Cena ofertowa a cena transakcyjna – wielu potencjalnych klientów rynku nieruchomości zastanawia się, czym się różnią i ile wynoszą. Zwykle bywa bowiem tak, że cena sprzedaży (transakcyjna) jest niższa niż pierwotnie przedstawiona w ofercie. Wartość nieruchomości jest pojęciem subiektywnym. Inaczej postrzega ją deweloper, inaczej sprzedający i kupiec. Dlatego też formalnie cenę nieruchomości wyznacza rzeczoznawca.
Określa się ją głównie na podstawie wartości rynkowej. Stanowi ona punkt wyjścia do ustalenia ostatecznej ceny za nieruchomość. By wyliczyć wartość nieruchomości, konieczne jest poznanie cen transakcyjnych podobnych lokali. Nie bierze się tu pod uwagę tych ofertowych, ponieważ niektórzy właściciele mają tendencję do ich zawyżania. Cena ofertowa a cena transakcyjna mieszkań i domów podobnych (posiadających wspólne cechy) mogą się różnić znacząco, w zależności od możliwości negocjacji i praw ekonomii, a także wyposażenia nieruchomości.
Co wpływa na ceny nieruchomości?
Ceny nieruchomości nie są stałe i zmieniają się nie tylko na przestrzeni lat, ale i tygodni. Choć ceny mieszkań w 2021 roku plasują się na względnie stałym poziomie, analitycy finansowi zalecają inwestowanie w rynek właśnie teraz. Czekanie na spadek wartości i cen może okazać się złym posunięciem. Są one bowiem zależne od wielu czynników, nie tylko od sytuacji na rynku branżowym. Stopa bezrobocia, wartość PKB, dostępność kredytów hipotecznych – te wszystkie czynniki również bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości. Nie bez znaczenia jest również sytuacja epidemiologiczna w Polsce i na świecie. Koronawirus a spadek cen nieruchomości to połączenie widoczne i znaczące. Wielu właścicieli chce podczas pandemii pozbyć się lokali, które dotychczas stanowiły lokatę i zabezpieczenie środków pieniężnych. Okazję wykorzystują inwestorzy (przedsiębiorcy i klienci indywidualni), którzy coraz odważniej negocjują ceny. Dlatego też w przypadku wielu nieruchomości, cena ofertowa a cena transakcyjna tak bardzo się między sobą różnią.
Do negocjacji są bardziej skłonni właściciele nieruchomości z rynku wtórnego. To oni jednocześnie zazwyczaj zawyżają ceny lokali, kreując stawki przy pomocy pośredników i porównując do innych cen ofertowych rynku pierwotnego. Samodzielna sprzedaż nieruchomości jest trudniejsza niż korzystanie z pomocy pośrednika lub dewelopera. Dlatego też klient decydujący się na mieszkanie z rynku wtórnego powinien każdorazowo zasięgnąć opinii rzeczoznawcy. Jest ona punktem wyjścia do rozmowy o cenie ofertowej. Jeśli jest ona zbyt wysoka, należy zastanowić się, jak negocjować cenę mieszkania, by ta ostateczna (transakcyjna) odpowiadała obu stronom zawieranej umowy kupna-sprzedaży lokalu.
Cena ofertowa a cena transakcyjna – różnice
Cena ofertowa to ta, którą widzimy w ofercie sprzedaży mieszkania. Ustala ją dotychczasowy właściciel nieruchomości (inwestor, deweloper, osoba prywatna). To kwota, którą chciałby on otrzymać po sfinalizowaniu transakcji. Cena transakcyjna natomiast to kwota, za jaką faktycznie została sprzedana nieruchomość. Wpisana jest ona w akcie notarialnym umowy. Oznacza to, że na ostateczną sumę muszą zgodzić się obie strony transakcji.
Średnio cena ofertowa a cena transakcyjna różnią się od siebie o około 6-9%. Biorąc pod uwagę wysokość wyjściowych cen nieruchomości, jest to dla klienta wartość znacząca. Sprzedaż nieruchomości w 2021 roku może być zatem atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestujących. Różnice w cenach uzależnione są głównie od rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji, udogodnień, cech, a nawet stopnia zużycia. Sprzedawcy wyliczają proponowaną przez siebie cenę „na oko”, a dopiero po braku zainteresowania ze strony kupujących bądź negocjacjach, są w stanie obniżyć wyjściową cenę. Cena ofertowa a cena transakcyjna różnią się również między sobą ze względu na celowe działanie deweloperów. Zostawiają oni tzw. margines bezpieczeństwa na negocjacje lub prowizje. Im wyższa cena wyjściowa, tym mocniej kupujący może ją obniżyć, stosując rzeczową argumentację.
Mieszkaniowe pułapki cenowe
W największych polskich miastach możemy taniej kupić nowe mieszkanie niż to, które pochodzi z rynku wtórnego. Nawet ceny ofertowe od deweloperów są często niższe niż stawki obowiązujące na rynku wtórnym. Dlatego też warto sprawdzać oferty umieszczone na obu typach rynków, nie decydować się wyłącznie na jeden. Za wysokimi cenami mieszkań „używanych” kryją się takie ich cechy jak: dogodna lokalizacja, infrastruktura i dostępność. Żeby wprowadzić się do mieszkania od dewelopera, należy bowiem poczekać, aż ono powstanie, a następnie je wykończyć. O ile na rynku wtórnym remont zdarza się często, o tyle na rynku pierwotnym czeka nas zawsze. Analiza dotycząca cen na rynku nieruchomości nie jest obiektywna i zawsze zależy od tego, co i jak ze sobą porównujemy. Jedno jest pewne – w wielu przypadkach cena ofertowa jest jedynie punktem wyjścia, a cena transakcyjna leży w interesie klienta. Kupno mieszkania poniżej ceny rynkowej jest zatem możliwe.
