Nieruchomości komercyjne nie posiadają jednoznacznej definicji w polskich przepisach prawa. Obecnie uznaje się za nie lokale niezamieszkałe i możliwe do wykorzystania podczas prowadzenia działalności gospodarczej. Inwestor, decydując się na zakup tego rodzaju nieruchomości, może zakupić zarówno pojedynczy lokal usługowy, jak i cały budynek lub ich kompleks. Ponieważ jednak w zasięgu wielu Polaków są wyłącznie pojedyncze obiekty, to ich kupno cieszy się największym powodzeniem. Definicja pojęcia wynika głównie z jego potocznego rozumienia i analizy poszczególnych członów nazwy dokonywanej na potrzeby indywidualnych inwestorów.
Nieruchomości komercyjne określane są również mianem dochodowych ze względu na zysk, jaki powinny przynosić inwestorowi. Kupno tego rodzaju inwestycji jest jednym z najprostszych sposobów na pomnażanie swoich pieniędzy. Budynki i inne lokale przeznacza się bowiem na prowadzenie regulowanej prawnie działalności gospodarczej. Zwykle staje się ona zatem głównym źródłem dochodu inwestora. Kupowany lokal nie stanowi jedynie miejsca dla rozwoju i prowadzenia działalności. Najczęściej wraz z upływem czasu inwestorzy decydują się na późniejszy wynajem tego typu nieruchomości innym przedsiębiorcom.
Nieruchomości komercyjne
Choć możliwe jest, by przedsiębiorca prowadził lokal usługowy w domu, często jest to niewygodne i niepraktyczne rozwiązanie. Zwykle nie przynosi ponadto dodatkowych zysków, a jedynie straty w postaci rosnących rachunków i pozostałych opłat. Nieruchomości komercyjne mają różne rodzaje i charakter. Mogą nimi być zatem lokale usługowe i użytkowe nabywane przez inwestora z najemcą, nieruchomości biurowe, całe budynki, hale oraz działki. Specyficznym typem tego rodzaju nieruchomości są również parki handlowe, condohotele czy magazyny samoobsługowe. Hale produkcyjne i magazynowe często wyposażone są w lokale i przestrzenie biurowe, a działki powinny być przeznaczone pod zabudowę. W ich planie zagospodarowania przestrzennego musi istnieć zapis umożliwiający wzniesienie budynku o charakterze usługowym. Rynek mieszkaniowy 2021 i 2022 pod tym względem nie będą się od siebie różnić – każdorazowo konieczne jest dokładne sprawdzenie nabywanej nieruchomości.
Inwestowanie w nieruchomości o charakterze komercyjnym opiera się głównie na dwóch rodzajach działań podejmowanych przez inwestorów. Zwykle kupują oni lokale niezamieszkałe. Coraz częściej decydują się również na budynki typu mixed-used. To hybrydowe połączenie lokali usługowych i mieszkań do wynajęcia. Ponieważ zadaniem nieruchomości komercyjnych jest generacja zysku, inwestor powinien wziąć pod uwagę ich najbliższą przyszłość jeszcze na etapie realizacji i finalizacji transakcji. Zarabiać na nieruchomościach typu komercyjnego można bowiem na wiele sposobów. Najbardziej opłacalnym, a zarazem najczęściej wybieranym jest zastosowanie wspomnianego już mixed-used. W drugiej kolejności inwestorzy zazwyczaj decydują się na co-living, czyli zastosowanie lokali zamieszkałych, ale skomercjalizowanych, na użytek najemców. Zwykle lokatorzy posiadają w nich część prywatną, a oprócz tego mają do dyspozycji wspólne elementy przestrzeni. Biorąc pod uwagę co rusz widoczne innowacje na rynku nieruchomości, rozwiązania te wydają się nie tylko praktyczne, ale również opłacalne.
Opodatkowanie
Podatek od nieruchomości komercyjnych jest znacznie wyższy niż dla lokali mieszkalnych. Indywidualne stawki dla lokali usługowych ustala gmina na corocznych sesjach. Rozlicza się je za każdy metr kwadratowy posiadanej przez inwestora powierzchni użytkowej. W 2021 roku maksymalne stawki dla budynków lub ich części wynosiły:
- 24,84 zł (lokale związane z prowadzeniem działalności gospodarczych lub zajęte na ten cel)
- 5,06 zł (lokale związane ze świadczeniem usług zdrowotnych)
- 8,37 zł (pozostałe lokale).
Obowiązek podatkowy powstaje pierwszego dnia miesiąca, w którym nabyliśmy prawa własności do określonej nieruchomości. Ponieważ podatek naliczany jest w skali rocznej, urząd nalicza opłatę w proporcjonalnej wysokości.
Lokal z najemcą
Kupując lokal z najemcą, który ma podpisaną umowę najmu, z góry przeznacza się tę nieruchomość na cele dochodowe, a więc komercyjne. Przed inwestycją powinno się jednak przeprowadzić szczegółową wycenę nieruchomości i przeanalizować stopień jej opłacalności. By zadbać o własne bezpieczeństwo finansowe i możliwość regulacji prawnych najmu, warto zastanowić się, czy najemca jest wypłacalny oraz, czy w przeszłości sprawiał trudności poprzedniemu właścicielowi nieruchomości. Wycenę nieruchomości komercyjnych wykonuje się zwykle, wykorzystując dwa sposoby. Pierwszy z nich to metoda porównawcza, a drugi – metoda dochodowa. Inwestor sprawdza zatem głównie to, jakie dochody generują podobne nieruchomości komercyjne znajdujące się na danym obszarze. Analizuje ponadto zyski potencjalnie przynoszone przez użytkowanie nieruchomości, dzieląc je przez stopę kapitalizacji (Yield) wyrażaną w procentach. W celu dokonania szczegółowej i rzetelnej wyceny zaleca się skorzystanie z pomocy doradcy finansowego lub rzeczoznawcy.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne krok po kroku
Wyłącznie skrupulatna analiza opłacalności inwestycji pomaga stwierdzić jednoznacznie, jaka jest jej wartość oraz opłacalność. To, kiedy zwróci się zainwestowany kapitał, interesuje bowiem znaczną większość przedsiębiorców. Pomocą służy pośrednik nieruchomości komercyjnych, który zna realia rynkowe i branżowe oraz potrafi wykorzystać wzór na wycenę dochodową nieruchomości. Jego ocenie podlegają ponadto wszystkie pozostałe czynniki wpływające na obniżenie lub zwiększenie rzeczywistej wartości nieruchomości.
W wycenie lokalu lub budynku przeznaczonego pod działalność komercyjną należy bowiem wziąć pod uwagę przede wszystkim jego lokalizację i zasięg (catchment area). Istotny jest również stan techniczny nieruchomości, liczba miejsc parkingowych przynależnych do nieruchomości lub lokali sąsiadujących, konieczne zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie sprzedaży niektórych produktów (np. alkoholu czy wyrobów tytoniowych). Inwestując w lokal z najemcą, należy ponadto skontrolować płatnika, zapisy umowy, gwarancję rentowności osiągającej poziom ponad inflację. Rozliczenie wynajmu mieszkania jako firma również może opłacać się jedynie w określonych przypadkach.
