Większość transakcji, podczas których przenosi się własność nieruchomości, sporządza się w formie aktu notarialnego. Wizyta u notariusza jest zatem jej nieodłącznym elementem. Specjalista ten przygotowuje odpowiedni dokument, nadając mu swoim podpisem moc prawną. Za swoje usługi pobiera opłatę, tzw. taksę notarialną. Do takiej wizyty należy jednak w odpowiedni sposób się przygotować. Dopełnienie wszystkich urzędniczych formalności wymaga bowiem dostarczenia notariuszowi niektórych informacji jeszcze na długo przed osobistym spotkaniem z nim obu stron transakcji. Nie musimy jednak samodzielnie dowiadywać się tego, które dokumenty i dane są nam niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego. Wszystkich informacji udzieli nam specjalista.
Wizyta u notariusza kończy się podpisaniem aktu notarialnego, czyli umowy przeniesienia własności nieruchomości. W dokumencie tym zawarte są wszystkie szczegóły przebiegu tego przeniesienia. Formalność ta trwa około godziny, ale po jej zakończeniu konieczne może okazać się podjęcie dodatkowych działań w celu sfinalizowania transakcji. Należy do nich przede wszystkim uiszczenie zapłaty za nabytą nieruchomość oraz opłat notarialnych. Kancelaria notarialna, zgodnie z zapisem w umowie, od wybranej ze stron pobierze również podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) oraz opłaty związane z koniecznością dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dopiero po dopełnieniu tych formalności można rozpocząć świętowanie zakupu nieruchomości.
Wizyta u notariusza – jak się przygotować?
Zanim wizyta u notariusza dojdzie do skutku, musi on przygotować wszystkie szczegóły zapisów zawieranych w akcie notarialnym. W tym celu koniecznie musimy dostarczyć mu wymagane dokumenty. Większość formalności leży po stronie sprzedającego, zwłaszcza jeżeli chodzi o dane dotyczące parametrów nieruchomości i udowodnienia jej własności. Kupujący przekazuje urzędnikowi jedynie swoje dane osobowe i stan cywilny, mogące mieć wpływ na konstrukcję aktu. Już podczas wizyty notarialnej urzędnik sprawdzi tożsamość rozmówców. W związku z tym należy posiadać przy sobie dokument ze zdjęciem. Weryfikuje również prawdziwość przedstawianych mu danych – głównie tych świadczących o prawie do lokalu.
Notariusz nie potrzebuje odpisu z Księgi Wieczystej. Wystarczy, gdy sprzedający będzie znał numer KW, pod którym istnieje zapis dotyczący sprzedawanej nieruchomości. Aby wykazać, że może dysponować daną nieruchomością, sprzedający najczęściej posługuje się odpowiednim aktem notarialnym. Może to być akt sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia lub zapis postanowień spadkowych. Reszta dokumentacji zależy głównie od charakteru sprzedawanej nieruchomości. W przypadku tej kupowanej na kredyt lub obciążonej hipotecznie notariusz wymaga zaświadczenie o saldzie kredytu oraz przebiegu dotychczasowej spłaty rat. Jeżeli otrzymaliśmy mieszkanie w spadku, dostarczamy urzędnikowi zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadku lub zwolnieniu z obowiązku jego zapłaty. Zakup działki budowlanej możliwy jest zaś tylko wtedy, gdy sprzedający przedstawi zaświadczenie o przeznaczeniu działki w MPZP, decyzję o warunkach zabudowy oraz wypis z rejestru gruntów. Konieczne jest również zaświadczenie o terminowej zapłacie podatków. Jeżeli na gruncie znajduje się niedokończona budowa, konieczne jest również przedstawienie pozwolenia na budowę, jego dziennika oraz projektu.
Przed przystąpieniem do osobistego spotkania ze stronami transakcji notariusz przesyła im zwykle projekt aktu notarialnego (najczęściej drogą mailową). Zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą na tym etapie wnieść poprawki, co znacznie skraca ostateczny czas potrzebny na podpisanie umowy sprzedaży danej nieruchomości.
Jak przebiega wizyta u notariusza?
Wizyta u notariusza jest spotkaniem, na które strony transakcji powinny zgłosić się osobiście lub wysłać na nie upoważnionego wcześniej reprezentanta. Musi on jednak posiadać pełnomocnictwo zawarte w formie aktu notarialnego. Najpierw notariusz przystępuje do sprawdzenia tożsamości osób obecnych na spotkaniu. Po pozytywnej weryfikacji przystępuje się do odczytania przygotowanego wcześniej aktu notarialnego. Jeżeli strony umowy zauważą jakiekolwiek nieprawidłowości w jego brzmieniu, to odpowiedni czas na ich korektę. Błąd w akcie notarialnym po jego podpisaniu można sprostować wyłącznie z wykorzystaniem odpowiednich protokołów lub aneksów. Podczas odczytywania dokumentu możliwe jest zadawanie pytań i wyjaśnianie wszelkich wątpliwości zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Po odczytaniu aktu i braku uwag do jego treści obie strony umowy składają swoje podpisy pod dokumentem. Pod ich nazwiskami podpisuje się również notariusz, poświadczając zawarcie umowy. Po dopełnieniu tej formalności w kancelarii notarialnej wykonuje się niezbędne wypisy dla każdej strony umowy, a oryginalny akt umieszcza się w archiwum notariusza. Zostaje on tam przez 5 lat – nie można go zatem zniszczyć ani sfałszować.
Co musi zawierać akt notarialny?
Niezależnie od tego, czy akt notarialny powstał w celu zakupu mieszkania, darowizny nieruchomości, zamiany mieszkania czy kupna działki, zawiera w sobie kilka stałych elementów i koniecznych danych. Chodzi tu przede wszystkim o stan prawny nieruchomości, jej lokalizację i wszelkie dane dotyczące uprawnień sprzedającego do własności. Oprócz tych informacji notariusz spisuje również datę i miejscowość, w której podpisano akt, informacje o swojej kancelarii, dane osobowe podmiotów, stosowne oświadczenia stron, stwierdzenie o odczytaniu, przyjęciu i podpisaniu aktu, podpisy oraz wniosek o dokonanie wpisu w KW.
Opłaty notarialne
Podstawową opłatą uiszczaną za usługę wykonaną przez notariusza jest taksa notarialna. To wynagrodzenie urzędnika za wykonaną pracę, czyli sporządzoną umowę kupna-sprzedaży. Koszt wizyty u notariusza zależy głównie od wartości całej transakcji i wybranej przez strony transakcji osoby. Kupujący mieszkanie powinien być ponadto przygotowany na konieczność zapłaty za odpis aktu notarialnego. Wśród opłat notarialnych wymienia się również koszt założenia Księgi Wieczystej i dokonania wpisu lub ewentualne wpisanie hipoteki do KW. Konieczne jest również dokonanie zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% ceny transakcji (nie dotyczy to mieszkania od dewelopera).
