Zamiana mieszkania najczęściej przebiega bez większych trudności dla obu stron tej wciąż mało typowej transakcji. Większość nieruchomości jest bowiem na rynku nabywana i zbywana na podstawie umów kupna-sprzedaży. Jednakże i zamiana może być dobrym rozwiązaniem. Jej oferty pochodzą przede wszystkim od prywatnych osób i dotyczą zamiany lokali mieszkalnych, rzadko innego typu.
Najczęściej powodem tego rodzaju transakcji jest chęć posiadania lokalu o innym metrażu niż dotychczasowe. Z prawnego punktu widzenia, zamiana mieszkania to czysta formalność. Jej wykonanie opiera się o przygotowaną wcześniej umowę zamiany. Cała transakcja jest w pełni legalna i pełnoprawna.
Zamiana mieszkania
Zamiana mieszkania odbywa się na podstawie umowy, w której znajduje się zapis świadczący o obowiązku przeniesienia własności swojego lokalu na kontrahenta. Zapis ten dotyczy równocześnie obu stron zawieranej transakcji. Dokumentem zatwierdzającym wykonanie umowy jest akt notarialny. Jeśli zamieniane lokale różnią się między sobą wartością, odpowiednia strona transakcji musi ponadto uiścić opłaty wyrównujące koszty.
Zakup mieszkania, domu lub ich wynajem to nadal najczęściej wybierane sposoby pozyskiwania nieruchomości. Jednak w przypadku, gdy inwestowanie w nieruchomości nie jest głównym celem kontrahentów, warto zastanowić się nad inną opcją. Zamiana mieszkania pozwala na spełnienie marzeń o dogodniejszych warunkach zamieszkania niż te, które obecnie posiadasz. Jest to szczególnie istotne w przypadku powiększenia się rodziny, chęci przeprowadzki czy wyprowadzenia członków rodziny z domu. Wtedy z reguły potrzebne jest większe lub mniejsze lokum.
Formalności
Wszelkie wymagania formalne, jakich musisz dopełnić, wynikają z rodzaju nieruchomości, którą zamieniasz. Sprawa wygląda najłatwiej w przypadku transakcji dotyczącej mieszkania własnościowego. Wtedy wystarczy znalezienie osoby zainteresowanej zamianą i oszacowanie wartości obu nieruchomości, które mają brać udział w transakcji. Warto podpisać umowę przedwstępną, a dopiero potem udać się do notariusza, by sporządzić prawomocny akt notarialny. W umowie przedwstępnej określa się zwykle wartość ewentualnej dopłaty, sposób i czas przekazania lokali, zapłaty kosztów notarialnych i podatku.
U notariusza zwykle przedstawia się komplet dokumentów opisujących faktyczny stan prawny nieruchomości, które mają zostać poddane zamianie. Są to przede wszystkim odpisy z ksiąg wieczystych, dokumenty poświadczające fakt nabycia lokali, dokumenty pochodzące ze spółdzielni mieszkaniowej, z urzędu gminy, od właściciela gruntu oraz informacje o osobach zameldowanych.
W przypadku zamiany lokalu spółdzielczego lub komunalnego zamiana nie jest już tak prosta. Najpierw należy zgłosić się do odpowiedniego organu administracyjnego z prośbą o wydanie pozwolenia na dokonanie zamiany. Podobnie jest w przypadku nieruchomości objętej kredytem. W tym przypadku na transakcję zgodzić musi się bank. Z reguły przedstawiciele banku wyrażają zgodę na dokonanie zamiany jedynie na taką nieruchomość, która jest więcej warta niż dotychczasowa. Takie działanie to odpowiednie zabezpieczenie kredytu, jaki otrzymał kredytobiorca.
Które lokale można zamieniać?
Praktycznie każde. Nie trzeba posiadać lokalu na własność. Jeśli mieszkasz w lokalu komunalnym lub spółdzielczym, przed wykonaniem transakcji powinieneś otrzymać na nią zgodę właściciela. W odpowiednich przypadkach będzie to przykładowo gmina lub spółdzielnia. Z kolei, jeżeli na nieruchomość wziąłeś kredyt hipoteczny, o swoich zamiarach każdorazowo informujesz bank, jako kredytodawcę.
Zamiana mieszkania – czy to się opłaca?
Większość klientów, którzy decydują się na zamianę mieszkania, robi to w celu uniknięcia wszelkich formalności związanych z transakcją kupna i sprzedaży lokalu. Rynek nieruchomości jest dynamiczny i otwarty na wszelkie propozycje właścicieli oraz mieszkańców. Dzięki temu stwarza możliwości i okazje, które stają się dostępne dla jak największej liczby odbiorców. Jeśli klient nie jest zainteresowany kupnem nieruchomości, zamiana mieszkania może okazać się najbardziej opłacalna.
Aby ostatecznie zdecydować, czy transakcja będzie opłacalna, należy oszacować koszty, jakie musisz ponieść w związku z jej realizacją. Należą do nich przede wszystkim: wpis i wykreślenie własności z księgi wieczystej, taksa notarialna, podatek oraz ewentualna dopłata do wartości nieruchomości. Większość tych opłat uzależniona jest od wartości nieruchomości. Dlatego też niemożliwa jest przykładowa kalkulacja wszystkich kosztów. Zależna jest ona od indywidualnej sytuacji klientów.
W związku z zamianą mieszkania zmieniają się również koszty jego utrzymania. Nie ma bowiem dwóch takich samych nieruchomości. Jeśli zamieniasz lokal na mniejszy – zaoszczędzisz na rachunkach i opłatach. Jeżeli zaś interesuje Cię większa nieruchomość, musisz liczyć się z podwyżką dotychczasowych opłat.
