Wyszukiwarka

0 zł do 2 000 000 zł

Znaleziono 0 wyników. Jeżeli chcesz zobaczyć wyniki kliknij tutaj
Wyszukiwarka

0 zł do 2 000 000 zł

znaleziono 0 wyników
Wyniki twojego wyszukiwania

Co wpływa na cenę mieszkania? – podstawowe czynniki

Opublikowano przez: Anna Wyka dnia 27 kwietnia 2022
| 0

Na ceny zarówno nowych mieszkań, jak i tych pochodzących z rynku wtórnego, wpływ ma przynajmniej kilka czynników. Każdy sprzedający i kupujący mieszkanie poszukuje pewnych punktów zaczepienia, na podstawie których może on określić wyjściową cenę ofertową. Częstą praktyką jest obecnie nie do końca uzasadnione porównywanie ofert dostępnych w internecie na różnorodnych portalach ogłoszeniowych. Lokale są bowiem na tyle różnorodne, że zwykle w ogłoszeniach widnieją również różne ceny za podobny metraż i lokalizację. Z tego względu sprzedającym doradzamy zamówienie raportu u rzeczoznawcy, zajmującego się kompleksową wyceną nieruchomości. W ten sposób unikniesz błędów szacunkowych, dowiesz się również, czy cena ofertowa może być przedmiotem negocjacji korzystnych dla sprzedającego. Kupujący powinien być natomiast świadomy tego, skąd się biorą różnice w cenach mieszkań – nie jest to bowiem jedynie kwestia lokalizacji, ale również indywidualnych cech każdego lokalu.

Co wpływa na cenę mieszkania? Warto się tego dowiedzieć głównie ze względów ekonomicznych, zwłaszcza gdy chcemy negocjować ostateczną kwotę. Każdy 1000 złotych zaoszczędzony na kupnie jednego metra kwadratowego nieruchomości przekłada się na wysokie kwoty całościowego zysku lub straty. Oprócz lokalizacji nieruchomości istotny jest również jej stan prawny, cechy użytkowe i ewentualne nieusuwalne wady. Te ostatnie wpływają oczywiście na obniżenie wartości lokalu. Wśród nich najczęściej wymienia się zbyt długi i wąski korytarz, niemożliwy do przebudowy, podłużne pokoje, brak możliwości przestawienia układu ścian, skosów, zmniejszenie metrażu użytkowego poprzez tzw. nieustawność. Wyceniając nieruchomość z rzeczoznawcą, mamy pewność, że zwróci on swoją baczną uwagę na wszystkie z tych niuansów, tak istotnych przecież zarówno z punktu widzenia sprzedającego, jak i kupującego.

Co wpływa na cenę mieszkania – lokalizacja i sąsiedztwo?

Dotychczasowa strategia marketingowa na rynku nieruchomości opierała się na słowach i doświadczeniu brytyjskiego potentata branżowego – Harolda Samuela. Uważał on, że na ceny mieszkań wpływ mają trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Obecnie nie jest to do końca prawda. Dla wielu potencjalnych klientów istotniejsze niż umiejscowienie lokalu może być to, czy posiada on balkon. Coraz częściej również zwracają oni uwagę na kwestie niemalże prozaiczne, jak np. ciśnienie wody w kranach w różnych częściach mieszkania. Gdyby lokalizacja była najistotniejszym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań, dwie nieruchomości znajdujące się w jednym umiejscowieniu musiałyby kosztować tyle samo. My natomiast za dwa mieszkania w tym samym budynku możemy zapłacić różne kwoty, nawet jeżeli są one o takim samym metrażu.

Czynnik ten jest podstawowym, jaki bierze się pod uwagę przy wycenie nieruchomości. A to głównie ze względu na fakt, że nie podlega on żadnym możliwościom modyfikacji. O ile kolor ścian, rozstawienie pokoi czy całkowity wystrój wnętrza można łatwo zmienić, o tyle lokalizacja pozostaje niezmienna. Cecha ta dotyczy nie tylko umiejscowienia mieszkania w konkretnym rejonie danej miejscowości, ale również kondygnacji, na której się ono znajduje w budynku.

