Coraz częściej inwestorzy decydują się na kupno nieruchomości na etapie projektu. Rozwiązanie to ma wiele zalet i wad, które warto poznać jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań odpowiednich ogłoszeń o sprzedaży deweloperskiej. Zakup nieruchomości od dewelopera wydaje się najbezpieczniejszą opcją, jednak nie zawsze jest najlepszą z dostępnych.
Nie każdy z deweloperów oferuje wykończenie lokalu pod klucz. Warto zatem zapytać o dostępne pakiety i ich koszty oraz o standard wykończenia i wyposażenia lokalu, którym jesteśmy zainteresowani. Ocena standardu jest istotna również ze względu na części wspólne nieruchomości. Niektóre z nich również mogą być niewykończone lub wręcz wymagać remontu. Decydując się na kupno nieruchomości na etapie projektu, można liczyć na niższą cenę lokalu. Finalizacja transakcji wymaga jednak czasu – nowy właściciel musi bowiem zwykle oczekiwać na możliwość zamieszkania w kupionej nieruchomości. W niektórych przypadkach czas ten może wynosić nawet kilka miesięcy czy lat.
Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku – umowa z deweloperem, akt notarialny, rachunek powierniczy, umowa rezerwacyjna i przeniesienie prawa własności
Rynek pierwotny staje się obecnie coraz popularniejszym miejscem zakupu mieszkań. Lokale pochodzące bezpośrednio od dewelopera dają swobodę zaprojektowania wnętrza, a nawet jego dowolnego wykończenia zależnie od potrzeb i upodobań. Kupno nieruchomości na etapie projektu wymaga zastosowania takich samych środków ostrożności i kontroli, co w przypadku innych mieszkań. Należy przede wszystkim zastanowić się nad własnymi preferencjami i możliwościami finansowymi. Warto rozejrzeć się w okolicy inwestycji, sprawdzić otoczenie i regularnie kontaktować się z samym deweloperem lub jego przedstawicielem. Dla przyszłych właścicieli nowego mieszkania istotny jest również sposób finansowania inwestycji, sprawdzenie zdolności kredytowej i kontrola wpisów w księdze wieczystej nieruchomości.
Kupno nieruchomości od dewelopera to także konieczność skrupulatnego zapoznania się z prospektem i projektem budowy. W przypadku niektórych mieszkań od dewelopera możliwe staje się wybranie standardu deweloperskiego i standardu wykończenia mieszkania. Możliwa jest rezerwacja mieszkania, a konieczne – podpisanie umowy deweloperskiej, a później fachowy odbiór techniczny mieszkania z rynku pierwotnego. Płatność za finalizację transakcji klient uiszcza zawsze w terminie ustalonym w umowie. Zwykle zawiera ona szczegółowy harmonogram płatności, uwzględniający kolejne raty spłaty zobowiązania.
Inwestycja w mieszkanie na rynku pierwotnym – atrakcyjna cena nieruchomości na etapie projektu
Kupno nieruchomości na etapie projektu wiąże się najczęściej z niższą ceną ofertową i transakcyjną w porównaniu do nowych mieszkań i domów w stanie deweloperskim, gotowych do zamieszkania. Dla tzw. wczesnych nabywców deweloperzy przygotowują atrakcyjne rabaty i oferty pozwalające zaoszczędzić znaczne kwoty pieniędzy. To rozwiązanie szczególnie korzystne dla osób, które mają ograniczony budżet na inwestycję. Oszczędności zwykle wykorzystuje się następnie na etapie wykończenia mieszkania lub zmniejszenie obciążenia hipotecznego. Ceny budowanych nieruchomości najczęściej rosną wraz z postępem budowy. Jeżeli klient decyduje się na szybki zakup lokalu, zapobiega podwyżkom. To szczególnie istotna zaleta zwłaszcza w dynamicznie rozwijających się lokalizacjach.
Różnorodne strategie cenowe są mniej lub bardziej skuteczne w stosunku do potencjalnych właścicieli mieszkania. Deweloperzy kuszą m.in. rabatami, dodatkowymi miejscami parkingowymi w cenie nieruchomości, promocjami na wykończenie wnętrza. Dla zawierających umowy z deweloperem przewiduje się również korzystne warunki płatności, jak np. niższe wymagania dotyczące wkładu własnego lub rozłożenie płatności na większą liczbę rat.
Personalizacja wykończenia mieszkania i potencjał inwestycyjny na rynku nieruchomości – czy warto kupować nowe lokale?
