej o 100% wartości dla osoby, z którą zawarł on umowę rezerwacyjną. W przypadku gdy klient samodzielnie rezygnuje z kupna rezerwowanej nieruchomości, traci wpłaconą wcześniej sumę.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a wada istotna mieszkania
Bez względu na to, czy decydujemy się na rynek wtórny, czy pierwotny, stan każdej nieruchomości powinien być klientowi dokładnie znany przed finalizacją transakcji. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ułatwia klientom odstąpienie od umowy w przypadku zauważenia wad istotnych kupowanej nieruchomości. Mianem tym określa się wady czyniące nieruchomości niezdatne do użytkowania. Jeżeli deweloper ją uzna, ale jej nie usunie, klient ma prawo zrezygnować z wcześniej sporządzonych zapisów umowy. Może ponadto posiłkować się fachową opinią rzeczoznawcy budowlanego, a wady nieistotne usunąć samodzielnie i ubiegać się o obciążenie kosztami wykonania napraw dewelopera.
Dzięki zwiększonej możliwości odstąpienia od umowy przez klienta prognozuje się, że jego sprzedażowa obsługa będzie obecnie na najwyższym poziomie. Po podpisaniu umowy klienci nie będą traktowani po macoszemu, a finalizacja transakcji kupna-sprzedaży nie stanie się dla deweloperów pewniakiem. Możliwość ta powinna ponadto zmotywować deweloperów do odpowiedniej dbałości o jakość świadczonych przez nich usług. Choć może być ciut drożej na rynku nieruchomości, będzie bezpieczniej dla kupujących. Są oni bowiem chronieni już nie tylko przez rachunki powiernicze, ale również przez Fundusz Gwarancyjny.
