PCC to skrót, z którym spotyka się każda osoba nabywająca lub zbywająca nieruchomość, zwłaszcza na rynku wtórnym. Oznacza podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli zobowiązanie należące do tzw. kosztów dodatkowych kupna nieruchomości. Warunki naliczania tej opłaty są ściśle określone prawem i weryfikują je zapisy Ustawy o PCC. Jej natomiast podlegają wszystkie umowy sprzedaży, darowizny, umowy o dożywocie, spadku czy zniesienia współwłasności.
Kupując nieruchomości z rynku wtórnego, klient powinien liczyć się z koniecznością zapłaty wyższego opodatkowania niż tego, które dotyczy nieruchomości z rynku pierwotnego. Wynika to głównie z faktu, że w przypadku nowych mieszkań VAT jest już zawarty w ich cenie, dlatego go dobitnie nie odczuwamy. Jeżeli samodzielnie musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych do właściwego Urzędu Skarbowego, dostrzegamy ten koszt i ciążący nad nami obowiązek.
Podatek od czynności cywilnoprawnych – kto płaci?
Obowiązek podatkowy leży na różnych osobach, zależnie od określonej umowy nabycia nieruchomości. Jeżeli klient kupuje nieruchomość na podstawie sporządzonej u notariusza umowy kupna-sprzedaży, podatek cywilnoprawny musi zapłacić samodzielnie. To podczas finalizacji transakcji powstaje obowiązek podatkowy, który należy uiścić w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy. Jednak również i sprzedający powinien pamiętać o obowiązku podatkowym, który nad nim ciąży. Podatek od sprzedaży nieruchomości należy bowiem zapłacić, gdy sprzedajemy ją przed upływem 5 lat od daty jej nabycia. Stawka tego podatku zawsze jest równa kwocie 19% dochodu.
Darowizna nieruchomości obciąża obdarowanego obowiązkiem opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Zasady zapłaty są tu takie same, jak w przypadku zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Do przekazania darowizny również dochodzi w towarzystwie notariusza, jest to zatem umowa wiążąca na tych samych zasadach. Jeżeli przy podziale spadku jeden z podmiotów nabywa nieruchomość (rzecz) ponad swój udział w spadku, również jest zobowiązany zapłacić opisywany podatek.
Nabywca musi zatem uiścić należną kwotę podatku oraz wykazać stosowną deklarację podatkową w odpowiednim dla danego regionu Urzędzie Skarbowym. Naliczaniem podatku i wszelkimi formalnościami związanymi z nabyciem nieruchomości zajmuje się zazwyczaj notariusz. Jego pomoc jest nieoceniona, ponieważ czuwa on nad poprawnością formalną i prawną wszystkich wykonywanych czynności. Zapłatą za jego pracę jest taksa notarialna, której maksymalną stawkę określa stosowne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564).
Ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych?
Podatek od czynności cywilnoprawnych ma stałą, ustaloną z góry kwotę. Wynosi ona 2% wartości rynkowej nieruchomości. Uzależniona jest zatem od ceny, którą klient płaci podczas finalizacji transakcji. Od tej kwoty oblicza się bowiem stawkę podatku. Przykładowo, jeżeli kupimy mieszkanie, którego wartość określono w umowie kupna-sprzedaży na 250 tysięcy złotych, należy zapłacić 5000 zł wspomnianego podatku.
W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest zamiana mieszkania, podatek PCC nalicza się jedynie od różnicy w wartości zamienianych nieruchomości. Nie bierze się zatem pod uwagę całej, wycenionej wartości zamienianego domu, mieszkania czy działki. To duże ułatwienie i odciążenie dla obu stron zawieranej transakcji.
Jeżeli kupujący nabywa nieruchomość, tylko konieczność zapłaty podatku VAT zwalnia go z obowiązku płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie ma znaczenia charakter zwolnienia – może on być zarówno przedmiotowy, jak i podmiotowy. Niektórzy podatnicy mogą skorzystać z wyboru opodatkowania (VAT lub PCC). Decyzja ta powinna być jednak dobrze przemyślana, gdyż VAT tylko z pozoru wydaje się bardziej kosztowny.
PCC ulega zwrotowi wyłącznie w sytuacjach, gdy ustalono nieważność względną zawartej umowy lub nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależnia się wykonanie czynności cywilnoprawnej. Zastrzeżenie takiego warunku musi być jednak zaakceptowane przez obie strony w egzemplarzach umowy kupna-sprzedaży i potwierdzone przez notariusza.
Wartość rynkowa nieruchomości
Podstawą do prawidłowego naliczenia podatku PCC jest profesjonalna i bezbłędna wycena nieruchomości. Najlepiej zlecić ją rzeczoznawcy, dzięki czemu unikamy ryzyka zarówno zaniżenia, jak i zawyżenia ceny ofertowej sprzedawanego lokalu. Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen dotyczących lokali o podobnym metrażu, lokalizacji i udogodnieniach. Nie odlicza się od niej długów, ciężarów hipotecznych i innych zobowiązań. W niektórych przypadkach istnieje możliwość zaniżenia wartości. Możliwe to jest wyłącznie na podstawie złożonej w Urzędzie Skarbowym deklaracji PCC-3. Na decyzję o zaniżeniu wartości nieruchomości mogą mieć wpływ takie czynniki jak: niedogodna lokalizacja, zły stan techniczny, usterki, konieczność remontu, a nawet uciążliwe sąsiedztwo.
Ponadto również w sytuacji, gdy odpowiedni organ podatkowy podda pod wątpliwość wartość nieruchomości, następuje jej ponowne oszacowanie i niejednokrotnie obniżenie. Jeżeli wartość wskazana przez rzeczoznawcę różni się od pierwotnie wyliczonej o ponad 33%, nabywca musi dokonać dopłaty do podatku wraz z należnymi odsetkami. Ponosi on również koszty wykonania dodatkowej wyceny.
