Odziedziczenie nieruchomości wiąże się z szeregiem zobowiązań i formalności, niezależnie od jej rodzaju, charakteru czy nawet metrażu. Zastanawiając się nad tym, co zrobić z mieszkaniem w spadku, kluczowe staje się określenie, czy jest ono dla nas korzyścią, czy niechcianym obowiązkiem (niejednokrotnie obciążonym również zadłużeniem)? W warunkach korzystnych spadkobierca może przeprowadzić się do odziedziczonej nieruchomości, wynająć, ją a po upływie określonego przepisami prawa czasu – nawet sprzedać.
27Sam proces dziedziczenia nie zawsze okazuje się jednak łatwy. Zanim zaczniemy zastanawiać się nad tym, co zrobić z mieszkaniem w spadku, należy dołożyć wszelkich starań, by postępowanie spadkowe przeprowadzić rzetelnie. W ten sposób uniknąć ewentualnych trudności i roszczeń innych osób do tej samej nieruchomości. Proces nabycia i potwierdzenia spadku może bowiem skomplikować się. Do takiej sytuacji dochodzi, gdy w grę wchodzi testament zmarłego, liczba spadkobierców lub innych osób, którym przysługuje prawo do zachowku. Konieczne jest również postępowanie wieczystoksięgowe oraz uregulowanie opodatkowania od darowizn, a w niektórych przypadkach – podatku dochodowego.
Kto może odziedziczyć nieruchomość?
Wiele osób może zastanawiać się nad tym, co zrobić z mieszkaniem w spadku. Dziedziczyć nieruchomość mogą bowiem również ci, którzy nie są w ogóle spokrewnieni z osobą zmarłą, o ile ta uwzględniła ich w zapisie swojego testamentu. Nieruchomość może odziedziczyć każdy, kto posiada prawną zdolność dziedziczenia. Spadkobiercą nie może być jedynie osoba, która w chwili uzyskania spadku nie żyje lub nie istnieje (w myśl art. 927 Kodeksu Cywilnego).
Spadek można odziedziczyć na drodze dziedziczenia testamentowego lub ustawowego. Pierwszy rodzaj dziedziczenia ma pierwszeństwo przed ustawą. Ustawowi spadkobiercy, których pominięto w zapisach testamentu, mogą sobie rościć prawa do tzw. zachowku. Przy dziedziczeniu z testamentu mieszkanie w spadku otrzymują osoby wskazane przez testatora. Jeżeli spadkodawca nie sporządził testamentu, w pierwszej kolejności do spadku powołuje się jego małżonka i dzieci. Gdy dzieci spadkodawcy nie żyją, spadek przysługuje również ich dzieciom (wnukom zmarłej osoby). Jeżeli spadkodawca nie posiadał dzieci, do spadku powołani zostają również jego rodzice. Następnie spadek może zostać przejęty przez rodzeństwo lub dziadków spadkodawcy. Skrajną sytuacją jest taka, w której spadkodawca nie ma rodziny. Wówczas jego majątek przechodzi na rzecz skarbu państwa lub gminy właściwej ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego.
Wizyta u notariusza a sprawa sądowa – sposoby nabycia spadku
W sytuacji, gdy wszyscy spadkobiercy zgadzają się w kwestii co zrobić z mieszkaniem w spadku i nie występuje między nimi spór, można sporządzić notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. To szybszy i tańszy sposób potwierdzenia przejęcia spadku niż postępowanie na drodze sądowej. W tym przypadku notariusz sporządza dokument, w którym wskazuje krąg osób dziedziczących po zmarłym oraz ich udziały w spadku. Poświadczenie to jest płatne, niezależnie od wyceny nieruchomości do spadku i jej ogólnej wartości. Informacje o dziedziczeniu zostają następnie umieszczone w rejestrze Krajowej Rady Notarialnej.
Postępowanie sądowe to jedyne możliwe rozwiązanie w sytuacji, gdy wśród potencjalnych spadkobierców występuje spór lub nie są oni znani. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku przebiega w sposób nieprocesowy. Podczas niego ustalony zostaje kręg spadkobierców i ich możliwy udział w dziedziczeniu. Koszty postępowania ponoszą zwykle spadkobiercy. Są one zależne od ich liczby, składanych oświadczeń o odrzuceniu bądź przyjęciu spadku i koniecznej pomocy oraz wsparcia specjalistów (np. grafologa). W toku postępowania spadkobiercy otrzymują postanowienia sądu stwierdzające nabycie spadku.
Co zrobić z mieszkaniem w spadku – opodatkowanie
Otrzymując nieruchomość w spadku, należy zapłacić podatek do Urzędu Skarbowego. W Polsce obowiązuje podatek od spadków i darowizn. Niezależnie od decyzji, co zrobić z mieszkaniem w spadku, koniecznie należy uregulować zobowiązania podatkowe. Obowiązek podatkowy powstaje bowiem wraz z momentem uprawomocnienia się wyroku sądu lub poświadczenia dziedziczenia przez notariusza. Wyróżnia się trzy grupy podatkowe, które odróżnia od siebie wysokość procentowa podatku i kwoty wolne od podatku. Przy obliczaniu kwoty wolnej od podatku sumuje się wartość rynkową majątku nabytego przez spadkobiercę w drodze spadku i wartość rzeczy oraz praw majątkowych nabytych wcześniej od spadkodawcy. Dochodzi do tego najczęściej w drodze darowizny w okresie do 5 lat poprzedzających rok, w którym nabyto spadek. Najbliżsi należący do zerowej grupy podatkowej są zwolnieni z podatku od darowizn (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha).
Wszelkich formalności po nabyciu spadku pomagają dopilnować specjaliści, zwykle urzędnicy i notariusze. Niektórzy spadkobiercy decydują się ponadto na wsparcie i pomoc biur pośrednictwa nieruchomości, zwłaszcza decydując się na wynajem lub późniejszą sprzedaż mieszkania. Eksperckie doradztwo pozwala uniknąć błędów przy sprzedaży mieszkania, poznać optymalne stawki najmu mieszkań i stworzyć korzystne umowy najmu okazjonalnego.
Nad tym, co zrobić z mieszkaniem w spadku, zastanawiają się przede wszystkim ci, którzy stali się właścicielami nieruchomości zabytkowych lub w bardzo złym stanie technicznym. Czasami decydują się oni na remont mieszkania w bloku. Innym razem decydują się na jego sprzedaż i kupno mieszkania na rynku wtórnym, w atrakcyjniejszym stanie, ale jednocześnie o wyższej wartości.
Co zrobić z mieszkaniem w spadku – wpis do księgi wieczystej i aktualizacja informacji o nieruchomości
Każda zmiana właściciela mieszkania wymaga aktualizacji Działu II w księdze wieczystej nieruchomości. Wniosek o wpis składa się na specjalnym formularzu (KW-wpis) we właściwym sądzie rejonowym. Podlega on opłacie w wysokości 200 zł. Księgi wieczyste korzystają z rękojmi wiary publicznej. Istnieje zatem domniemanie prawdziwości danych, jakie w nim zawarto. Jeżeli spadkobierca nie złoży wniosku, stan prawny nieruchomości ujawniony w KW nie zgadza się z rzeczywistym stanem prawnym. Spadkobierca ma wobec tego obowiązek ujawnienia prawa własności w terminie miesiąca od daty otrzymania pisma ponaglającego.