Najdroższe mieszkania zwykle spotkamy na najwyższej kondygnacji, najtańsze – na parterze. Nie bez znaczenia jest również to, czy decydujemy się na mieszkanie w kamienicy, czy w bloku. Wartość rynkowa nieruchomości jest wyższa wtedy, gdy mieszkanie na sprzedaż zlokalizowane jest w otoczeniu rozbudowanej infrastruktury – edukacyjnej, komunikacyjnej, usługowej. Rodziny są w stanie zapłacić więcej za wygodę i ułatwiony dostęp do szkół, przedszkoli, sklepów, punktów rekreacji. Drożej kosztują także nieruchomości w spokojnej okolicy, z dostępem do parków lub lasów.

Standard wykończenia i cechy użytkowe nieruchomości

Dla kupującego powinny liczyć się zarówno materiały wykorzystane do budowy nieruchomości, jak i sposób wykończenia budynku. Profesjonalna wycena nieruchomości pomaga sprzedającemu dostrzec wady, jakie posiada sprzedawany lokal. Wówczas jest on przygotowany na możliwość ewentualnych negocjacji. Żadnych usterek nie może on ponadto ukrywać przed kupującym, by uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji prawnych. Mieszkanie do remontu może opłacać się tylko tym klientom, którzy są w pełni świadomi skali prac, jakie należy w danym wnętrzu wykonać i dobrowolnie się na nie decydują, zaznaczając fakt zapoznania się ze stanem mieszkania w umowie kupna-sprzedaży.

Najważniejsze cechy, jakie należy wziąć pod uwagę przy kupnie nieruchomości to jego powierzchnia, liczba pokoi, rozkład pomieszczeń i powierzchnia dodatkowa (balkon, taras, loggia). Istotne jest również umiejscowienie kuchni oraz łazienki, obecność tzw. pokoi przejściowych. Wreszcie – wysokość czynszu i opłat koniecznych do uiszczania np. w spółdzielni mieszkaniowej oraz koszty utrzymania nieruchomości. Dla wielu klientów kluczowy jest również rok powstania inwestycji. Na jego podstawie można ocenić typowe cechy budownictwa dla danej grupy nieruchomości powstałych w określonym czasie. Najdroższe są nowe mieszkania, jakie oferują nam deweloperzy z rynku pierwotnego oraz współczesne formy mieszkania, których specyfika wychodzi naprzeciw potrzebom najbardziej wymagającej grupy klientów.

Metraż funkcjonalny

Rynek mieszkaniowy 2021 wprowadził pewien trend w branży – zauważono wzrost tendencji do większej wartości metra kwadratowego nieruchomości o małym metrażu. Zarówno w starych, jak i nowych budynkach kawalerki mogą być droższe w ogólnym przeliczeniu na mkw od mieszkań trzypokojowych. Sprzedający wykorzystują bowiem fakt, że małe mieszkania cechują się niższą ceną jednostkową, którą kalkuluje tylko nieliczna grupa nabywców. Metraż mieszkania jest ponadto jedną z cech reprezentatywnych – w odniesieniu do niego najczęściej wyszukujemy dokładnie te nieruchomości, które interesują klientów.

Stan prawny nieruchomości

Należy go kontrolować zarówno w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Najważniejszym dokumentem, z jakim należy się zapoznać w celu sprawdzenia faktycznego stanu prawnego nieruchomości, jest Księga Wieczysta. Przed sfinalizowaniem transakcji powinno się również sprawdzić, czy lokal nie posiada obciążeń (w tym również hipotecznych) lub nie stanowi własności osób trzecich.

Co wpływa na cenę mieszkania – wycena mieszkania a cena ofertowa

Rosnące ceny mieszkań coraz rzadziej stanowią obiekt negocjacji stron zawieranej transakcji. Sprzedający nie są skłonni do upustów, zwłaszcza gdy potwierdzili wartości sprzedawanego mieszkania w obecności rzeczoznawcy. Dokonując wyceny nieruchomości, decydują się bowiem na urzędowe poświadczenie ceny, jakiej mogą zażądać od kupującego lokal. Szczegółowej wyceny dokonuje się jednak nie tylko podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Jest ona konieczna zwłaszcza wtedy, gdy staramy się o kredyt hipoteczny lub odszkodowanie. Bez względu na cel – podczas szacowania wartości mieszkania rzeczoznawca bierze pod uwagę wszystkie wyżej wymienione czynniki. Zastanawiając się więc nad tym, co wpływa na cenę mieszkania, dokonujemy wstępnej analizy rynku i głównych cech większości sprzedawanych nieruchomości.

Zostaw odpowiedź

Twoj adres e-mail nie bedzie opublikowany.

77 433 81 53