Odbiór mieszkania kupionego na etapie projektu budowy jest odwleczone w czasie. Mimo że klucze do mieszkania otrzymać możemy nawet dopiero po upływie kilku miesięcy od daty zawarcia umowy z deweloperem, warto wcześnie rozpocząć projektowanie jego wnętrza. Kupno mieszkania od dewelopera daje możliwość niemal dowolnego wyboru lokalizacji i układu mieszkania. Kondygnacja, rozkład pomieszczeń, strona świata, widok z okna, balkon, taras, a nawet ogród – to niektóre z opcji wybieranych przez wczesnych kupców, zanim najlepsze z nich zostaną wyprzedane. Na etapie projektu budowy łatwiej jest ponadto wprowadzić zmiany co do przebiegu instalacji czy rozkładu pomieszczeń. Niektórzy deweloperzy umożliwiają klientom wybór dowolnych materiałów wykończeniowych, od których zastosowania zależy ostateczna cena transakcyjna nieruchomości. Szeroka personalizacja projektu pozwala na uwzględnienie przyszłych zmian życiowych na etapie planowania układu przestrzeni. Powszechna staje się również budowa tanich mieszkań na wynajem.
Kupno nieruchomości na etapie projektu uznaje się za działanie o wysokim potencjale inwestycyjnym. Lokale zakupione na wczesnym etapie projektu lub budowy to najczęściej mieszkania nowoczesne, energooszczędne. Koszty utrzymania mieszkania z rynku pierwotnego są zatem niższe niż w przypadku tych wcześniej używanych przez innych właścicieli. W momencie ukończenia inwestycji jest ona zawsze więcej warta niż wówczas, gdy klient podpisywał umowę z deweloperem.
Sprawdzenie dewelopera – ryzyko i długi okres oczekiwania na odbiór mieszkania w stanie deweloperskim
Wśród głównych wad i zagrożeń, jakie niesie ze sobą kupno nieruchomości na etapie projektu, wymienia się ryzyko opóźnień. Klienci nie są bowiem pewni ostatecznego terminu zakończenia robót budowlanych dotyczących kupionej nieruchomości. Opóźnienia w budowie są częste, a mogą znacząco wpływać na plany życiowe i finansowe. Akt notarialny własności nieruchomości jest jednoznaczny z przeniesieniem faktu posiadania mieszkania z dewelopera na klienta. Wówczas kupujący zyskuje pełne prawa do dyspozycji zakupionym mieszkaniem.
Wybór mieszkania z rynku pierwotnego w trakcie budowy wiąże się również z pewnym ryzykiem finansowym. Upadłość dewelopera może bowiem znacznie bardziej pokrzyżować plany inwestycyjne, niż opóźnienia w budowie. Warto zadbać o odpowiednie zapisy umowy rezerwacyjnej, umowy przedwstępnej i zainteresować się zabezpieczeniami, jakie daje nam Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rzadko zdarza się, że efekt końcowy konkretnego mieszkania nie jest dokładnie taki, jakiego oczekiwał klient. Rozbieżności mogą dotyczyć jakości wykończenia lub otoczenia budynku. Stan techniczny mieszkania i wszystkie udogodnienia, elementy wyposażenia, a nawet ewentualne wady mieszkania należy zaznaczyć w protokole odbioru technicznego nieruchomości.
Mieszkanie na kredyt hipoteczny a kupno nieruchomości na etapie projektu
Inwestorzy zastanawiają się nie tylko nad tym, gdzie szukać mieszkań na sprzedaż, czy warto decydować się na kupno nieruchomości na etapie projektu, ale również jak finansować bezpiecznie własne transakcje? Przeniesienie prawa własności z dewelopera na klienta to czynność wymagająca nakładów finansowych, obecności notariusza i kontroli stanu prawnego nieruchomości. Wszystkimi formalnościami po zakupie mieszkania zajmują się również specjaliści w biurach pośrednictwa nieruchomości. Są pomocni w wyborze nieruchomości, służą wsparciem w kontakcie z deweloperem lub jego przedstawicielem. Dzięki doświadczeniu wiedzą, na jakie szczegóły warto zwrócić uwagę jeszcze przed nabyciem mieszkania i przeniesieniem własności. Kontrolują stan prawny nieruchomości, zapisy w księdze wieczystej, planie zagospodarowania przestrzennego. Doradzają optymalny sposób finansowania zakupu mieszkania.
W opisie mieszkania w ogłoszeniu zawartym na rynku pierwotnym najczęściej zawiera się również informacje dotyczące możliwości finansowania zakupu własnego mieszkania przez inwestora. W przypadku wątpliwości warto jednak zapytać dewelopera, czy nabywca mieszkania może korzystać z finansowania w ramach uzyskanego kredytu hipotecznego.
