Najem krótkoterminowy jest przeciwieństwem wynajmu długoterminowego (określanego również mianem stałego). Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj wynajmu oferuje się na krótki czas. Zwykle nie przekracza on miesiąca, a może obejmować nawet jedną dobę. W praktyce najczęściej najem ten wynosi od jednego do siedmiu dni. Z możliwości tej korzystają zwykle turyści poszukujący większego metrażu i prywatności niż te, które oferują hotele. Zaletą mieszkania jest również dobrze wyposażona kuchnia. Kusi ponadto niższa cena połączona z wysoką jakością prezentowanej oferty.
Aby najem krótkoterminowy był zgodny z prawem, należy pamiętać o konieczności opłaty stosownych podatków. Od 1 lipca Krajowa Administracja Skarbowa może bowiem kontrolować, czy wynajmujący mieszkania na popularnych platformach noclegowych (m.in. Airbnb, Booking.com) opłacają zobowiązania względem Urzędu Skarbowego. Zyski z najmu krótkoterminowego mieszkania są dla inwestorów (czyli właścicieli) dużo wyższe niż w przypadku najmów długoterminowych. Doba pobytu może kosztować nawet kilkaset złotych, co stanowi kwotę nieosiągalną wręcz dla najemców oferujących mieszkania na stałe. Najistotniejszym problemem krótkiego terminu najmu jest fakt, że zyskujemy wyłącznie wówczas, gdy mieszkanie jest wynajęte. Gdy stoi puste, nie przynosi żadnych dochodów. Wręcz przeciwnie – należy je utrzymywać w dobrym stanie i opłacać na czas wszystkie rachunki.
Najem krótkoterminowy – zasady najmu nieruchomości
Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się, że rzadko dotyczy nas najem krótkoterminowy mieszkań, prawdopodobnie każdy korzystał z jego możliwości przynajmniej raz w swoim życiu. Pierwsze doświadczenia z tym rodzajem usługi mamy bowiem zwykle za sobą w sezonie wakacyjnym lub podczas ferii zimowych. Wówczas klienci poszukują ofert mieszkań lub apartamentów na wynajem na kilka bądź kilkanaście dni.
To rozwiązanie, które jest alternatywą noclegową względem oferty hoteli czy pensjonatów. Cieszy się rosnącą popularnością nie tylko ze względu na cenę, ale również wygodę i prywatność podczas pobytu. Oprócz turystów wynajem na krótki termin interesuje również osoby, które odbywają wiele różnorodnych podróży służbowych. Dla pracodawców to preferowany sposób ulokowania swoich pracowników w różnych lokalizacjach nie tylko Polski, ale również świata w delegacjach. Z możliwości tej rzadko korzystają studenci. Zwykle poszukują oni bowiem wynajmów na cały okres roku akademickiego. Niektórzy właściciele próbują połączyć obie opcje, wynajmując mieszkania studentom, a podczas wakacji przeznaczając je na wynajem krótkoterminowy.
Wynajem krótkoterminowy a sytuacja na rynku branżowym
Ze względu na fakt, że najem krótkoterminowy stanowi dochodowe źródło zarobku, konkurencja na rynku branżowym rośnie, zwłaszcza w kurortach i w górach. Jak szacuje Narodowy Bank Polski, nawet ponad połowa kupowanych w 2024 roku mieszkań jest przeznaczona na inwestycję najmu. Duża część z nich będzie docelowo przeznaczona na krótkoterminowy najem. Posiadając atrakcyjny apartament lub mieszkanie z wysokimi notami w popularnych serwisach noclegowych, z odpowiednim zapleczem oraz w dobrej lokalizacji, można zyskać o wiele więcej, niż podpisując długoterminową umowę. Co więcej, opłaty pobiera się zwykle z góry, co zmniejsza ryzyko nieotrzymania zapłaty za okres wynajmu. Kwotę za wynajem można zmieniać i dopasowywać do aktualnej sytuacji na rynku oraz w roku (w sezonie lub poza nim). Możliwa jest też negocjacja ceny nieruchomości, co sprawia, że ten rodzaj wynajmu uważany jest za niezwykle elastyczny.
Rozpoczęcie najmu krótkoterminowego wymaga sporej inwestycji. Ryzyko straty jest jednak minimalne. Posiadacze nieruchomości w każdym momencie mogą zarobić na sprzedaży mieszkania. Możliwe jest również wynajmowanie wielu mieszkań równocześnie. To rozwiązanie jest atrakcyjne zwłaszcza przy prognozach ciągle rosnących cen mieszkań. Miesięcznym kosztem utrzymania mieszkania przeznaczonego na wynajem jest zwykle jedynie czynsz i opłaty za media.
Najem krótkoterminowy to również możliwość kontroli mieszkania każdorazowo po zmianie lokatorów. Ponieważ następuje ona stosunkowo często, właściciel mieszkania ma większą kontrolę nad tym, co dzieje się w jej wnętrzu i w okolicy, niż w ramach najmu prywatnego na dłuższy czas. To istotne m.in. ze względu na konieczność dokonywania napraw w wynajmowanym mieszkaniu, zapobiegających większym awariom.
Najem krótkoterminowy – jak opodatkować wynajem w ramach PIT i VAT?
Od 1 stycznia 2023 roku wynajmujący ma obowiązek ryczałtowego rozliczenia się z fiskusem. Płaci się dwie stawki podatku zryczałtowanego:
- 8,5%, jeżeli przychody z najmu mieszkania nie są wyższe niż 100 tysięcy złotych rocznie;
lub
- 12,5%, jeżeli przychody z wynajmu mieszkania przekraczają kwotę 100 tysięcy złotych rocznie.
Gdy najem krótkoterminowy ma charakter stale powtarzający się, nosi znamiona działalności gospodarczej. Wówczas możliwe staje się rozliczenie wynajmu mieszkania jako firma. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatnicy muszą rozliczać się z podatku dochodowego z tego tytułu. Mogą tego dokonać również na zasadach ogólnych. Stosuje się wtedy dwustopniową skalę podatkową lub korzysta ze stałej stawki podatku liniowego (19%). Dla skali podatkowej obowiązują dwie stawki:
- 12% dla dochodu do 120 tys. zł;
- 32% dla dochodu powyżej 120 tys. zł.
Decydując się na ryczałt, nie jest konieczne uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu. Podatek VAT nie występuje w przypadku najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych. Nalicza się go jedynie wówczas, gdy wynajem prowadzony jest na rzecz przedsiębiorcy. Wynosi wtedy 23%, czyli tyle, co standardowa stawka VAT. Biorąc pod uwagę stawki najmu mieszkań na krótki czas, inwestycja ta jawi się jako niezwykle opłacalna.
Ubezpieczenie wynajmowanych mieszkań
Bezpieczny wynajem to również ubezpieczenie własnego mieszkania. To dobrowolne działanie każdego właściciela, które powinno stanowić podstawę zawieranej transakcji, podobnie jak protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Nie każde ubezpieczenie nieruchomości obejmie ochroną lokal, który udostępniamy do najmu krótkoterminowego. Często potrzebna jest klasyczna umowa najmu okazjonalnego, by móc ubezpieczyć własne mieszkanie. Warto rozważyć również zakup ubezpieczenia OC najemcy. Chroni ono przed kosztami szkód spowodowanymi przez najemcę mieszkania lub dzieci.
